坪山下半年25个新盘龙争虎斗！最低2.8万/㎡

坪山新房下半年的竞争，会很惨烈。

虽然坪山万象城商业落定；14/16号地铁开通，19号地铁纳入建设；以比亚迪为代表的新能源产业势头正猛。

不管是配套、轨道交通、还是产业，都呈现出欣欣向荣的景色。

但这两年，坪山新房供应量大增。这么多的开发商在挤独木桥，委实压力很大。

压力一大，很容易就扛不住。

一扛不住，就想让利买房人。

临深的凤岗都在吐槽：大哥别在搞活动了，你卖2万8，我都快没饭吃了。

坪山新房库存超5000套
3年才能卖完！

坪山新盘有多卷呢？

 随手统计了各区的库存新盘量，其中坪山已经达到5371套，仅次于龙岗和龙华，和光明肩并肩。

落到短期，最直接影响市场，一定是供需。

以去化周期计算（去化周期=在售套数/最近6或12个月的平均每月网签套数），坪山近6个月月均成交量约149套，算下来去化周期达到36个月（3年）。

一般来讲，去化周期不到12个月，市场相对良好。但超过12个月，尤其是去化周期超过18个月，就属于供求关系失衡。

更刺激的是，在前不久公布的深圳2023年度建设用地供应计划。

商品住房用地供应主力集中在坪山、龙岗、宝安、龙华和光明。其中坪山供应最多，高达26万㎡（2600套左右），远超前几年水平。

不过，也不要急着悲观。

近期深圳各区公布了2021-2035年的国土空间分区规划，其中一个数据至关重要，即是规划的常住人口。

市场经常有句话说，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

从上表可以看到，宝安龙华罗湖三区的人口预期是微降，福田则保持不变。

还有人口增长空间的只有南山、龙岗、光明、坪山、大鹏、盐田、深汕。

除去非行政区的深汕，增长数量最多的行政区是坪山，数据直接翻了一番。

未来12年，坪山将引进55万常住人口，管理服务人口130万。

目前整个坪山商品房小区仅88个，要想承接这么多的人口涌进来，势必要持续增加住房供应量。

△来源：贝壳找房

而买坪山的，目前主要来源两类买房人。

一类是外溢客。

工作在罗湖、福田、甚至南山的，沿着14号快线来到坪山。

但相比离市区近而成为睡城的区域，比如龙华、沙井、布吉这类区域，坪山与之相比并没有优势可言。

在相同的价格下，买房人还是倾向于通勤距离更短的区域，坪山不是第一选择。

第二类是本地就业人群。

产业在哪，人就去哪。就像歌曲里唱的“哪里有石油，哪里就是我的家”。

今年一季度，坪山GDP增速17.9%，位列行政区第一。

以比亚迪为代表的坪山本土新能源企业目前有近300家，新能源汽车产业规模排名已位居全球前列。

比亚迪规模在爆炸式增长下，办公室也开始不够用了，扩张办公面积成了当务之急。

即将动工的比亚迪全球研发中心地块位置，用地位于坪山高铁站旁，三棵松水库地块内。

根据规划，比亚迪全球研发中心占地面积约65.9万㎡，规划建设162万㎡，其中132万㎡是研发空间。

这个体量能容纳多少研发人员呢？

不妨参考下体量接近的华为终端松山湖基地，建筑面积140万㎡，目前已入驻近3万名研发人员。

在今年的比亚迪一季度财报上，王传福便表示，比亚迪当前有6万名工程师，今年还会招聘3万名应届生工程师，其中60%是硕士和博士，700到800名来自于清华、北大等名校的毕业生。

