浅析超大特大城市城中村改造的为何改与如何改

近期，随着中央不断释放推动超大特大城市城中村改造的相关信息，先是在7月21日李强总理主持召开的国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，

继而在7月28日举行了超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议，何立峰副总理出席会议并讲话明确表态指出方向。

对此，市场高度关注，纷纷热议，特别是在当前经济亟需新的确定性投资、新的内需拉动增长的大背景之下。

作为长期为城中村改造提供落地实施咨询顾问服务的专业机构，我们合一城市更新集团亦在认真研究分析城中村改造的相关新趋势，并撰写本文与各位业界朋友分享。

首先，业界应清晰认识到，国务院常务会议审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，是一份关于超大特大城市推进城中村改造的政策文件，其相关条文和细则对于中央推进超大特大城市城中村改造应有其机制和模式。但应明确声明的是，截至目前为止，我们合一并未掌握该政策原文，而市场上的各家机构发布的解读分析亦未看到该政策原文和相关细则。因此，我们需要提醒的是，我们这篇文章和其他未披露该政策具体条文的解读分析一样，不应作为参与城中村改造的具体投资建议，仍应期待并积极关注具体政策具体条文，以之作为客观的投资策略分析的依据。

虽然如此，超大特大城市推进城中村改造仍是长期投资热点领域，其间亦蕴含诸多投资机遇，值得关注。因此，我们基于业界已有之实践及现行政策机制探讨超大特大城市推进城中村改造的具体实务，特撰写本文，并为感兴趣投资此领域的朋友参考。

01 ‍‍从“五个有限”到聚焦“超大特大城市”

许多朋友经常问我对于房地产趋势的判断，我的观点是中国房地产行业不会再有短期内货币及社融大幅扩张与城镇化率快速提高的双层重大红利叠加带来的激进繁荣，而行业将呈现“五个有限”的长期趋势——“有限的资金将长期投向有限的城市、有限的区域、有限的主体、有限的项目”。

由于房地产行业缩表出清、银行等金融机构对于房地产融资额度的政策限制以及社会资金对于房地产行业预期减弱等因素，进入房地产领域的资金呈现出日益有限的特点。

而有限的资金在投向房地产领域的过程中已然是极其审慎，投资决策核心关注点之一就是越发关注需求端的基础支撑。

而刚需的集中度将带动城市分化，也就是社会资金将更集中投资到有限的城市，这些城市有三个方面的明显特征——人口持续净流入、GDP过万亿、城市主城区甚至城市整体土地开发强度超过40%，这些城市无论在首次置业或是改善居住都有刚性需求购买力的支撑，城市经济基本面相对健康，土地供应逐渐从增量开发转向存量二次开发。

而这些“有限的资金”偏好的“有限的城市”刚好又与超大特大城市有较大的的重合度。根据“国务院于2014年下发的《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。

根据住房和城乡建设部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，截至2021年末，全国共有超大城市8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。全国特大城市11个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。”

02国土空间规划带动超大特大城市从增量时代转型存量时代

在超大特大城市转向高质量发展的大背景之下，经济增长与产业升级、人口持续流入之下的住房供给和保障、基础设施与公共服务能力提升等多个方面都亟待提升和改善，但长期来看其相关的土地供应也将面临模式转变。在各地国土空间规划逐步收官完成，“三区三线”与城镇开发边界划定清晰并严格管控之后，对于土地开发强度较高的城市，从增量扩张转型存量二次开发已是大势所趋。

03超大特大城市存量改造的各种对象类型及城中村改造的重要意义

超大特大城市进入存量土地二次开发时代，其改造对象主要集中在城中村、老旧小区、老旧工业区、老旧商业区。

而当我们关注城中村改造时，我们会发现广义的城中村改造中包括了旧村居，集体土地上的建成区（包括老旧工业区、商办物业及公共配套等），甚至还包括具有统筹连片改造潜力的未开发集体土地等。

