9月以来，深圳楼市无论新房还是二手房都有明显回暖。
新房市场诸多项目集中领证，热热闹闹很多选择。
而二手房市场的表现也不错，一些热门板块的二手房似乎开始“筑底”，成交量出现反弹。
比如红山板块的金亨利、水榭春天、华业玫瑰等代表性小区，去化明显加快。
尤其是金亨利，8-9月已经成交了7套房源；同近半年其它月份的成交套数相比，几乎是翻倍增长。
而在成交价格方面，也有所反弹。
金亨利一期，9月成交一套建面约88㎡4房户型，总价为1080万，单价约12.27万/平，较上月同户型999万的报价，涨幅约8%。
水榭春天5期，建面约88㎡的户型以1000万成交，单价为11.23万/㎡，创下同户型价格新高。
不过需要说明的是，红山片区的二手成交确实活跃起来了，但仍有不少小区还在“以价换量”。
那么，红山片区二手房具体成交情况如何？
现在的价格筑底了吗？接下来会不会继续反弹？
深高北学区房去化加快
金亨利一期，价格涨幅约8%
说起红山板块，就不能不提三个颇具代表性的楼盘：莱蒙水榭春天5、6期，金亨利1、2期和汇龙湾。
因为对口“深高北”学区，该学校中考排名一直稳居龙华各中学头名。
2021年在房价高位时，三个小区的二手房成交价普遍去到13万+，个别房源甚至卖到16万/平的高价，堪比深圳湾的豪宅。
然而随着学区房整体下行，片区内的二手房很快回到了9-12万之间，成交也是不温不火。
比如金亨利一二期，自去年下半年以来，大多数月份几乎都是零成交。
从8月份开始，小区二手成交量才陆续多了起来。
8-9月份这两个月已经成交了7套房源，价格大多在11.9-12.5万/平这个区间，房价也有一定的涨幅。
据中介人士了解：
本月金亨利一期成交了一套89㎡的4房，东南向中层，成交总价为1080万，算下来单价为12.13万/平。
就在上月初，同户型出现过低于1000万的报价，环比涨幅约8%。
再看莱蒙5期，9月份成交了两套约88㎡的房源，热度也有所提升，而成交价格最高去到1000万，折算单价11.28万/㎡；
同类型房源中，此前的成交单价在9.3-10.8万/㎡左右，如今单价达到11万+/㎡，房价确确实实涨了。
不过相较于高峰期13万/平的成交价，也跌了2万/平，现在只能说是小幅回暖。
而汇龙湾花园，近几个月几乎是0成交的状态；
上半年1-3月成交了10套房源，成交价在9-13万/区间，主力户型88㎡最高去到13.41万/㎡，已经跟2021年年初的成交价相近。
具体来看，这三个小区的挂盘价并没有太大异动，单价在11万-15万/平区间。
据中介平台数据显示：
金亨利一二期，卖家放盘价格区间在10万/平-14.5万+/平；89平的四房户型，房源放盘价格集中在13万/以上，较笋的盘也要12万+；
水榭春天5/6期，在售挂盘均价10.75万/㎡，主力户型88㎡的三房，笋盘房源最低9.82万；部分楼层、朝向有明显优势的，报价已经去到13万；
汇龙湾花园，90平的主力户型，挂盘价在10.6万-14.3万之间，近30天没有涨价房源。
综合来看，目前深高北学区的二手房成交确实有一定的升温，个别房源成交价也有小幅回升；虽然和高峰期相比仍有较大差距，但总算是止跌了。
非深高北学区的
二手房还在持续下探
同属红山片区的40多个二手房小区，深高北学区内与外的小区价格差距非常明显。
如莱蒙水榭春天，深高北学区内的5期目前的二手房成交达到11万，而学区外的3期成交价却只有8万出头，差价2-3万/㎡。
就现状来看，红山片区几个代表性的二手小区价格，还在持续下探，没有回暖的迹象。
华业玫瑰四季，9月一套建面约71平两房以452万的价格成交，单价约6.3万/㎡，比指导价还低了31万，已经回到2017年的水平。
目前，小区在售的两房房源中，报价最低的一套是建面约71.31平的两房，总价540万，只比指导价贵了13万，单价约7.57万。
同片区的中航天逸，今年3月份88㎡的三房户型历史最高成交价750万。
当前同户型的挂盘价跌至720万。
不到半年时间，业主又亏了30万。
此外，绿景公馆1866；
一套建面约88平的三房笋盘，报价650万，是绿景公馆整个大社区内同面积段的最低报价，还存在议价空间。
单价划到7.38万/平，比指导价低了十几万，相比高峰期缩水近200万。
从市场体现来看，这几个小区最近成交并不多，除了华业玫瑰四季，基本都是0成交，新政之后的市场变化看起来似乎并不明显，仍处于筑底阶段。
红山的二手房还会继续降吗？
在笔者看来，红山板块二手房价水分已经挤得差不多了，算回归到一个合理水平。
但并没有改变其去化难的问题，没有明显价格优势的房源依然很难卖。
最重要的是，周边新房市场的大量供应；而且限价很低，是二手房去化的最大阻力。
包括联发臻著雅居、深业颐樾府、华润紫云府等项目，均价6-7字头选择很多。
就整体市场而言，目前政策力度有限，买家的心里预期是偏低的，这一波二手笋盘去化完，可能又会进入到一个观望期。
至于深高北学区内的二手房，与周边小区相比价差达到3-4万每平，显然超出了一定的溢价范围，短期内如果没有政策刺激，也很难继续拉升。
但长期来看，深高北学区的二手房，依然具备竞争力，如果出现降价力度很大的笋盘，可以入手。
