房价降多少，深圳的房子才有接盘侠？

深圳的二手楼市现在有一个说法：没有卖不出去的房子，只有降不完的价格。

　　真不是开玩笑，如果你有中介朋友，翻开中介们的朋友圈，会发现不是在推销新盘优惠、就是在推销低于指导价的二手房源。

　　二手市场这情况，搞得买家和卖家都很焦虑。

　　卖家生怕自己割肉割太多；

　　买家生怕自己抄底抄到了半山腰。

　　买家和卖家焦虑的共同根源，本质上还是因为缺乏对这个市场的了解。

　　要想解决焦虑，我觉得大家得搞清楚当下市场一个很重要的指标——

　　议价空间

　　所谓议价空间，简单理解就是——

　　业主一开始喊出的挂牌价，要降价多少才会有买家愿意接盘？

　　对业主而言，这是一个很有用的参考数据，因为现在的业主，虽然都知道要成交就得降价，但是具体要降多少？多数业主心里没个底。

　　不过现实的问题在于如何获取到这些数据？

　　中介交易平台上深圳的成交价、挂牌价这些关键的价格数据全部不给展示，想查数据都查不到......

　　为了解决这个问题，我找了一些平台的隐藏数据，也问了不同区域的一些中介，整理了非常齐全的近期市场交易数据和议价降价率数据。

　　下面我就根据数据来深入地给大家分析一下深圳不同地段不同类型小区的议价空间情况，看看哪些小区的业主更有底气。

豪宅，也要降价卖？

　　豪宅是深圳楼市的风向标，我整理了南山和福田几个豪宅板块最近的成交记录，发现买卖双方议价之后的降价率比较割裂。

　　一部分豪宅成交，降价率在2%-3%左右；

　　一部分成交的降价率能达到10%以上。

　　而且这两类豪宅特点差异很明显

　　降价率10% 以上的豪宅房源，有两个特点。

　　第一是户型面积会更大、总价更高；

　　第二是成交周期更长。

　　降价率只有2%-3%的豪宅房源，特点刚好相反，户型面积相对较小，成交周期也很短。

　　这说明即便是在深圳的豪宅市场，总价太高的大户型，想要尽快出手，也得大降价，买家的议价空间很大。

　　相比较来说，豪宅地段的小户型业主会更有主动性，不需要降价太多，就能出手。

　　
中心城区的老小区，降价多少？

　　核心区的老小区比较多，这些小区的平均议价空间相比豪宅要大得多。

　　我上面表格中选取的成交小区全都是2000年之前入住的小区，简而言之全都是楼龄超过23年的老小区。

　　从图中的数据当中大家可以看出来，核心区的老小区降价率跨度很大，降价率可以从1%直接跨到32%。

　　但仔细观察可以发现，老小区中80-100平面积的房源，降价率普遍在1-4%之间；

　　而小面积房源的降价率相对而言会更大，降价率普遍在7%-10%之间。

　　比如旭飞华达园的一套38平户型，降价率10.5%；

　　怡泰大厦一套51平户型，降价率18.5%。

　　百花片区的百花园一套50平房源，即便有好学位的支撑，业主最后也得降价9%。

　　不难看出，现在深圳二手老破小的业主非常弱势。

　　老破小传统的学位价值以及低价优势，现在一个被大学区政策肢解、一个被关外的新盘价格挤压。

　　本来买家议价的主动权就很大，老破小的价值还在贬值，所以老破小不仅是降价率更高，连成交周期也越来越长。

　　因此，即便是买中心区楼龄20年以上的老破小区，也要记住一点：

　　宁可老破大，不要老破小。

　　
关外的网红片区，都得大降价？

　　看完核心区的，再来看看关外那些过去房价上涨非常猛的网红片区。

　　我选择了宝安、龙华、光明和龙岗四个区的网红板块，这些板块在房价上涨期二手房价至少都经历过10%的涨幅。

　　西部的宝安和光明，最近的成交房源整体降价率比较高。

　　宝安的宝中和碧海，小区降价率都在6%-7%之间，光明深房传麒山也有一套房源业主直接降价了37.5%才成交。

　　西部毕竟之前是猛涨，所以业主心态还是偏高一些。

　　一开始挂牌价就会更高，但是挂高了买家也不买账，所以最后降价率往往要高一些才能促成成交。

　　当下买这些片区的房子，议价空间很大。

　　与西部的区域相比，北边的龙华和东部的龙岗相对而言降价率低一些，小区的降价率在4%-6%左右。

　　另外值得注意的是，在我统计的过程中，我发现关外网红板块中，次新小区盘成交很少。

　　现阶段的市场，次新盘的挂牌价普遍很高，业主割肉的意愿也比其他小区的业主更小，再加上现在的新盘价格低，买家购买次新盘的动力也越来越小。

　
边缘地段，成交出乎意料？

　　最后统计的是关外的边缘地段。

　　我选取了宝安的松岗、龙华的观澜、龙岗的平湖、坪地以及坪山作为深圳边缘板块的代表

　　让人很意外，这些片区业主的成交降价率并没有我想象的那样高，虽然也有降幅比较大的房源，但是多数房源的降价幅度在4%-6%左右，和那些关外的网红片区相比差不多甚至还低一些。

　　从业主一开始的挂牌价来看，边缘地段的业主挂牌价相对来说不会那么高。

　　毕竟业主都知道自己的房子地段没有什么优势，也知道接盘的买家多数是买不起更好地段的刚需，所以为了成交一开始的姿态都摆得比较低，最后成交价格相比一开始的挂牌价，相差就不会太大。

　　总结一下整体的情况吧。

　　1.深圳的豪宅成交价格其实并没有大家想象的那样稳固。

　　大户型豪宅，业主和买家之间的议价空间其实挺大的。

　　而且大伙要知道我上面展示的还只是一部分豪宅的成交，深圳豪宅还有很大一部分成交是富人之间的私下交易，并不会显示数据，所以这一部分成交的议价空间可能还会更大。

　　2.关内中心区的那些老小区，分化很明显。

　　老破大想要成交难度稍微小一些，老破小想卖出去，业主得做好心理预期，如果真的想出售，一开始的标定价格不要太高，因为真的很难卖。

　　3.关外的片区中，靠近中心区的板块业主普遍需要降价6%-8%之后才能交易，而更边缘的板块只需要降价4%-6%。

　　对于深圳的业主，无论你是在核心区还是所谓关外的郊区，我的建议是放平心态、认清形势。

　　着急卖的业主，没有必要挣扎，该降多少就降多少，要知道现在的行情卖家做不了主；

　　不着急卖的话，可以先挂高一点，再慢慢降价吸引市场注意。

　　对买家而言，此刻的行情是最舒服的，但问题是选择越多，反而越不容易下手。