10月7日，开云府（备案名赤湾汇广场）获批预售。

据深圳市房地产信息平台显示，本批次备案413套，均为住宅，位于1栋，主力产品建面约124-203㎡。

此外，本批次备案有206㎡2套、326㎡1套、677㎡1套大户型房源。

备案单价区间约8.14-13.75万/㎡，总价区间在1010-9314万/套，均价约9.66万元/㎡。

划重点！这一次折后单价仅需7万+/平起，还送国际品牌装修。

值得一提的是，项目使用年限仅有50年，使用率约70%。

项目概况

开云府位于南山赤湾片区。南面1公里外即是港口临海，三面环山南临海。

早在两年前，开云府就设了展厅，当时放出入市信号，随后又不了了之。值得注意的是，该项目土地性质为C1＋R2的商业综合发展用地。

商业靠近赤湾地铁站，该站是2/8/5号三线地铁交汇线。

户型使用率仅有70%，换句话说，124㎡的房子公摊面积达37㎡；而所有户型需要靠封阳台来获取+1房间，且A3的124㎡、A2的129㎡公卫是暗房设计，对日后使用通风、湿度等都是一个考验；此外，受限承重墙，房屋内可改空间并不大。

不过项目最大亮点是，地面建设有五层阳光停车场，车位1346个（地下886个、地上460个），车户比超过1:1。

规划效果图。左一二商品房，中间人才租赁房，右侧写字楼

项目总建筑面积30万m²，由3栋住宅（1栋人才租赁房，两栋普通商品房）、1栋写字楼+酒店、约4.6万m²购物中心构成，可售房源418套，精装交付，容积率约7.0。

由中国南山开发（集团）股份有限公司开发建设。

乐居摄于2023.05

但是项目容积率达到了7.0，整体有3栋住宅，包括1栋人才房和2栋商品房，不仅容积率高，且社区圈层也不够纯粹，这表明社区的居住舒适度不会高。

不过，得益于背山望海的区位优势，开云府高层推窗就能看到山海。项目部分户型的主阳台有270°环幕视野，窗外山海景观，尽收眼底。

展示空间实拍图，仅供参考

项目配套

开云府地理位置并不差，属于深圳当之无愧的潜力板块——蛇口赤湾。

区域内新盘不多，之前均价在10万/㎡左右，都堪称是豪宅项目，如前海宸湾、半山臻境等，且项目还是地铁2/5号线赤湾站地铁上盖物业，在赤湾板块极具代表性。

商业配套方面，项目定位TOD商业综合体，涵盖了住宅、购物中心、总部办公、五星级酒店等复合业态，自带4.6万㎡赤湾汇购物商业，目前主体建筑已为封顶状态。

现场施工情况。乐居摄于2023.05

项目评测

开云府的双地铁上盖、集中式商业、山海景观突出都是它的优势，自身素质还可以。

但是被片区发展尚不成熟影响，加上自身体量小、超高层使用率不高，人才房混住等因素，如果价格上不体现诚意，在如今的买方市场，去化结果未必会乐观。

优势：

地铁：地铁上盖物业，出门就是地铁5号线和2号线，可以快速到达前海、后海、南山、福田等中心区。

商业：综合体项目，自带购物中心，背靠赤湾总部大厦，工作购物都相对便利。

景观：背山向海，可看海景，视野景观不错。

劣势：

配套：周边配套欠缺，便利度低。片区有多个旧改项目，待片区成熟还需很长一段时间。

环境：靠近通向赤湾村和太子湾片区的兴海大道和赤湾六路/港航路的夹角处，这两个片区施工运输的泥土车基本都从这两条路线经过，环境嘈杂。

产权：土地性质为C1＋R2的商业综合发展用地，仅50年产权，但因拿地时间（2004年）已有较长时间，截至目前只剩31年产权年限。

使用率：超高层，套内使用率不高。

不利：西南方向4公里处，有垃圾焚烧发电厂的规划，未来可能有一定影响。