“房子是用来住的，不是用来炒的。”这句话已经成为了中国房地产市场的金句，也是中国政府调控房价的指导思想。

然而，中国的房价问题并没有因此得到根本的解决，而是呈现出了两极分化的局面：

一方面，大城市的房价居高不下，让工薪收入群体难以承受；

另一方面，小城市的房价低迷，让房地产业难以盈利。

如何打破这种僵局，实现房地产市场的健康发展，是中国政府面临的一大挑战。

最近，有关“新房改”的消息引发了社会的广泛关注。

据悉，新一轮的房改将以“刚需有保障房，改善有商品房”为主要目标，推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。

同时，也将在大城市加大保障性住房建设和供给，提高保障性住房在住房总供给中的比例，解决工薪收入群体住房困难。

这一新政被认为是借鉴了“新加坡模式”，即住房市场和保障体系双循环的新格局新模式。

那么，新房改能否真正解决中国的房价问题呢？新加坡模式能否在中国得到有效的复制呢？

我们一起探讨一下。

01

深圳已经在执行了

其实一万间刚看到这个新闻的时候，甚至觉得这是最近楼市实在没有啥新闻了，媒体拉出“旧新闻”出来翻炒一下。

因为这个说法，在去年11月，财政部给深圳下达的一个文件—《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，里面就明确提到过:

“直接动用中央财政，对深圳保障性住房筹集建设进行补助。”

那时候很多媒体就分析过，这个文件将加快将深圳住房模式转向“新加坡模式”。并且随着保障房建设加速，深圳可能形成商品房+保障房并行的双轨市场。

.......

然后往回追溯，早在2018年，深圳提出，将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。

其中，政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房，也即四类，商品房、人才住房、安居房、公共租赁住房，未来的占比分别是40%、20%、20%、20%。

按照这个规划，未来深圳供应的所有住房结构中，商品房占比40%，保障性住房（包括公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房）占比60%。

大家一直都在传的“新加坡”模式，基本就是这样的。

至于保障房的供应管理，在今年7月份深圳市住建局接连发布《深圳市公共租赁住房管理办法》、《深圳市保障性租赁住房管理办法》、《深圳市共有产权住房管理办法》、《深圳市保障性住房规划建设管理办法》四项管理办法。

来源：深圳市住建局

这些文件8月1日起深圳市正式落地实施，是深圳市新的保障房制度体系发展历史上的一个重要节点。

据不完全统计，今年深圳全市年内配售的人才房项目达至少17个，合计配售房源约1.16万套，截至目前整体去化已超万套，去化率近9成，几乎每三套成交新房中，人才房可占一套，热度远高普通商品住宅。

从这些事件捋下来，其实深圳基本已经进入住房市场和保障体系双循环的初期阶段。

02

“新房改”的难点

虽然我们说深圳基本已经进入住房市场和保障体系双循环的初期阶段。

但是离新房改说的“低端有保障、高端有市场”的新格局还是有点远的。

毕竟房地产的改革，并不仅仅只是房地产的改革，里面还牵涉着财政制度重构（土地财政），教育改革等，这条路，预计也得走几十年才能见成效。

要完成这个蓝图，并不容易。

但是新房改的体系框架已初步成型。

“14号文”重点提出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则

1、资金来源：中央补助资金、地方专项债、公积金发放开发贷

2、明确保障对象：工薪和人才阶层、家庭限一套，由地方拟定收入及面积标准

3、用地供给：以划拨方式供应土地，利用闲置土地、商品房改造

指导意见明确了保障性住房筹建的两大渠道，一是利用闲置房地改建，二是新建，值得一提的是，新建保障性住房项目的土地来源于划拨而非出让，这与共有产权房的土地供给方式存在明显差异。

4、配售规则：“土地成本+建安成本+利润”保本微利定价

保障性住房与商品房、共有产权房的定价差值主要是地价，由于土地以划拨形式供应，仅需缴纳较少的成本费用，相当于政府让渡了部分土地出让金收益。在建安成本和利润空间方面，与商品房所能拉开的差距不大。

5、运营管理：封闭管理不得上市交易，闲置转让由政府回购。

在这个新房改的体系框架下，我们一直说学习“新加坡模式”，但是我们还是要清楚了解，我们和新加坡的差距是什么？

第一：新加坡地少人多，不依赖土地财政，但是我们大部分地方政府还是摆脱不了土地财政的。

第二：新加坡模式本质是向富人 “收税”。

比如新加坡80%的“保障房”组屋并不贵，单套均价200多万人民币，这是为新加坡的中产打工人服务的，让他们安居乐业，在新加坡持续创造税收，创造价值。

而新加坡20%的商品房（私宅）价格却是亚太地区第一，比香港还高。

城市土地学会（简称ULI）发布了一份《ULI亚太住宅可及性指数报告2023》。

报告中指出，新加坡私宅项目价格的中位数已经超过了120万美金（约162万新币），比香港房产价格的约116万美金还高。

新加坡房价

但是，因为新加坡产业优势明显，房价超高的私宅，大部分被来新加坡的富豪所消费，所以网上也将这个叫做新加坡向富人收“入籍税”。

反观我们国家，我们除了北上广深四个一线城市，还有哪个城市符合“不依赖土地财政”、“吸引国际富豪定居”这2个条件？（广州都表示压力有点大，它依赖土地财政）

03

新房改对商品房的冲击

很多人担心保障房的兴起，会影响商品房的价值。

一万间认为，其实担心得有点过早，前面我们就说了，房地产改革关系众多，预计也得走几十年才能见成效。

所以你是刚需买房，未来10年内受到的影响不会很大，隔壁新加坡从确定推行“居者有其屋”计划，到大部分人住上组屋，用了整整33年。

第二，可能被拿出来做保障房的，是那些卖不掉的地段，或者是开发商破产后被抵押的楼盘；再或者，曾经规划成园区的地块无公司入驻，被改造成保障房小区。

这些保障房首先就有地段上的缺陷，然后还要实行严格的封闭管理、不得入市流通，因而牺牲了商品和金融属性。

所以短时间来说，它们对商品房市场的冲击影响有，但是不会很大。

另外，“新房改14号文”也并非在全国全面实施，国家要求“凡是因之新增地方政府隐性债务的，一律不得实施”。

说白了就是，没有能力管理自己债务的地方政府，就别折腾了。

其次，“14号文”强调稳慎有序、以需定建、尽力而为、量力而行，只在300万以上城区人口城市率先探索。

所以人口基数大，地方政府的有钱的城市，才是下一轮房改风口。

04

总结

在10月30日至31日，中央金融工作会议提出构建房地产发展新模式，基本把地方财政、房企金融、保障房建设等多个房地产要点给出了明确指示，呼应了“新一轮房改”。

从这里可以看出，中央对房地产的重视和决心。

还有一个政策，大家也可以关注一下，就是10月17日，自然资源部发文建议取消地价上限、取消远郊区容积率1.0的限制。

很多人认为是取消了限墅令，允许在远郊区盖别墅了，鼓励有钱人买别墅！

从另一个角度解释，这是让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求的一个开始，也是未来地方政府“土地财政”收入的一笔保障。（新房改依然脱离不了“保地价”）

至于深圳，毫无疑问，要继续坚持先行先试“住房市场和保障体系双循环”的住房模式，并且落实“低端有保障、高端有市场”的新格局。

不过深圳还有大量本质上属于“保障性住房和廉租房”的泛小产权房该何去何从，是一个很值得思考的问题。