就城中村改造的社会经济效益来说主要包括六个方面——存量二次开发模式转变、城市发展支持、节地发展、产业升级消费升级与乡村振兴、新世代新城市、文脉传承。

第一，存量二次开发模式转变。“十三五”期间，存量二次开发以政府主导模式为主，主要是以货币和财政双支撑的棚改模式，但长期而言难以持续，所以从2019年的下半年到2020年，国务院常务会上多次都提到一个重要的信息——不允许地方政府新增棚改项目贷款。对于当前地方政府而言，棚改逐渐收官，存量二次开发需要转换发展模式，即从政府主导到政府引导，以市场化运作为主。存量二次开发过程中要充分激活市场活力，实现土地要素市场化配置，这对于缓解地方政府财政压力以及征收拆迁等行政事务压力非常重要。而此前国家正式提出实施城市更新行动，意味着城市更新将成为“十四五”以及今后一段时期我国推动新型城镇化发展的重要模式，存量二次开发模式将彻底转变。而在近期何立峰副总理的讲话中，亦明确指出“坚持以市场化为主导……要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用……鼓励和支持民间资本参与”。以市场化主导推动旧改为主的广东省为例，2008年至2022年，广东省“三旧” 改造（专指旧城镇旧厂房旧村庄改造）累计投入改造资金2.5万亿元，其中社会投资2.15万亿元，占改造总投资额的86%。根据《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019－2021年）》，2019年-2021年全省新增实施“三旧”改造……投入改造资金5000亿元以上（社会投资约占85%，市县级财政投入约占15%）。

第二，城市发展，向存量要增量。在社会方面，城中村改造有助于优化城市功能与空间布局、提升城市形象品质、改善城市生态环境、加强基础设施与公共服务配套设施。根据官方数据，“至2021年9月底，“三旧”改造为广东城市基础设施和公益事业项目提供用地6.5万亩，新增公共绿地9531亩，提供保障性住房5.14万套。” 在经济方面，城中村改造可以增加建设用地供应，带动固定资产投资，增加地价及税费收入等。根据官方数据，“至2021年9月，广东全省累计投入改造资金2.03万亿元，约占同期固定资产投资的5%；其中社会投资1.78万亿元，占改造总投资额的88%。”

第三，节地发展。目前随着国土空间规划编制及审批逐渐完成，许多城市都已经开始迈向存量二次开发规划时期，城中村改造可以有效提高土地利用效率、节约用地、节省建设用地指标，结合落实减量规划。广东省“三旧”改造始于2008年12月国土资源部与广东省政府启动共建广东节约集约用地试点示范省，2009年广东省政府发布《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》。根据官方数据，“至2020年9月底，全省累计实施改造面积95.16 万亩，节约土地23.3万亩。

第四，产业升级、消费升级、乡村振兴。在产业升级方面，在城中村改造过程中可以结合村集体老旧工业区改造升级供应新型产业空间（包括甲级写字楼、高标厂房、M0研发用房等新一代产业园区等），推动产业转型升级，助力经济新旧动能转换。截止2022年底，广东省累计完成“三旧”改造项目11326个，其中属于产业结构调整类的为5673个，占总项目数的约50%，其中，“工改工”项目2803个，引进现代服务业和高新技术产业项目498个，投资超亿元项目2144个，这些项目改造后当年实现产值（营业收入）约为改造前的1.7倍，有力推动了产业转型升级。在消费升级方面，城中村改造可以供应高品质商业空间、高星级酒店和大量改善型商品住房及公寓等。在乡村振兴方面，截止2021年9月，广东省完成旧村改造面积达21万多亩，改造后村集体收入增加79亿元，约为改造前的3.4倍，就业人口增加了559万人，约为改造前的2.1倍。

第五，新世代、新城市。随着80后、90后以及00后逐渐成为社会中坚力量，时代变迁带动城市转变适应世代族群变化，特别是在当下各大城市“抢人”浪潮中。近几年， 全国数十个城市都出台人才引进政策，开启了竞争抢人时代，城市更新有助于城市留住存量人才，吸引并承载增量人口流入。根据官方数据，“广东省2020年年末常住人口为1.26亿人，自2007年以来，广东连续14年常住人口规模居全国首位，相比10年前增加了2170.94万人，增长20.81%。” 广东省成为了全国常住人口第一大省， 而这个过程亦正是发生在广东省启动“三旧”改造的十年间，“三旧”改造对于广东吸引人才流入亦起到助推作用。而在深圳，为了解决新市民新青年的住房问题，深圳在今年启动城中村统租改造运营助力保障性租赁住房供应，为此更专门出台《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》。

