南头片区更有多个“老大难”旧改项目获得突破

南山作为深圳GDP最强区，拥有最多的网红片区，豪宅看深圳湾、蛇口、后海、华侨城，创收扛把子看科技园、还有超级规划傍身的西丽，名声渐起。

在众多兄弟片区的光环笼罩之下，发展起步早的南头显得尤其黯淡。

但这里是区府所在地，南山的行政中心，南山文体中心、南山图书馆、南山博物馆等大型城市文体配套也都分布在此。

特别是，南头古城改造、南头机场搬迁，去年地铁12号线通车以及今年15号线开工建设，正在给南头带来新的生机和流量。

不仅在长期制约发展的交通、限高等问题上有突破，其历史底蕴，文艺气质更加凸显。

今年以来，南头片区更有多个“老大难”旧改项目获得突破，焕新速度加快。

比如14年磨一剑的卓越九珑终于要卖了，已经在招营销团队，预计四季度入市； 中山公园的双地铁口物业天源华府也预计于四季度入市； 围绕卓越九珑1.5公里范围内，向南村、常兴新村、一甲村、南苑新村等旧改项目均有进展。

南头，真的是要大变样了！

14年磨一剑

卓越九珑预计四季度开卖

卓越九珑在招销售了，预计四季度入市。

项目原为田厦南新路西片区城市更新单元，从2009年通过规划批复，已经将近14年。

今年5月28日，最新的草案发布，对整个建筑布局做了调整。

调整后，该项目有1块二类居住用地+商业用地，以及1块纯商业用地，整个项目包含建面约8.35万㎡的住宅以及建面约1.63万㎡的商业公寓。

4栋住宅分别为32层、39层、42层、43层住宅，1栋商务公寓为26层。

目前，项目已经建至多层，预计将于11月推出约1100套、建面约90-115㎡的住宅。

▲建设中的卓越九珑 | 深圳买房计划摄于20230904

从位置上看，项目临近桃园路、前海路和南新路，临近1号线大新站。

而沿着1号线，3站以内可以到达高新园、前海等企业聚集地。

商业方面，南头片区较大的商业中心华润欢乐颂、以及天虹商场等。

不过，由于旧改进度缓慢，周边城市面 貌新旧不一，项目北侧的大新北旧改项目仍有大片农民房待清拆。

▲停滞的 大新北旧改 项目 | 深圳买房计划摄于20230904

与卓越九珑，隔着桃园路，还有一个现房新盘，金桃园大厦2期。

一期早在2003年就对外销售，2004年交楼入伙，至今楼龄已有18年。

二期与一期一样，独栋建筑，但分2个单元，预计将推出192套住宅，网传面积段约71-118㎡。

但说来坎坷，这个项目早在2017年便已经完工，但因用地红线存在压线的问题，迟迟未能完成竣工验收，所以一直未能入市。

双地铁口+中山公园旁

天源华府预计有280套可售住宅

天源华府东侧临近南山大道，西、南、北三侧被中山公园包围，还有南头古城。

并且，不得不说， 改造后的南头古城“活”起来了，好潮又好玩。

▲南头古城已有节日氛围 | 图源@南头古城

从地铁12号线中山公园站D口出来，就能看到项目。远期规划还有地铁21号线，相汇于此。

▲项目临近中山公园地铁站

南头城学校（9年一贯制）与项目一路之隔，南头中学（高中）与项目步行距离大约1公里。

另外，这里到科技园、宝中、前海的通勤距离都很近，高新北、中、南三区与这里的交通半径大概2.5公里，宝中，前海在3公里范围内。

不过项目周边仅有一些社区商业，南头古城内有一些小型的特色餐饮和潮流品牌，较大型的商业商圈均超过1公里。

例如约1.3公里的南山欢乐颂、约1.5公里的天虹商场、约2.3公里的海雅缤纷城。

项目总用地面积约1.6万㎡，其中住宅建筑面积约4.8万㎡，规划3栋住宅塔楼，总层高32层，共433套。

▲天源华府效果图 | 图源@华远建筑设计

在@华远建筑设计 公布的项目设计方案中有30%的房源将作为安置房返还给村民。

也就是说，真正可售的房源可能只有280余套。（以开发商公示信息为准）

▲天 源华府住宅比例 | 图源@华远建筑设计

根据目前释放的户型图来看，项目入门户型为建面约92㎡户型的两房产品，主推建面约110㎡的三房两卫产品，还有少量见面约185㎡的大户型。

▲天源华府部分户型图

经历18年一甲村旧改再列计划

近期，南山区2023年城市更新单元计划第三批计划公告发布，南头街道一甲村、常兴新村重点城市更新单元纳入其中。

拟拆除范围用地面积16.4万平方米，拟更新方向为二类居住、商业等功能。

项目申报主体是深圳市南山区城市更新和土地整备局。

这意味着早于2005年就列入更新计划，搁置18年的一甲村，如今又重新入列2023年旧改计划。

一甲村在2005年纳入更新计划后， 经市政府批准结转列入“2010年深圳市城市更新单 元 规划 制定 计划第一 批 计 划 ” ， 但 由于项目 地块划分零碎，土地权属等问题迟迟未能 推 进。

根据此次发布的更新范围来看，一甲海边新村也在城市更新范围内。

实地走访，一甲海边新村建筑物相对较新，并且很多房源被公寓接管。

▲一甲海边新村外部居住环境较新

而一甲村就不一样了。

事实上，从一甲村，走到1956文化创意园也仅仅几步路的距离，但一边上演着文艺、热闹，到处是打卡拍照的年轻人，一边是斑驳的墙体，走几步几乎就能看到的危楼和路边的摊位，仿佛让时光倒流。

▲从一甲村看1956文化创意园

官方曾于2020年年底对一甲村进行综合整治，所以现场可以看到不少危房被铁架框了起来，有的 挂着 “托管房” 的标志。

如果不是亲眼看到，很难想象，在高楼林立的南山，还藏着这样一个村子。

▲一甲村整体为3、4层私宅，村里很多危楼，右下角为1957文化创意园

同步被纳入计划的还有常兴新村，桃园路以南、南新路以东、常兴路以西。

常兴新村外观看上去并不是特别老旧，楼体还算整洁，生活氛围浓厚，一路之隔是南山区人民医院。

▲与常兴新村隔路相望的南山区人民医院

目前已完成房屋及其它地上附着物的更新意愿征集工作。

除了一甲村、常兴新村之外，南苑新村等来官方出手，启动行政调解。

今年3月30日，南山区政府正式发布启动实施《南苑新村城市更新项目行政调解公告》，至此，这个总建面达50万㎡以上，困扰众多利益方近13年的旧改难题正式进入行政调解工作。

而据@南方都市报报道，行政调解介入后，数户业主成功实现调解签约，一户业主正式终止调解，而调解终止按计划可启动行政征收。

想必今年，南苑新村的签约业主一定能等到好消息了吧。

还有向南村城市更新项目，原恒大的旧改，今年4月份迎来安居建业接手。

并发布新的规划，不再配建保障性住房，同时增加了社区配套用地面积，如扩大幼儿园用地、新增社区儿童游戏场地等等。

最后，在深圳，建成较早的区域，无一不依赖旧改。

南头也不例外，如今新与旧在这里碰撞，也将融合出一个新南头。