富士康，隐形的大房东

富士康上了热搜。

不过这次不是工人上楼顶“蹦极”，而是税务和用地的问题。

10月22日，根据《环球时报》消息，税务部门近期将对富士康集团在广东、江苏等地的重点企业进行税务稽查，自然资源部门对富士康在河南、湖北等地的重点企业用地情况进行现场调查。

如果放在房地产领域来看，其中最值得注意的是，自然部门对富士康的用地调查。

有统计，富士康这些年，一路绿灯，拿下的大片土地，已经多到能挤进房企TOP6的位置。

都知道富士康，作为全球级别的组装工厂，为深圳甚至全国都提供了非常多的税收和就业贡献。

在过去，深圳打工人的薪资，甚至一度以富士康的收入水准作为参照物。

而作为纳税大户，同时也享受了非常多的税收优惠，有统计富士康约有17家公司可以享有税收优惠政策。

比如富士康的上市子公司，工业富联今年上半年支付各项税费就有17亿元，应交税费10亿元，去年同期，支付各项税费共24.6亿元，去年应交税费12亿元。

和数千亿的产值相比，这点税费就不值一提了。

但现在，这么大的企业要被调查，拔出萝卜带出泥，把富士康“地产大鳄”的一面也带了出来。

从富士康过去的发展历程来看，很明显走的是工业地产路子。

扩张的版图，是通过造厂房，建员工宿舍，不断拿地实现囤地的理想。

曾在1993年集团创始人郭台铭放出豪言：“看得见的土地我都要了。”

现在看来，经过30年的发展变迁，他这个梦想几乎要实现。

有数据统计，从2005年以来，富士康对外披露过的商业地产项目就有5个，工业园区达到47个，甚至住宅项目也有两个。而这47个工业园区，已知总占地面积超过9200万平方米。

其中，郑州科技园总占地面积达10平方公里，湖北武汉的产业园区，占地面积超过5000亩，约3.3平方公里，四川成都的科技园区，占地面积达到10平方公里，位于山西晋城工业园区，面积达20平方公里，而深圳富士康龙华园区占地约2.3平方公里。

可以说，富士康如果要专注做房地产开发，能打败95%正儿八经做房产开发的企业。

要知道2022年末，中海地产的总土地储备才8077万平方米，这样的土地储备，在房企开发综合实力中，能挤进前5位。

而富士康的园区总占地面积已经超过9200万平方米，再转型造出一个中海地产都没问题。

而富士康本身就有自己的房地产业务投资公司香港轩盛投资有限公司，主营业务就是“房地产综合开发”。这家公司还设立鑫龙房地产开发有限公司。

另外富士康旗下全资上市子公司工业富联同样也设立了主营业务为房地产开发与管理的子公司河南御品置业有限公司。

那么，现在为什么要调查这样庞大的企业的用地？

最主要还是手里的地实在太多了，有没有好好开发利用，有没兑现拿地诺言，谁都不知道。

在企业圈都知道，投资办厂的效益还不如囤地卖地赚得多。

这一点在香港的地皮操盘手李嘉诚身上就体现得非常明显，超过20年的囤地，等待土地翻倍，赚几十倍的利润。

作为企业，除了招商引资政策给予各种税收补贴优惠，同时也给予了各种拿地圈地的绿灯。

比如富士康旗下的上市子公司工业富联，约有69%以上（于 2022 年 12 月 31 日）的固定资产及在建工程位于中国境内地区，2022年年末土地使用权账面价值约3.11亿，但却没有土地使用税，房产税也只有831.7万。

（来源：工业富联2022年年报）

再比如2017年7月，富士康子公司鹏鼎控股（深圳）股份有限公司以底价13.73亿元竞得深圳宝安新安一宗商业用地，占地面积9306.98平方米；2018年1月，又以1.23亿元底价摘得宝安区一宗工业用地，占地面积4.51万平方米。

作为正常的用地出让，这两宗土地都是以底价成交，说明富士康无论是集团本身还是子公司，在拿地方面都获得了足够的优待。

这只是富士康在深圳的其中两宗地块，全国四十多个园区，可想而知给予的优待有多少。

实际上，过去富士康不仅是深圳的龙头制造企业，通过用非常低的成本获得了非常多的生产需求用地，还是名副其实的房东。

比如通过建设产业园进行二次招商，以市场价向其他企业转售或者出租物业。

最明显的，位于广州增城区的富士康科技小镇同样也在寻租，2020年3月显示售价 20999元/㎡起，租金50元/㎡起。

比如通过向员工定向配租或直接出租收取一定的租房费用。

过去富士康获得的用地中，除了建设厂房，办公大楼以往，也建设了不少员工社区。

但这些社区不少并不是无偿提供给员工居住，相应地，不乏向员工收取住房费用。

比如富士康郑州科技园的裕鸿南区，富士康用作试点家庭式公租房，向富士康员工定向配租，但需要收取低于市场价的租金。

再比如有在河南富士康的员工分享入住富士康宿舍的生活，一个宿舍20平左右，住8个人，每个人每个月从工资扣取150元住宿费。按照8个人住宿标准，一个20平左右的宿舍一个月就是1200元。

基本上富士康自身所在的位置，大多配有大型购物中心、电影院、学校等，是名副其实的“城镇型厂区”。

而富士康在全国拥有大量的园区，有几十甚至超过百万的员工，存在大量的员工宿舍。

网上流传一个数据，富士康的员工就达到120万人。

所以其中员工租房这项收入，空间可以想象到底有多大了。

换句话说，在日积月累的发展壮大过程中，富士康无形中成为了名副其实的超级房东。