接下来的9月份，预计有14个住宅入市，数量上比不得前两个月，但是由于目前深圳范围大量新盘在售，买家可以趁着最后的低谷期，好好选下标的。

本月南山、宝安、龙华和光明均有不少选择待售新盘，有些综合素质还不错。

千万级别的豪宅盘绿景白石洲、金地环湾城关注度比较高，刚改盘重点看京地海樾府、华润紫云府和联发瑧著雅居，刚需盘沙井有拾悦城二期、凤凰城有深房光明里、中海时光境界和深铁瑞城二期，这个盘各具特色，且地段都是各区域或者大片区的比较热门的地段。

一、千万级改善新盘

1赤湾开云府

赤湾地铁上盖综合体，预推房源418套，户型面积为123-203㎡，参考此前开盘的前海宸湾10.4万/㎡，价格预计在10万左右。

优点是，地理位置还行，背山向海，视野景观好，自带4.6万㎡购物中心，商业直通地铁站；不足是周边配套欠缺，虽有多个旧改但需要时间兑现，建筑为超高层，使用率不高，所在学区南二外赤湾一般般。

不过话说回来，如果价格还是参考半山臻境和前海宸湾，对比其他盘就性价比就不高了，毕竟前海都出钱2个9.2万的限价盘，怎么取舍看项目的营销策略了。

2金众云海湾公馆

赤湾金众云山海公馆规划推售810套住宅，建面约111-173㎡ 4-5房，总栋楼为4栋，层高为36-51层，户型朝向以西南/东南为主，容积率为4.86。

赤湾片区左边是前海，右边是蛇口，位置还算比较优越，生态资源优越，背靠大小南山，部分高楼可远眺深圳湾海景资源。

赤湾就是个还在建设中的区域，现在周边配套还不算很成熟。好在也只是目前，远期来看，隔壁开云府有配建商业综合体，项目离地铁赤湾站比较近，因此对未来的居住便利度，还是可以有一定期待。

再说说学校，项目在南二外赤湾学校的学区范围内，去年年中被南二外挂牌，本部很强，但是新建分校的分布需要好的生源和师资加持，以及时间的积累才有可能翻身，可以期待下，毕竟周边业主整体综合素质和财力都还行，不排除出好成绩的可能。

价格参考在售的前海宸湾10.42万，现在还在慢慢去化，这个价格放在如今的市场和这个地理位置，不太有吸引力。

3白石洲绿景璟庭

这个地段一直比较吸睛，附近都是金光闪闪的邻居，比如深超总、后海、科技园、华侨城等知名的豪宅区，周边地铁、商业和学校配套应有尽有，无可挑剔。

所以这个片区的新房备受关注，去年6月华润城开盘价13.2万，此次绿景白石洲璟庭传出单价8.7万起，均价9字头，出乎不少人意料。

产品面积段为约110-118-125-187㎡3-4房，首推一期1250套住宅，目前主体施工到达1/3，预计2025年底交房。

项目为500万平的航母级综合体，配套有约40万㎡商业（相当约2个万象天地），国际顶奢酒店，4所幼儿园和3所南山外国语集团打造的九年一贯制学校，有望创造下一个华润城的造城神话。

但是旧改周期长，短期内无法完成改造，噪音、粉尘和观感会影响居住体验，而且层高比较高，都是大户型110-180㎡大户型，如今的价格很有吸引力，将于近日拿证，如果开盘还有更多优惠，大概率是不愁销的。

4沙尾金地环湾城

优点是项目位于福田沙尾片区，位置不错，商业交通都比较成熟；上下沙旧改统筹规划有一定的潜力；看海景相对非常不错；纯大户型社区，居住圈层会比较高；附近新建红岭集团红树林校区，名校集团办学。

不足是目前区域整体环境较差，高峰期道路拥堵，教育资源一般，短期几年内难有大的改观；小区楼层比较高，容积率8.5，居住密度会比较大。

推出面积125-270㎡大户型，预计近期取证入市，面积段符合福田改善4房起步的需求，如果125㎡改善3+1房，如果能像中洲湾一样打折到把八九百万，会非常香，整体来说这个项目总价资金要求比较高，这个地段想要卖好，还是那句话主要看价格。

二、刚需偏改善新盘

1碧海京地海樾府

碧海地铁口新房，上周已开放样板间，碧海稀缺小户型，有55㎡2房和78㎡3房，均价可参考潮樾府，预计7.5万左右。

优点是去科技园和前海方便，城市面貌好、生活配套齐，有腾讯企鹅岛和前海辐射概念，正地铁口，新盘限价优势，小面积段门槛低。不足是飞机来往噪音大，片区学校都比较普通。总之，想置业西部偏中心但是预算不多的，可以重点关注。

