深圳二手房挂牌分析！60%片区房价下滑，次新房入市增加......

曾经深圳的二手楼市，是许多手上资金不够，但却有住房需求的刚需族首选。

而如今，深圳的二手楼市似乎成为众多负债人的大型甩包袱现场。

“老破小”当道时代结束

60%片区房价降级

据贝壳找房网显示，截至2023年10月9日，贝壳网挂牌二手房共39697套。

从贝壳在售二手房楼龄分布可看出，当前深圳挂牌二手房以楼龄10-20年为主，虽然20年以上楼龄的二手房仍占有一定数量，但是从趋势上看，次新房的数量逐渐增加，10年内的次新房更是达到8000套。

次新房的加入，使得楼龄较高的二手房优势不再，另外深圳二手楼市仍旧处于低位盘旋。

根据乐有家研究中心显示，9月深圳过户成交2400套住宅，环比微跌1%。

深圳二手楼市虽然已经走出2022年的阴影，然而距离深圳二手房荣枯线（5000套）仍差一半。

二手市场交易的持续低迷，不少早期业主频繁让利，尤其新政出台后，业主放盘量有所增加，趁着市场活跃，不少改善需求的业主希望能早日出手旧房屋，以便置换新房产。

9月深圳挂牌价仍然处于下滑态势，仅6个片区的业主报价环比略有上涨，90%的业主报价下滑或维持稳定。全市挂牌均价环比下跌0.8%。

挂牌价方面，乐有家研究中心更新深圳各区房价矩阵图，经统计，94个片区里有60%的片区所处房价区间出现下滑降级。 

以价格矩阵图来看，目前深圳房价的主力区间为5-7万元/㎡，属于这一区间的片区占比44%。

而房价在5万元/㎡以下的片区有22个，而2022年同期仅5个。低价区间的片区大幅度增加，翻了3番。

例如福田皇岗、龙岗坂田、罗湖蔡屋围、龙华民治都是从去年的8-9万元/㎡，下滑至如今的5-7万元/㎡。南山中心区、南油、南头、西丽则从去年的10+万元/㎡，下滑至如今的8-9万元/㎡。

福田与龙岗是片区降级最多的行政区，当然它们的片区总数量也比较多。巧的是这两个区也是2023年1-8月成交二手房源最多的地区，房价的下滑吸引更多客户关注，也推动了市场交易的活跃。

顶豪市场不降反增

千万豪宅占市场份额1/5

在“保住自己地位”的40个片区里，南山的片区占据较多，占据优质豪宅资源的片区也非常“抗打”。

例如南山的深圳湾、华侨城、红树湾，福田的香蜜湖、安托山等。当然这并不是说他们完全没有降价，只是跌幅相对较小，还在自己所处梯队里。

另外，南山科技园、前海，福田中心区、宝安中心区等片区，这1年也稳住了梯队。

这点我们从成交总价段的分布图可以一窥究竟。

从成交总价段的分布来看，9月350-500万价段成交占比18.6%，位居首位；250-350万价段成交占比为16.8%，位列第二。

不过，总价在1000万元以上的两个豪宅分段的成交量合计占比21%，成交份额占据了所有价格段的1/5，可见豪宅在深圳二手楼市的分量举重若轻。

值得一提的是，9月豪宅成交最多的区域，依旧是以南山与福田区为主，其中南山区成交量最高。

成交豪宅主要集中在：香蜜湖、华侨城、沙头角3个片区。

9月深圳豪宅成交，全市总价最高的是华侨城的天鹅湖花园（一期），374㎡的豪宅，总价8000万元，成交均价为21.4万元/㎡。

福田、南山作为深圳重点产业聚集地、金融聚集地、政治中心等优越地段，其豪宅价格的坚挺以及稳定的成交量再次证明了买房首选地段的重要性。

数据来源：深圳中原研究中心、乐有家研究中心