第六，文脉传承。城中村改造并非纯粹的大拆大建，在城中村改造过程中，其实亦是历史文化保护传承、古村古建与历史记忆空间保育活化的过程（比如广州永庆坊、深圳南头古城、佛山岭南天地等）。根据官方数据， “截止2021年9月底，广东省通过“三旧”改造保护并修缮传统人文历史建筑782.06万㎡。” 在过去这方面更多的是依靠政府补贴，通过财政补贴方式实施改造。但是在近几年，从深圳到全国各地，通过留改拆并举结合的模式，既产生了经济效益，又能反哺历史古建的保育活化，同时通过运营升级，在政府不增加财政补贴的情况之下，通过市场机制推动历史文化建筑的保育活化。以深圳为例，在已经实施的全国第一部城市更新地方法规——《深圳经济特区城市更新条例》中就建立了相关机制，其中的第五十六和五十七条规定，“鼓励实施主体参与文物、历史风貌区、历史建筑的保护、修缮和活化利用以及古树名木的保护工作。对于城市更新单元内保留的文物、历史风貌区和历史建筑或者主管部门认定的历史风貌区和历史建筑线索等历史文脉，应当实施原址保护。实施主体在城市更新中承担文物、历史风貌区、历史建筑保护、修缮和活化利用……可以按规定给予容积率转移或者奖励。”

04超大特大城市城中村改造的主要方式与模式及实践案例

超大特大城市城中村改造如何改？有什么样的实施机制？在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议中，国务院副总理何立峰强调，“城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。”从各地实践中，我们梳理了城中村改造在拆除新建、整治提升、拆整结合三大方式的相关案例。

整治提升类城中村改造案例

深圳龙岗区坂田街道新围仔村改造项目

“城中村整治提升＋引进优质物管＋市场化商业运营”模式

新围仔村位于深圳龙岗区坂田街道内，是深圳首个由开发商主导的城中村长租公寓项目，该项目采取“EPC+O”城中村整治新模式，由深圳市万村发展有限公司（万科集团全资控股）拓展并运营。为了做好示范作用和有效缩短企业投资资金回笼周期，该项目采用区别于其他项目同村进行集体沟通、集体设计与施工的开发模式，创新性地提出“谈一栋，改一栋，向市场开放一栋”的方式。

该改造项目由政府、企业、村集体（或村民）三方共同参与，各方承担的角色与职责各不相同：

新围仔村改造项目运营模式示意图

新围仔村改造项目合作模式：

该项目是万科推出的“万村计划”的首个试点，该计划起源于2017年，该计划从村民个体出发，与村民直接签约，通过对村民自建楼的改造，来实现整个村的改造。这个方式在避免空租期的同时，可以进一步压缩控制成本。同时，三方共同合作的开发模式也为城中村改造体系提出了全新的参考方法， “城中村整治提升＋引进优质物管＋市场化商业运营”模式创新是为其特色。

新围仔村规划全景图

拆除新建类城中村改造案例

上海市普陀区红旗村旧改项目

政府主导审批，国企负责拆迁及开发建设，聚焦拆除新建

上海市普陀区红旗村作为上海中心城区规模最大、问题最突出的“城中村”，是早年以违建密布、环境脏乱出名的上海中心城区最大城中村。上海市普陀区红旗村于2015年3月启动旧改，红旗村旧改项目占地面积约14.75公顷，建筑面积约30万㎡，用地性质为住宅、商办及公共绿地，预计涉及8500户、约4万人口搬迁。

