2.1万/平！海岸城写字楼大跌60%……

前几天，笔者朋友圈看到中介都在推，南山海岸城大厦一套373㎡的写字楼笋盘。

该房源报价800万，折算单价约2.14万/㎡。

据了解，2018年该大厦的成交均价在5万/㎡上下，个别房源曾卖到过5.2万。

现价距离最高点跌幅达60%，相比10年前4万/平的售价，打了5折。

另外租金方面，这几年也一直在降。

从高峰期200/㎡跌到了140左右，最低120也能租到，跌幅约40%。

中介：约2.1万/平成交

海岸城写字楼价格创新低

海岸城大厦位于南山后海片区，于2006年建成至今已有17年，是南山最早的高端写字楼之一。

目前周边商业配套已经很完善，楼下就是“海岸城”商业体，近地铁2号线、地铁11号线“后海站”。

片区聚集天利中央广场、中洲控股中心、卓越后海中心等甲级写字楼，办公氛围也很好。

从商办网的挂盘情况来看，目前海岸城大厦平均租金报价约120-160/㎡-月，成交价在120-130上下。

对比2018年高峰期200一平的成交，最高腰斩了40%！

在租金大幅下跌的情况下，海岸城写字楼的售价也跟着一路下跌。

从2018年最顶峰的5万/㎡的成交价，到去年3.6万/平价格，再跌到现在的2字头。

据中介人士了解，这套2字头房源位于海岸大厦东座，属于中间楼层（楼栋总层高24层），放盘没两天就卖掉了，成交价跟报价相差不大，大约2.1万/㎡。

“这个价格基本上和南油的西海岸大厦的价格差不多了，很有性价比。”

从中原的成交数据也可以看到，近两年海岸大厦东座的价格变化，呈直线下跌的趋势。

目前东座的挂盘均价普遍在4万上下，能看到性价比较高的房源，都要去到3万/平。

不过在海岸大厦西座，最近也放出来一套建面约217平的笋盘，报价为600万，单价划到2.8万/平。

中介表示，这套估计很快也会成交，已经有不少客户看过，而且有谈价的意向。

单价2.1万，这套房源的价格确实是很笋，主要体现在回报率，买家算成功捡漏了。

我们来简单算笔账，以目前平均120/㎡月的成交租金计算。

租金回报率=月租金×12(个月)/售价，按照这个公式计算：120*12/（21000）

以此得出的回报率为6.8%，已经超出了正常的市场水平4%，作为投资的确很有吸引力。

另外空置率方面，海岸城大厦挂盘待租的房源共计53套，总面积约有1万平方，占楼栋总体量11%，低于全市平均水平，并不算高。

附近的写字楼中介表示：现在买写字楼基本上是用家，投资几乎是没有。

这几年，海岸城大厦基本很少有成交，有成交的基本上是业主急卖降价的；

这套2字头房源，创下市场成交价新低，预计接下来高于3万以上的房源都很难成交，想卖房的业主也会被迫让价。

附近写字楼租售价格

平均跌去2-3成

自2018年以来，海岸城所在的南山中心区，写字楼的租金和价格都有所下滑。

2018年南山海岸城周边写字楼租金

几个写字楼的数据：

1）中洲控股金融中心

从原先218元/平月的平均租金，降到了最低80元/平起。目前该大厦挂盘待租的房源共计108套，其中低于170/平的占比达55%。

中介表示，该大厦租赁成交价在170左右，相比高峰期下跌约2成。

另外成交价方面，2018年的挂盘价约7万/平，现在挂盘价低至4.8万，最高跌幅达32%。

2）天利中央广场

当前在售的整层1783㎡单位，报价低到4.5万各付（税费各自承担），较高峰期6万一平的价格缩水约25%。

租金方面，目前中介平台挂牌房源大部分低于150元/平，实际成交价在120左右，较高峰期200的租金直接腰斩。

据蓝石研究数据显示，2023年二季度南山后海蛇口片区，写字楼租金平均每月207.5元/平方米。而一季度的平均租金为183.9/平，环比上升了12%。

这个租金水平已经超过罗湖、福田等区域，但即便租金稳中有升，仍然面临空置率高的难题。

空置率过高，对存量市场大部分业主、二房东来说不是个好消息；

只能以价换量来提高出租率，会进一步加剧市场内卷。

但笔者了解到，今年二房东拿货明显要比以前积极，中小企业还是有很多找办公楼的；

不过整体需求仍是偏弱的，目前来看这种局面还会持续下去