深圳今年约40宗“商改住”，说明了什么？买房逻辑真的变了！

深圳的住宅调规依然幅度很大，也调出了不少的宝藏地块，大概梳理了下，今年产业、商业用地调成住宅用地有近40宗：

1、大运新城南片工调住，新增15宗宅地，建面约212万平

8月14日，龙岗龙城街道嶂背社区土地整备利益统筹项目实施方案及土地整备规划（草案）对外进行公示。

此项目位于龙城街道嶂背社区，属于大运新城南扩片区，北侧邻轨道14号线嶂背站。

项目由原有的多块工业用地+3宗四类居住用地，调整出15块宅地，也就是说，从以前本想建工业区，这次大手笔全调成了宅地，一次性这么大规模的调规，这也是继前海调宅地后首次。

此项目总用地面积419772.1平方米，规划总容积2603192平方米（此次调规后单宅地就有212万平）。配套7所幼儿园、两所72班及一所45班九年一贯制学校；商业建筑面积超22万平；规划文体设施用地12847.4平方米，以及绿地公园22万平。从规划可以看出，一个大的居住区跃然于纸上。

调整后的规划

2、南山片区新增3宗小面积宅地

蛇口交通场站用地调为居住地

近日，《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》局部地块规划调整的公示，拟规划调整涉及《自贸区规划》的03-01-08地块。

03-01-08地块用地面积为3975平方米，原规划为交通场站用地，后调整为二类居住用地，容积率调整为“5.5”，配套设施“公交首末站”调整为“公交首末站。

此地块隔壁03-01-07地块也同为二类居住用地。

南山片区，今年还涉及一宗小地块调，[大学城地区]法定图则07-15地块拆分成两个地块，用地面积11667平方米，此次由商业调整出了3398平米的二类居住用地，容积率4.3。

3、前海多地块规划大调！新增10多块居住用地

妈湾十四-十六单元一次调整10余宗宅地

4月27日，深圳市前海管理局发布《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》开发单元十四、十五、十六局部调整的公示。

调整情况为开发单元十四主导功能由“以商业、艺术文化娱乐等功能为主”改为“以商业、艺术文化娱乐、商务公寓等功能为主”。

开发单元十五主导功能由“以商业、商务公寓、居住等功能为主”改为“以商业、居住、商务公寓等功能为主”。

开发单元十六主导功能由“以商业、商务公寓等功能为主”改为“以商业、居住、商务公寓等功能为主”。

此次调规后，新增十余宗宅地，目前这批宅地不知道什么时候会入市。

妈湾02、03街坊由商业、商务公寓调整为住宅+商业用地

2月18日《前海妈湾片区十五开发单元》02、03街坊规划个案调整。

由原规划的商业、商务公寓规划用地性质调整为商业用地、二类居住用地、教育设施用地及公园绿地。

街坊用地面积调整为95025㎡，容积率3.28。计容总建筑面积调整为311553㎡，全部为地上建筑面积，其中办公建筑面积65031㎡、商务公寓建筑面积98000㎡、居住建筑面积111200㎡、商业建筑面积22522㎡、配套服务设施及市政设施建筑面积14800㎡。

调整后配套服务设施及市政设施包含36班九年一贯制学校（建筑面积以立项为准）、18班幼儿园5800㎡、文化活动室2000㎡、公交首末站积3700㎡、普惠性幼托园1000㎡等。

事实上，这已经不是前海第一次第二次调规。

根据规划，为构建前海宜居宜业环境、营造片区持续活力和缓解区域交通压力，规划重点优化前海片区的职住比例。调整后就业人口规模为52万、居住人口规模增加至23万，职住比优化为2.3：1，职住平衡大幅优化。

4、深湾超总迎22年来首宗地，新增约3.5万平宅地

今年4月26日，[红树湾地区]法定图则DY04单元、DY08单元规划调整，原主导功能为“商业服务业用地”分别调整：

● DY04单元调整为“商业服务业用地+公共管理与服务设施用地”，一块用地调整为“教育设施用地”，建设九年一贯制学校（不少于27班）”；

● DY08单元调整为“商业服务业用地+二类居住用地”，该单元北部两地块调整为“二类居住用地”，用地面积分别为17388平方米、17222平，容积率均为6.0，两块地总建面约20.8万平，另外宅地将配建9班幼儿园等配套。

这也是深湾超总片区近22年来首次有宅地供应。此地块后由中海竞得，目前正在建设中，预计明年会入市。

5、龙华大浪一块23万平地块从工业线调出，调整为宅地、教育用地等

7月15日，《[大浪西南地区]法定图则01-02、01-05地块规划调整，此次调出地块位于大浪街道，用地面积232018平方米。根据《[大浪西南地区]法定图则01-02、01-05地块规划调整方案》（公示版），拟规划用地性质为二类居住用地、教育设施用地、林地、供应设施用地、道路用地。

调入地块位于福城街道，用地面积480307平方米。根据《九龙山产业园区涉及法定图则未覆盖区域的规划设计条件》，规划用地性质为普通工业用地、绿地、发展备用地、道路用地。

6、宝中商地调宅地

6月1日，宝中03-26地块土地规划调整，此次规划原来的商业用地+二类居住用地调整为二类居住用地，用地面积15240平方米。

据法定图则上显示，项目位于宝安中心区，金科路与罗田路交汇处，邻近宝安海韵学校与新安中学（集团）（高中部），第5大道高发西岸花园等，位置非常不错。

03-26地块此前为两块商业用地（03-26、03-27地块），2022年5月两块地合并为新的03-26地块，用地性质变更为商业用地+二类居住用地（C1+R2）。此次又全调为住宅用地。

7、坪山新调增3块二类居住用地，增加住宅建面23万平

7月19日，深圳市规划和自然资源局坪山管理局发布《[竹坑地区]法定图则08-01、08-02等5个地块规划调整事宜》。

调整后，一宗商业用地+两小宗公共交通用地和社会停车场库用地，合并并调整为二类居住用地，用地面积29058平方米，容积率4.5，另外两宗“现状保留”的四类居住用地，调整为“规划”的二类居住用地，用地面积分别为13917平方米、9805平方米，容积率分别为4.3、4.0。

这样，坪山竹坑一口气新增3块可规划的二类居住用地，增加住宅建面23万平。

在今年之前，深圳也调出了一批非常好的地块，如宝安目前将入市的越秀瑞樾府、北站的华润超核项目都是商业调住宅的项目地。

另外，目前很多旧改将原规划调成住宅的也非常多；可见，为解决居住问题，维护房价稳定已经是大方向，后续还会有不少工、商地变更为住宅，对于置业者来说，当然是好事。