该项目拆迁实施主体为上海普陀区国资委全资持股的上海中环投资开发（集团）有限公司（国企），2016年末土地一级整理基本全部完成。2018年10月，上海海升环盛房地产开发有限公司（以下简称“联合体”）以93.99亿元地价摘得红旗村四块地，该公司由中海地产、上海中环投资开发（集团）有限公司、上海新长征（集团）有限公司联合成立（实控人为普陀区长征镇农村集体资产管理委员会），持股比例分别为70%、20%、10%；2020年1月-2月，“联合体”再以19.14亿元拿下红旗村剩余旧改地块。出让地块要求竞得人配建租赁房、保障房、广场、公共设施、社区配套设施等，同时商办项目要求全部自持，且需引入企业总部、研发中心、科技创新、现代商贸等符合普陀区产业定位的企业。2019年8月，中海甄如府首期开盘，项目从拿地到首开仅10个月。

上海市普陀区红旗村旧改项目开发周期图

红旗村在政府主导下改造，提升流程审批的效率，加速完成项目的各项审批，促使项目顺利完成改造，创造了“红旗速度”，实现从城市民生洼地变为区域产业高地的蝶变。

上海市普陀区红旗村旧改项目规划设计图

拆整结合类城中村改造案例

深圳市宝安区沙井大街片区重点城市更新单元（金蚝小镇）

前期统筹主体+市场主体模式

沙井大街片区城市更新单元位于深圳市宝安区沙井街道西环路、北环路、环镇路、创新路围合区域，改造占地面积约3平方公里，涉及蚝一等13家村集体股份合作公司。2019年深圳市宝安区城市更新与土地整备局、区文化广电旅游体育局、沙井街道办与华润置地举行《深圳市宝安区沙井大街片区(金蚝小镇)重点城市更新单元合作协议》签约仪式，协议约定华润作为项目前期统筹主体，四方共同推进本项目城市更新工作；2020年4月，计划草案公示；2020年6月计划公告，项目拟拆除重建范围140公顷，更新方向为居住、新型产业、商业等功能。宝安区将按照“重点城市更新单元+历史街区活化整治”的更新模式，综合采用拆旧建新、综合整治等方式，分区域滚动开发，并先行启动沙井老街保护性开发。

深圳市宝安区沙井大街片区重点城市更新单元项目改造范围及规划设计图

而从改造资金投资角度来看，城中村改造又分为自主改造、村企合作改造、政企合作改造以及政府主导改造四大模式。我们亦梳理了各地的相关实践案例。

自主改造类城中村改造案例

深圳市宝安区福永街道凤凰社区第一工业区（工改工）自主改造项目

凤凰社区第一工业区旧改项目位于深圳市宝安区福永街道，北临凤凰兴业一路，西临凤业一路，东临凤业四路，南临富凤路。项目实施主体为深圳市凤凰股份合作公司、深圳市凤凰房地产开发投资有限公司，经查询工商信息显示看，深圳市凤凰房地产开发投资有限公司由深圳市凤凰股份合作公司全资控股，属于村集体自主改造项目。

该项目拆除用地面积32069.6㎡，开发建设用地面积25291.6㎡，计容建筑面积151750㎡，规划容积率6.0。其中，产业研发用房84980㎡，厂房21250㎡，产业配套用房40400㎡，公共配套设施5120㎡。

深圳市宝安区福永街道凤凰社区第一工业区（工改工）自主改造项目改造规划

合一城市更新集团为本项目提供了全过程咨询服务，包含项目申报、产业规划等，并结合片区现状产业基础、城市与区域发展的高度及产业发展趋势等，对本项目进行细分产业定位，以客户需求为导向，针对目标产业客户定制化设计产品，确保协助招商运营有效落地。

深圳市宝安区福永街道凤凰社区第一工业区（工改工）自主改造项目改造前原状图及改造规划设计图

村企合作类城中村改造案例

深圳市南山区沙河五村城中村改造城市更新项目

沙河五村城市更新项目位于深圳市南山区沙河街道，沙河东路以东，深南大道以北，香山西街以南，含新塘村、上白石村、下白石村、塘头村及周边区域。项目定位为以居住商务功能为主导的城市综合体。

本项目2011年正式启动改造，并与绿景签订合作协议，2014年列入城市更新计划，2018年城市更新规划获得批复，2020年一期签约率达100%，2021年4月一期实施主体资格确认，同年9月签订一期建设用地土地出让合同。项目拆除用地面积459542.1㎡，开发建设用地面积303793.7㎡，规划建筑面积358万㎡（含地下经营性建筑面积），项目分四期开发建设。

