福田这个小区，跌回2015年？

前不久，我们写了蛇口豪宅业主降价千万抛售，上周福田有位业主也扛不住了。

我们发现，金域蓝湾放出一套建面约213㎡笋盘房源，业主一口气调价520万，总价降至1380万，比指导价低了近400万，折合单价约6.47万/㎡。

6.47万/㎡什么概念？

在高峰时期，小区同户型211㎡曾以1900万成交，单价9万/㎡。

现在价格相比高峰期跌幅近30%，差不多回到2015年的水平，等于说这8年来一分没涨。

这到底是怎么回事？

业主返价到1500万成交

刷新小区房价新低

较高峰跌幅接近30%

淘房君求证了金域蓝湾附近的中介，这套低价房源确实存在，不过目前已经卖掉了。

据他透露，该房源有不少于3位客户加价想买，最后业主返价到1500万成交，单价去到7.04万/㎡！

比原先挂盘价高出了120万！

不得不说，这位业主是懂卖房的，先低价吸客，再加价卖出，这是把二手房的套路玩得明明白白。

不过，这个价格还是很笋的，是小区这几年成交价新低，买家算是捡了便宜。

目前金域蓝湾的挂牌均价在10万+/㎡，能见到的性价比高的房源，都要去到7.6万元㎡以上。

213㎡户型更是挂牌到2180万，单价去到10.23万/㎡。

从资料上看，这套房源朝南向、高楼层，采光效果很不错，客厅望出去就是红树林海景。

房子原先的户型是4+1房，后面被业主改成了3+1，整体的空间也显得很阔绰。

不足之处，就是客厅没有出阳台。

金域蓝湾这个小区，总共分为三期，最早的一期建成于2003年，至今已有超过20年的楼龄。

不过万科物业维护挺不错，所以小区依然热门。

中介告诉我，这个月小区已经卖出了3套房源，按照现在低迷的市场，算是不错的成交成绩。

“之所以能有这样的流动性，很大一个原因就是价格下来了。”

从历史成交来看，近一年小区的成交价大约在7.2-11.3万/㎡之间，回落的还是很明显。

参考该小区8.3万/㎡的指导价，可以发现成交价和指导价已经相差不大，甚至有不少低于指导价成交。

以213㎡的大户型为例：

2021年高峰期成交价去到1900万，现在以1500万成交， 不过两年时间缩水400万，跌幅接近30%。

这个价格不说跌回8年前，至少也是跌回了7年前的水平。

光是亏掉的400万，在光明和沙井现在足够全款买3房，在龙华、西乡这些地方也很多选择。

还有150㎡的三房户型，成交总价从1468万的跌到1080万，跌了388万，单价跌了2.2万。

据中介平台数据显示，目前金域蓝湾一二三期挂盘房源有将近40套，整体均价大约10万/㎡左右；具体价格受楼层、户型等影响，存在一定差异。

不同房源差价高达25%

主打海景，不过户型设计奇葩

金域蓝湾，位于福田上下沙片区、红树林公园旁，它的最大卖点是海景，还有门口的红树林生态资源。

该小区户型结构很多，最小的是70平多平的两房，最大有300多平的大户型，大部分房源可以看到海景。

不同户型价格跨度也很大。

比如150㎡三房户型，今年6月份的成交价为1080万，单价为7.2万/㎡；

而91㎡的三房户型，今年5月份的成交价为945万，单价为10.38万/㎡，两者价差达25%。

为什么价格会相差这么多？

一个是户型小有低总价优势，另一个则是户型差异。

它的大户型设计都不太合理，要么是奇奇怪怪的凸角，要么是客厅不出阳台。

213㎡户型就是如此。或许是当初为了最大面积看海，才把户型设计成这样。

150㎡左右户型也很奇特，而且还只能做3房，没有可改动的空间。

也就90多平的户型稍微正常点，相对比较规整，整体格局和空间比例都还过得去。

一期跟二期属于同期产品，户型设计大同小异。

三期就改善很多，约117㎡就能做到完整4房。不过使用率偏低，只有76%-78%左右。

除了一线海景资源，小区的地段也不错。

距离地铁9/7号线都不远，步行大约5-12分钟可达到，日常出行非常方便。

楼下也有街区商业，可以满足部分购物需求。附近还有KK One、中洲C Future city等商场，都离得不远。

学区上，目前可就读红岭实验学校（上沙校区）、下沙小学。学校算不上很好，但是也不错。

不过，由于小区比较靠近京港澳高速，往来车辆非常多，噪音的影响必然存在。

另外，小区紧挨着的是下沙村，只有一墙之隔的距离，密密麻麻全是农民房，感观挺不好的。

但有一说一，目前整个片区不管是在二手房市场，还是新房市场，大部分都要8万+以上。

对比旁边的金海湾花园，177平的大四房户型，目前价格去到1400万以上，单价7.9万/㎡。

所以，7字头这个价格确实很有性价比，也难怪那么多人抢着要，明显有便宜可捡。

说实话，当前二手房市场依然很不乐观，新政效应在逐渐衰退，卖家的心理预期普遍有所调低。

个人认为，如果接下来没有新的政策利好补充，应该还会有类似的淘笋机会，大家可以多多留意。