一线城市学区房，跌麻了

学区房天价的逻辑

房价为何贵？

第一，因为地价贵，各地都依赖卖地收入，所以巴不得地价越贵越好，面粉贵，面包自然贵。

第二，金融化。房子不是简单的商品，就像黄金不是简单的储备货币一样，它们都拥有金融属性。具备这一属性的基础下，各种热钱加持，价格水涨船高。

第三，资源捆绑。资源捆绑，增强了硬需求，也增强了金融属性。

改革开放以来，为了大力推进农民进城，加快城市化速度，国家将教育、医疗、公共交通等公共资源集中到了城市，然后又将房子与教育捆绑。

民众想要获得好的医疗资源和教育资源，就必须来城市，而要让自己的孩子能够上公立学校，就必须买房。

轰轰烈烈的四十多年城市化，从某种角度来看，是资源的城市化，和普通民众买房的城市化。当房子与教育资源捆绑的时候，它早就不是纯粹的房子，而是资源，资源便可以金融化。

在这种制度之下，学位越好的房子，越受追捧，有钱的家长都想让自己的孩子能够上更好的学校。资本也看到了这个利润点，所以炒作资本也不断涌入。顶流学区房变成了天价学区房。

但是，所有的一切，都建立在需求上。无论是炒作、投资还是保值，前提都是需要普通民众在孩子上学的推动下接盘，从而形成闭环。

一旦这种需求松动，高昂的价格便难以坚守。现如今，就是这么个局面，一线城市的天价学区房，正在进入大跳水阶段。

顶流学区房跳水

深圳方面：

深圳义务教育阶段四大名校分别是深圳中学教育共同体、深圳外国语学校集团、深圳实验学校集团、深圳高级中学集团。

其中深圳中学的总部在罗湖，外国语学校总部在福田、实验学校总部在福田、高级中学总部在福田。

以深圳中学来说，根据中原地产披露的数据显示。

其总部罗湖对应的片区内学区房，相比于两年前均出现了不同程度跳水。其中跌幅最大的是深宝公司宿舍，相比于2021年下跌了37.14%。

龙屋、华丽园、典雅居、金贝苑、柏丽花园、愉天小区跌幅均超过四分之一。

金丽豪苑、鹏程合正星园、马古岭、逸湖居跌幅超过五分之一。

此外，深圳中学在宝安的分校宝安中学片区内的学区房，同样遭遇了大跳水。

其中裕安楼价格相比于两年前腰斩，跌幅高达53.84%。价格从两年前的7万跌至如今的3.23万。

洪浪一村跌幅30.64%，价格从之前的11万跌至如今的7.67万。丰华苑、怡合花园、宝雅花园跌幅均超过五分之一，价格均跌破10万+。

此外，8月上旬深圳福田百花片区某小区成交了一套约85平方米复式两房，总价为735万元，折合单价约8.62万元/平方米。

百花片区拥有百花学校和实验学校两大名校，之前的成交最高单价高达20万。2020年11月，该小区一套同样为85平方米的两房户型，以1226万元总价成交，单价高达14.37万元/平方米。

8.62万元相比于该小区最高单价20万，下跌了57%，相比于同户型的14.37万高价也跳水了40%。

上海方面：

6月份每日经济新闻就披露上海的几个顶流学区房，如浦东新区顶流学校明珠小学的“老破小”朱家滩小区、凭借“福外+建西”双学区成为顶流学校的梅园片区，几个均出现了大跳水。

广州方面：

老城区越秀的部分重点学区房，跌幅最大的超过30%。45个楼盘中33个在下跌，其中14个小区跌幅超过10%。

此外广州房价天花板天河区，统计的45个小区三分之二在下跌，18个小区跌幅超过10%。跌幅最大的超过了25%。

北京方面：

过去两三年，北京高价学区房跳水的消息时常见诸于报端。

财联社披露，现在德胜区大部分挂牌房源都降了最少四五十万元，是近几年来的低点。

华夏时报披露，对口“宇宙中心”宏庙小学的丰汇园小区也未能守住价格。该小区于2023年5月挂牌的一套3居的房源，挂牌价已经下调130万元，单价16.4万元/平米。其他挂牌在售房源的均价也均未超过18万元/平米。此前该小区成交的房源单价多超过20万元/平米。