本项目采用的市场运作的拆除重建类城市更新模式，前期由深圳市白石洲投资发展股份有限公司（股份公司）作为申报主体，具体由绿景集团来操盘。2021年5月12日，绿景（中国）地产投资有限公司发布公告称，其子公司深圳市绿景天盛实业有限公司成为深圳市南山区沙河五村城市更新单元项目一期的实施主体。2022年6月7日，根据绿景公告，万科向深圳市四达实业发展有限公司注资约人民币23亿元，交易完成后，四达实业将由绿景中国持有92%股权，万科持有8%股权。万科参与的三四期，与绿景中国分别按照20%、80%的利润分配。

深圳市南山区沙河五村城中村改造城市更新项目改造规划设计图

政企合作类城中村改造案例

惠州市博罗县石湾镇滘吓村村集体工业园“工改工”项目

前期服务商+市场主体模式

惠州市博罗县石湾镇滘吓村村集体工业园“工改工”项目改造单元范围26.60公顷（399亩），其中全面改造范围23.31公顷（350亩），微改造范围3.29公顷（49亩）位于石湾大道与明月二路交汇处西北侧区域；全面改造范围内全部为村集体工业区老旧低效厂房，不涉及国有土地及集体住宅。现状约有54家企业，主要以五金、塑胶、家具和纺织等低端制造类型为主，产业发展未成规模，各类企业杂糅混置。

惠州市博罗县石湾镇滘吓村村集体工业园“工改工”项目改造范围图及改造规划设计图

合一城市更新集团中标为惠州市博罗县石湾镇滘吓股份经济联合社、滘吓村冯屋股份经济合作社、滘吓村董屋股份经济合作社、鸾岗村龙山股份经济合作社“三旧”改造用地项目的前期服务商。该项目在旧改前期工作完成后引进市场主体实施。

政府主导类城中村改造案例

广州市白云区大源村统租统管改造项目

2022年6月23日，广州市白云区区属国企白云投资集团与大源街道、大源村共同举行大源村统租统管集体签约仪式，这不仅是大源村创新城中村管理模式的关键举措，也进一步推动了大源村社会治理精细化品质化工作朝前迈出了实质性的重要一步。

广州市白云区大源村统租统管改造项目

广州云腾物业管理有限公司（由白云投资集团全资控股）结合大源村居住人群对住宿条件的需求及出租屋实际情况，对房屋空间进行改造，整体提升出租屋价值，提供单间、两房、三人房等多种房型，满足不同消费水平、不同人员的需求，为居民提供低价、品质化的居住空间。值得关注的是，出租屋将实施分类管理，定制个性化方案，利用智能化出租屋管理系统实现租务办理无人化、租客管理信息化、事件监督自动化等。为实现“内外兼修”的蜕变，在推进出租屋统租统管的同时，云腾物业公司还积极导入电商产业，为城中村经济发展带来源头活水。

而政府主导类城中村改造模式近年来亦出现多个城市推动“做地”模式，比如杭州已有多年实践，而广州今年也已出台旧改统筹做地新政。总体来看，各地城中村改造政府主导做地模式基本是由地方政府及其地方国企主导实施城中村拆迁补偿安置，其后将“生地”整理成为“熟地”后土地再入市。这方面亦是值得密切关注。

05特大超大城市推进城中村改造政策机制的五大关键点

业界在积极关注此次中央推进超大特大城市城中村改造的同时，更加关注的是相关政策机制如何引导市场化，民间资本如何参与。我们梳理了业界关注的相关政策机制要点进行分析。

首先，如何“以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子”？

城中村改造既有大账，也有细账。以深圳城中村改造的土地整备利益统筹模式为例，先由政府与村集体算清楚大账，政府收储多少土地，村集体留用多少土地，村集体留用的土地是什么规划功能和多少开发量，政府财政支付给村集体多少土地整备资金，村集体留用土地又该交多少地价；其后由村集体引进市场主体合作，与村民等原业主算细账，村集体土地及物业如何合作分成，村民等原业主的土地建筑物如何搬迁安置补偿，货币拆赔部分与政府财政支付的土地整备资金如何联动使用等等。

