4年降价百万！深圳学区房跌落神坛，曾经的鸡娃家长却已经看开了……

近日，有家长博主在社交平台上吐露深圳买学区房的心路历程：

“曾经高攀不起，现在对学区的执念放下了”。

热衷于鸡娃的深圳家长，凭借着在教育上不计成本的付出，一度推高深圳学区房价格，加上深圳人口密度大，优质教育资源有限，深圳学区房不断溢价。被誉为学区房“爱马仕”区域的百花片区，老破小房价一度突破20万/㎡ 。

深圳学区房俨然成为了楼市中风险最高的“投资品”。

该博主吐槽的南天花园，2019年，还有单价在12万元/㎡以下的房源成交，而后该小区的最高成交均价一度到了18.6万元/㎡。

2023年初，有14万元/㎡的成交，相较前两年最高价下跌了24.7%。如今小区的最新挂盘均价为11.5万元/㎡。

经过了四年的市场调整，深圳楼市过山车式的变化。以这位家长为代表的深圳家长，在心态上同样有了变化：

“深圳学区房与当初的期望值似乎并没有那样匹配。”

简言之，深圳的学区房是涨的最快的那一批，也是跌的最快的一批。

百花学区房走下“神坛”

最高跌幅超过35%

根据深圳中原整理的数据对比，深圳最具代表的学区房百花片区，在过去两年的时间里，片区内二手房挂盘价无一例无的下跌，大部分的楼盘跌幅达到30%，相当于一个首付的钱。

其中最高的长城大厦三花园跌幅达到了35.1%。

机构分析认为，这些数值反映的是均值，如果拆开单盘来看，部分项目的下跌情况将会更严重。

深圳的学区房，经历了大学区、教育集团化调整，加之市场遇冷，如今没有足够多价值点支撑的深圳“老破小”学区房泡沫纷纷破碎。

市场深度调整

深圳“四大”也未能幸免

深圳“四大”，除了百花片区的深圳实验，深圳中学、深高级学区房价格也一路插水。

其中深圳外国语采用自主招生，没有学区划分，其余三所学校，深圳中学位于罗湖区，另外两所位于福田区。

从价格来看，身处罗湖区的深圳中学可谓是“性价比”最高的学区。既占据“深圳第一”的头衔，价格与福田、南山、宝安一众名校相比，低了不少。

但市场的深度调整，深圳“四大”名校学区也未能幸免，房价真的回到五年前了。

8月中旬，深圳中原对比深圳中学学区，2021年至今的挂牌价格，近两年深中的学区商品房跌幅最高的是典雅居，下跌幅度达到了29.1%，换言之，两年前购买典雅居的买家，几乎首付跌没了。

从筛选监控的12个楼盘中，跌幅超过20%的楼盘就有9个，占比75%。

跌幅在20%的楼盘仅有龙丽园、翠珠小区、嘉多利花园，都是楼龄超过22年以上的老小区。

龙丽园挂牌截图

此外，目前深中的学区范围内中，价格最低的是华丽园，目前挂盘均价为6.8万元/㎡，该小区房源户型较大，总价折算下来与其他二手差距不大。

一般来讲，小户型的学区房更受欢迎，流通性也会更好。

典雅居、愉天小区、金丽豪苑、嘉湖新都四个二手房平均挂盘面积小于60㎡，均价则都在10万元/㎡左右起，其中最高的愉天小区均价已经达到了12.2万元/㎡。

典雅居挂牌截图

新政“救市”力度空前

对深圳影响有，但不多

当下，对房地产的救市力度前所未有。

据乐居不完全统计，自9月以来，已有12座城市宣布全面取消限购，其中不乏南京、武汉等强二线城市。另外，广州、杭州等城市优化限购政策，取消部分区域购房限制。

乐居财经制图

深圳也在8月31日，全面施行“认房不认贷”政策，但经过两年的高压调控，深圳的房价也难在短时间内扭全面转局面，

新政落地后，深圳学区房依然止不住下跌势头。

深圳十大初中学区中，挂盘价下跌最多的是明德实验香蜜校区，9月挂盘价下跌4.3%，挂盘量并没有变化。目前学区的挂盘均价为18.4万元/㎡，也是十大学区中均价最高的学区。

同样下跌较多的学区还有：南山高新中学，目前挂盘均价18万元/㎡，下滑4%；南山麒麟中学，目前挂盘均价11.5万元/㎡，下滑3.3%。

跌幅最低的学区是龙华的深高北，目前挂盘均价在12万元/㎡，9月仅下滑0.5%。

9月，深圳全市一手住宅网签2076套，环比下跌5.6%，23个住宅项目入市，仅有深房光明里一个项目开盘售罄；二手房勉强稳住下滑态势，全市住宅过户套数为2400套，环比微跌0.9%。

彼时，“认房不认贷”呼声空前；如今，“取消限购”再次响起。最近取消土拍限价，对深圳楼市影响几何？

新闻整合自：深圳中原、深圳乐居