众福·红山印！带深高北名校光环，值得买吗？

龙华目前唯一一个带深高北学位的新盘——众福红山印要来了！

预推79-100㎡3-4房，网传均价7.8W，六百万出头的总价即可上车深高北三房。项目预计在月底入市！

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众福红山印

项目位于龙华红山，龙华大道与民宝路交汇处西南侧，南临民治商业大楼、北临南源新村，西侧是金亨利瑜璟苑。

项目由1栋共2个单元的住宅塔楼组成，地面27层，地下3层，底部为2层裙楼商业。共186户，配253个车位，均为2梯4户，加上3.0的容积率，是一个小体量、低容积、纯居型社区。

目前建筑主体已出地面20层左右，交付时间预计2025年年底前。

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众福红山印户型图

众福·红山印 的户型和使用率都有大的亮点。

79㎡3房2厅1卫

该面积为 众福·红山印项目最小的户型，也是套数最多的，总共预计96套，户型方正实用，双阳台，约长3.6米大阳台，主卧约3.1米开间，全景飘窗。

最低总价640万即可上车深高北学区房，在目前深圳新房市场上有很强的竞争力！

88㎡3房2厅2卫

竖厅设计，三开间朝南，南北通透，开间 3.5米。

89㎡3房2厅2卫

5.3米开间横厅设计，主卧开间 3.2米宽带宽飘窗。

100㎡4房2厅2卫

5.1米横厅设计，南北通透，超高使用率，四房两厅两卫设计，独立入户玄关。

该户型100㎡可做四房两厅两卫为近两年深圳新房高赠送天花板，850万即可入住深高北4房。

视野景观方面，1栋1单元西南正对鸿荣源北站商务中心和民治股份大厦，远景视野会被写字楼挡，近景可看民旺运动公园和白松公园；

东北朝向上，楼下是民宝路，近景有南源新村和东泉新村，远景的龙华中心方向被高层建筑遮挡，没有太多的视野景观。

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优缺点及竞品分析

项目最吸引人的两个亮点：一个深高北学位；另个它的户型设计，79的三房，100平的四房，刚需改善都能以低门槛进入。

加分项：

1、区域上位于红山最成熟的位置，周围配套齐全；

2、属于深高北学区范围内；

3、户型方正，非超高层，100平做四房；

4、车位比：1:1.3，容积率3.0，绿化率40%，产品指数还算不错。

减分项：

1、东侧就是龙华大道，临近的部分户型会有车流噪音；

2、几百米范围分布有加油站，多少会有气味的影响；

3、楼盘体量小，只有一栋楼两个单元，社区配套和生活配套少；

4、北侧是城中村，南侧是已整备的待开发地块，后续一旦启动建设，可能会影响居住体验；

5、开发商为小地产商，房地产开发经验欠缺。

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周边楼盘对比

项目西侧的金亨利瑜璟苑目前挂盘均价12-16.3万不等，

另外项目附近的水榭春天5、6期挂盘均价在9.7-14万不等，今年成交的11套78-89㎡的三房，均价都在10万左右。

相比之下项目有着2-3万左右的倒挂空间，虽然水榭春天的定位和品质不是前者可以相比的，但从性价比来看，79平的三房总价在620万左右，意味着首付不到200万就可以上车北站带深高学位的三房，其中有着不小的溢价空间，相对还是很有吸引力的。

当然也要考虑到项目处在北站、红山、民治中心三片区交界，相较于北站附近和红山中心来说，这里的城市面貌和目前居住便利性存在一些短板，另外深高北确实是很不错的学校，但与之带来的是激烈的竞争，如果没有足够高的积分哪怕是买入了也不一定能上。

红山印和中洲迎玺是目前红山和北站两大片区短期内各自唯一能入市的项目，难免不将他们两个放一起比较。

抛开学校看价格，两者三房的总价都在六百来万，但中洲迎玺比红山印多了一卫，红山印的89平三房两卫预计要到七百万上下，相比之下总价高些。

四房方面两者的总价都是近八百万，而且都是两卫，这点上不得不提，红山印100㎡的户型能做成四房两卫倒是很难得。

如果积分高，又重视学校的，选择红山印会更合适；如果把居住品质、舒适性、便利性放在第一位，学校不追求特别拔尖的话，那中洲迎玺无疑是更好的选择。

红山印

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项目配套

教育配套

项目1.5公里范围内分布有龙华教科院附属实验学校、民治小学、深圳高级中学北校区、格致中学、民治中学、民顺小学、潜龙学校、格致中学民治校区等多所学校。

值得一提的是，项目小学和初中对口的是深圳高级中学北校区，是目前龙华区公认的最好学校，但也因此竞争非常大，除非积分比较高，不然哪怕买了不一定能顺利读上。

深圳高级中学北校区/图源网络

交通配套

距离地铁4/6号线红山站约900多米，深圳北站步行约1.5公里。未来项目1.5公里范围内将新增22/27号线两条地铁，届时也将成为27号线民宝路地铁口物业（预计在2028年开通），能快速通往深圳各区域。

项目周边陆路交通网完善，1.5公里范围内分布有民治大道、新区大道、留仙大道，也能前往珠三角环线高速和南坪快速，通勤福田中心（36分钟）、科技园（45分钟）及光明凤凰城（45分钟）都比较方便。

商业配套

项目自身配建有1700㎡的裙楼商业，所处位置属于民治中心、红山、北站三片区交界，加持着民治中心和红山两大商业体量，同时北站片区未来还将有超核万象商业加入。

另外1.5公里范围内分布有红山6979商业中心、天虹购物中心、红山沃尔玛、缤果空间、优越时代广场、民治综合市场等多个优质中大型集中式购物中心。

文娱配套

项目体量虽小，但楼下就是民旺运动公园，500米范围内还分布有民治社区公园、民治街道文化体育中心、白松公园、龙华绿廊等，体量虽然都不大，但胜在数量多，日常休闲娱乐还是可以满足的。

值得注意的是，项目1.5公里范围内还有绿芯公园、深圳文化馆新馆、梦清公园三大公共配套在建。