新“房改”市场变天，对深圳楼市意味着什么？

在房地产行业深度调整期，新一轮“房改”的消息，引起广泛热议。

起因源于媒体一则报道：8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文，以下简称“14号文”），由国务院于9月1日正式印发。近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

该文件被解读为“新房改方案”。那么，“14号文”有哪些重要内容？

首先，明确两大目标：

1、在大城市加大保障性住房建设和供给，提高保障性住房在住房总供给中的比例，解决工薪收入群体住房困难。

2、推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。

这也意味着，未来的房地产市场将迎来“低端有保障、高端有市场”的新格局，即住房市场和保障体系双循环。

其次，明确保障性住房体系运作的基本原则：

提出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等多个方面原则。随着上述问题被不断健全的制度解决，房地产行业将平稳过渡到高质量发展阶段。

行业新模式：
刚需有保障房，改善有商品房？

“14号文”原文指出：推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

这个目标可以从两方面来拆解：

一是通过保障性住房解决部分群体的住房难问题，实现“居者有其屋”，保障性住房将剥离金融属性，回归居住属性，从而稳定“房住不炒”预期。保障对象为工薪和人才阶层、家庭限一套，由地方拟定收入及面积标准。

二是助力构建 “低端有保障、高端有市场”的新格局。也就是说，未来基本的刚性居住需求将主要由保障性住房来满足，而商品房则主要面向改善性需求。

同时，原有的人才住房、共有产权房等调整为符合规定的配售保障性住房。

“新加坡模式”
对房地产市场主体有何影响？

简而言之，房地产市场摒弃了香港模式，新模式更趋向于“新加坡模式”。

新加坡房地产模式，简单来说就是政府出面组织专业的房地产开发公司，建设公共住房，也叫“组屋”，再以低价卖给民众。

在新加坡80%的人都居住在“组屋”里，购房支出约占个人/家庭收入的比例不到25%，普通市民不需要背负高额的房贷。

据相关数据，一个新加坡家庭大约在四年左右就可以买得起，房子虽然价格便宜，但是品质也不差，交通便利，配套完善。

当然，除政府组建的“组屋”之外，也有高端的商品房市场，二者层次分明，互不影响。

新加坡市区重建局最新披露，今年第三季度新加坡私人住宅价格环比上涨0.8%，高于初步估计的0.5%的涨幅，扭转了第二季度三年来的首次下跌趋势。

说回这次的房改“14号文”，对房地产行业各参与主体的影响，主要体现在以下五个方面：

1、对于住房体系建设而言，稳定了“房住不炒”预期，助力构建 “低端有保障、高端有市场”的新格局。

2、对于宏观经济而言，保障性住房建设建设能一定程度拉动投资。

3、对于地方而言，盘活闲置土地和存量住房建设保障房，能有效提高资源利用率，抬升了闲置土地价值。

4、对于开发商而言，“商改保”能帮助房企去化库存。

5、对于普通居民而言，缓解其住房困难问题。

“14号文”明确，以需定建。

支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，并且要求具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。

按照七普数据，目前城区人口超过300万的城市共35个，这些城市将成为保障性住房建设的先行试点。其中就包括深圳在内的四个一线城市。

“新房改”对深圳影响几何

新一轮的“房改”，对深圳楼市意味着什么？

今年3月31日，深圳市规划和自然资源局宝安管理局发出了首张共有产权住房建设工程规划许可证，宣布了深圳第一个共有产权房的诞生！

据这张“深共有任书[2022]1 号”建设证书所示，涉及共有产权住房面积125336 ㎡，规划总户数1730户，其中2房单位1384套，3房单位346套。

今年8月，深圳正式实施新的保障房政策后，包括沙井该项目在内，首批公开配售的共有产权住房名单亮相。据沙井该项目案场顾问介绍，原定将于今年年底之前面市。

而“14号文”中也明确指出，原有的人才住房、共有产权房等调整为符合规定的配售保障性住房。

一时间有关该项目的小道消息满天飞。深圳首个共有产权住房能否如期顺利落地，静待官方公示。

通俗点讲，新一轮“房改”就是让政府负责保障房，市场负责商品房。未来的格局，很可能在大城市里布局40%保障房，60%的商品房。

普通老百姓在保障房里生活，有钱人去商品房市场博弈。你支持这种方式吗？

新闻整合自：丁祖昱评楼市、深圳乐居