不仅一线城市，二线城市中的杭州、苏州、南京、合肥、宁波等城市，无不如此。

这一场高价学区房的挤泡沫行动，是系统的，整体的。

遭受夹击的学区房

顶流学区房价格大面积跳水背后，有三重因素：

第一，房地产整体肃杀的大环境影响。

赚钱越来越难，失业率仍在走高，宏观大环境依旧充斥着不确定性。这种背景下，买不起房的人越来越多，买得起房的人没有预期和信心。

商品房成交量一路下行，天价学区房更是首当其冲。

第二，学区房游戏规则正在改变。

这两年，学区房的一个新的游戏规则在越来越多的城市推进，就是教师轮岗制度。

目前已经有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、烟台、大连、无锡、合肥、西安、三亚等城市或者城市的某个区正式官宣，开启教师轮岗。

其中的典型代表是北京。

早在2021年，北京率先在东城和密云两个区试点，当年年底就扩展到了6个区。2022年7月份，北京更是直接梭哈，全市16个区全面开展教师轮岗。

所谓教师轮岗制度，就是老师们不再固定于一个学校教学，而是几年轮动一次。这样的背景下，原本的名校，会因为优质老师的流失而不再名校，原本的普通学校，在一定周期内，轮动到了优质教师资源，实力大增。

而教师轮岗制度就是打破名校对优质教育资源，也即对优秀老师的垄断，让买学区房变成了买盲盒，让优质学区房变得不确定。

教师轮岗制度，是悬在天价学区房头顶上达摩克利斯之剑，是一个长期威胁，但高价学区房的最大利空，则是接下来要说的第三点，新生儿人口转向。

第三，人口转向。

2021年全国人口增量创历史新低。2022年全国人口正式进入通缩通道，减少了85万人。

这种背景下，上演了一线城市人口集体减少一幕。

数据：各城市统计局

全国人口集体减少的根本逻辑，是新生儿人口不断减少，在去年新生儿人口低于死亡人口，从而造成了人口负增长局面。

我们的新生儿人数在2016年见顶，之后一路下滑，去年跌破了1000万。

数据：国家统计局

新生儿人数下降，最先受影响的便是幼儿园数量和小学数量，同时学区房的价格也首当其冲。

教育部数据显示，2022年，全国共有幼儿园28.92万所。这一数量相较于2021年减少了5600多所。这是过去15年以来，全国幼儿园数量首次负增长。

同时，教育部数据显示，2022年全国共有普通小学14.91万所，比上年减少5162所，下降3.35%。另有小学教学点7.69万个，比上年减少6690个。小学阶段招生1701.39万人，比上年减少81.19万人，下降4.55%；在校生1.07亿人，比上年减少47.88万人，下降0.44%。

具体到一线城市来看。

北京幼儿园数量在2021年见顶，2022年比2021年少了11所。同时，北京的常住人口出生率为5.67‰，死亡率为5.72‰，自然增长率为-0.05‰。

上海幼儿园数量微增，但上海的新生儿2016年之后在加速下滑。2022年新生儿人数只有10.8万，相比于2016年已经腰斩。

数据：上海市统计局

此外，上海去年全年常住人口出生10.8万人，出生率为4.35‰；死亡14.8万人，死亡率为5.96‰；常住人口自然增长率为-1.61‰

深圳去年的幼儿园招生人数和在园人数均已下降。

来源：深圳市统计局

孩子数量不断减少，对学区的需求不断下滑，顶级学区房的支撑力量晃动，高价便难以坚守，这是高价学区房失守的主要原因之一。

而这个利空，会随着时间推移，持续发挥作用。