而关于产业安置与升级问题，在深圳实践中，城中村改造过程中必须安置好改造范围内的现有规上企业和其他优质企业，避免产业流失，避免影响实体企业的稳定经营；而在广州的实践中，广州出台了《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》，明确提出在广州划定三个管理圈层，并明确不同圈层城市更新产业建设量占产居总建设量的比例——第一圈层的城市更新单元产业建设量原则上占产居总建设量的50%以上、或城市更新单元融资地块上产业建设量原则上占融资地块产居总建设量的50%以上，第二圈层的城市更新单元产业建设量原则上占产居总建设量的30%以上、或城市更新单元融资地块上产业建设量原则上占融资地块产居总建设量的30%以上，第三圈层除已经纳入重点功能片区按规划控制外，其他区域城市更新单元产业建设量占总建设量的比例，由所在区结合片区产业发展规划和城市更新单元实际，自行制定指引。

其次，如何“实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。”城中村改造在合作改造领域，经常涉及的是政府代表的公共利益、村集体及村民等原业主的产权利益，市场主体参与追求的经济利益，这是个需要全面平衡、项目才能成功实施的三角利益平衡关系。一个城中村改造项目的成功实施往往需要政府积极在政策、规划、拆迁、融资、税务、财税等各个方面进行多方协调支持。而就现实的政策机制关注点来说，市场更关心的主要有三个方面，其一是城中村改造是否受城市更新防止大拆大建相关比例限制性政策要求；其二是城中村改造贷款融资是否归类为涉房地产类别；其三在于落实中央提出的调整优化房地产政策以刺激房地产需求释放。倘若在具体的政策机制上可以给与地方政府和金融系统更多灵活空间，市场活力才能更好地被激发出来。

第三，必须实行净地出让。关于这句话，市场有很多讨论。个人观点，净地对应的是毛地。净地出让应是要求不能再推行毛地出让的模式。按照国家自然资源部出台的《闲置土地处置办法》第二十一条规定——“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：

（一）土地权利清晰；

（二）安置补偿落实到位；

（三）没有法律经济纠纷；

（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；

（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。”

根据这一规定，城中村改造后的建设用地出让应该是要达到净地标准方可出让。而在目前深圳、广州等地的城中村改造项目所涉及的国有建设用地出让均是土地入库后再净地出让。但我们必须界定一个核心关键点，净地出让不等于不能协议出让，至少从目前已获知的公开信息来看是如此。城中村改造在涉及拆除新建与拆整结合两大方式时，土地一二级联动极其重要，因为在一级阶段的投资更多是以二级阶段的收益回报为依托，否则那就变成了为地方政府垫资土地开发了，实质上又变成了另一种地方隐债。

第四，“把城中村改造与保障性住房建设结合好”，由于城中村在改造前后都对新青年新市民低成本住房租赁有着重大意义，因此必须予以平衡并促进。针对这一方面，广州深圳两地的城中村改造亦已有相关政策与实践。首先，在整治提升类的城中村改造中，广深两地都已开展城中村统租改造运营，供应保障性租赁住房；其次在拆除新建类与拆整结合类的城中村改造中，深圳一直实施城中村城市更新保障房配建要求，按规划住宅建设量的不同密度分区比例进行保障房配建，而广州在去年亦已出台政策要求在城市更新项目（包括城中村）中利用规划节余优先配置政策性住房，主要作为公共租赁住房和人才公寓使用。

第五，重中之重还是“坚持以市场化为主导……要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用……鼓励和支持民间资本参与”，中央的这一明确表态极其鼓舞市场，激发市场参与积极性，但市场亦更关心在于其落地，落地的关键在于是否能真正落实对对国有、民营等各类市场主体一视同仁平等对待，明确要求各地在城中村改造相关政策及具体项目实施中，必须坚持国企民企等各类市场主体平等对待。值此内需亟需提振之际，鼓励民企市场主体和社会资金以其灵活性和活力积极参与城中村改造，对于拉动投资，拉动内需无疑是大有裨益。