2北站华润紫云府

华润超核中心的二期项目，预计推出82-93㎡3房，总价大概五六百万，被称为北站最低门槛新盘。

位于深圳北站旁边（步行约400米），交通有很大优势，集高铁站和3条地铁线，又是深圳中心位置，基本是去哪个区都方便。华润又自带一堆绿芯配套以及13万平商业，其运营经验未来肯定是个网红打卡地，带深外龙华和玉龙的初中学区，周边还有几个待建项目，未来居住氛围不错，目前都在开发，环境差点意思，三五年后才会比较成熟。

总体综合素质排名前列，值得预算在500-600多万左右，想买中部的买家重点关注。

3红山联发臻著雅居

项目就在深业颐樾府的对面，去年的土拍地块，可售商品房360套，位置、配套和深业都差不多，周边基本全是次新房，商业多且齐全、龙海实验学区范围内，居住环境相对纯粹。毛坯限价7.33万/㎡，比深业项目贵了1千块。

深业颐樾府开盘当天去化70%，成绩还算令人满意，目前仅剩少量房源在售，78-125㎡3-4房备案总价为530-980万。

联发的唯一优势是户型更好，推出81-92㎡3房，与鸿荣源尚云81㎡户型基本相同，总价预计550万起步，价格才是王道的当下，唯有打折能打动人心。

三、刚需上车新盘

1沙井拾悦城二期

优点是项目本体围合式花园设计，小区环境舒适，大社区，87-140㎡33-5房多个产品面积段可选择，距沙井地铁口5-8分钟即可到达，周边2公里内5所学校，拥有丰富的教育和商业资源，听说教育会引进名校集团进入（具体以教育局公布为准）。

不足是11号线地铁轨道噪音的影响，据说二期会好些，最终还是看个人接受度；目前周边工厂比较多，整体的城市面貌会比较差，但是后期旁边大面积旧改。

此前网传价格4.5万带装修，如果是真的，房价回到2017年，可以说创下沙井新低，刚需抄底的好时机。

2凤凰城深房光明里

优点是位于光明核心地段凤凰城，最好的市政配套和城市资源都聚集在这片区，未来居家氛围很好；周边都是新房和次新房，比较纯粹的居住区，居住人群素质相对高；

靠近13号线地铁站，未来去南山很便捷，一站到光明城高铁站，方便跨市出行；车位比充足，公702个，停车无忧；4.46万送简单装修的限价优势，由于拿地较早，受当时市场环境影响，价格在很低的位置。

不足是开放式小区，体验感可能不是很好，部分人存在管理和安全性的心理顾虑；虽说临近几个大社区，但目前日常的小商业配套还是欠缺。

推出面积段为80-118㎡3-4房，仅有339套可售住宅，暂定24年底交房，用不了多久就可以入住了。

3凤凰城中海时光境花园

优点是距离光明城站很近，13号线在此交汇，未来去南山方便。凤凰城是光明规划最好和配套最齐全的片区，多个城市配套现在已经兑现；相对靠近凤凰城纯粹居住区，未来周边住宅建好后，居住环境会很宜居。

不足是部分楼栋和户型难免受轨道和主干道噪音和粉尘影响；有1栋安居房，会对社区居住纯粹度有点影响，不是太大问题。项目为超高层，会略显拥挤，小区被主道路隔开，安全性和私密性打点折扣。

将推出1537套82-89-108㎡产品，毛坯限价4.89万/㎡，这个价格不算太有吸引力，但估计开盘会有折扣。

4长圳深铁瑞城二期

项目就在长圳地铁口，地铁通勤很便利。预计9月9日开放展厅，将在9月份开盘入市，价格参考一期，5.03万/㎡带精装。

户型为96-100㎡纯三房户型，看户型图，在户型设计上中规中矩，另外一个缺陷是二期靠近露天地铁这边，加上道路主干道，噪音问题可能会比较突出。

总的来说均价5万带装修，有地铁+深中学区的加持，性价比还是比较不错的，只是学位问题可能存在一定风险，这个最好打电话和当地教育局咨询或者做好调研。

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宝安区

南山区+盐田区+深汕

光明区+福田区

龙华区+罗湖区

龙岗区

坪山区+大鹏新区