也就是说，未来坪山比亚迪全球总部和全球研发中心起码能容纳3万名以上的高学历研发人员，相当于3-4个大疆的员工数量。

坪山另一个“名片”生物医药产业也在爆发式发展，以年均新增企业100家以上、产值增长20%以上的速度增长。

现在全区生物医药领域企业近千家，每年落户100多个海外团队或项目。

片区产业发展势头大好，不仅吸引国内人才，还吸引了海外人才。

据官方统计的数据，全区海归人才多达1500余人，高层次人才近900人，是行政区成立之前的7倍。

这些高薪、高学历人才，便是坪山未来的潜在购买力。

下半年再添15个纯新盘

这5个值得关注

@深圳买房计划 统计了坪山今年的在售/待售项目，在售的新盘有10个，待售新盘有15个。中心城区和碧湖片区是供应主力。

新盘太多，难免会出现一个情况，房企竞相出货，内卷严重。

卷户型，你79㎡做3房1卫，我给你卷到70㎡3房，还是全南向！

卷价格，你总价260万起买2房，我折后200万起买3房。

市场是真的激烈。

毛坯价送装修，送物业费，甚至送首付，各种花式优惠层出不穷。

但对于买房人来说，却是实实在在的利好，花少钱，还能买到好房。

只不过供应太多就很纠结，会挑花眼。

手握300万左右总价预算的同学，买房的目的主要有两个，一是自住，二是教育。

在越来越卷的市场之下，新房未来都会进入二手存量的竞争里。所以，在看房选房阶段，要遵从一个刚需产品+稀缺性的原则。

什么是稀缺性呢？

就是人无我有，人有我优。

也就是说，300万级买房，不管你的目的是什么，切记：刚需三件套（地铁、学校、商业）+核心地段+最好有产业辐射。

在坪山国土十四五规划，城区的发展格局是一核、两带、四区。

这里面：

碧湖片区：距离市区较近的区域，主打半导体、生物医药产业。但配套、地铁19号线还在建设阶段。主力楼盘有深业山水东城、保利明玥澜岸、佳华沙湖广场。

中心城区：区府所在地，位置核心，配套相对成熟，环境也好，但价格也是最贵的。主力楼盘财富城2期、君胜熙玥湾、天健和悦府、华润紫樾润府。

高新片区：坪山高新产业聚集地，地段不差，价格也实惠，但配套还没有起来。在售楼盘只有传承启元撑场面。

其中，位于碧湖片区的佳华沙湖广场，是包含8万㎡商业、办公/公寓、住宅、幼儿园于一体的大型综合体，总建面超62万㎡。

项目已入市，主打刚需户型，为69-118㎡2-4房。以69㎡2房作为上车门槛，能兼顾不少低预算的买房人。

△佳华沙湖广场

在交通便利度上，佳华沙湖广场离地铁14号线锦龙站，步行约740米（百度地图测距），12站地铁直达福田CBD。

财富城二期位于坪山中心区，目前建设进度刚出地面，入市价格可参考一路之隔的和城里，均价4.2万/㎡。

财富城二期用地面积4.56万㎡，建筑面积25.5万㎡，分三个小区，分别是育德苑、弘德苑、明德苑，共计2538户。

△财富城二期效果图

距离财富城二期最近的地铁是16号/19号线新和站，约500米，以及14号线坪山广场站，约900米。

相比坪山其他新盘，财富城二期周边配套更为丰富，居住氛围浓厚，是坪山最为完善的片区。

周边有六馆一城、坪山实验学校、坪山中心公园、坪山高铁站、龙坪天虹，以及规划中的高端商业万象城等。

不过，目前项目还未有详细的资料释放出，可以先进坪山打新群关注。

即将近期入市的天健和悦府，位于中心城区的燕子湖板块。

天健和悦府体总占地面积约7.6万㎡，总建筑面积约32.8万㎡，包含东、西两个地块。

东地块规划建筑包括6栋住宅、底层配套商业、社区菜市场、公交首末站、社区老年人日间照料中心、便民服务站。

西地块规划建筑包括7栋住宅、底层配套商业，1栋幼儿园。

天健和悦府3个面积段都是3房户型，75㎡和89㎡的小3房，99㎡的大3房。

项目亮点是16号线石井站地铁口+深中坪山学区，对于学校师资有要求的可以重点看看。

跟天健和悦府一街之隔的是华润紫樾润府，同样的配套，同样的学区。区别在于户型起步门槛更低，推出69㎡两房，以及78-90㎡三房。

该项目限价3.75万/㎡，属于华润新的“润”字系产品。

地处坪山高新区的传承启元体量达到55万㎡。建成后将成为集合产业、住宅、办公/宿舍、商业、学校、公共服务设施为一体的多元态综合体项目。

△传承启元沙盘

项目分三期开发，一期为启元府，共计1056户，目前已入市，单价3.28-5.65万/㎡，折后2.88万/㎡起；二期启悦府，共计1284户，目前同步施工中。

启元府最大的亮点是户型，一期主推建面约70-118㎡3-4房产品，户型设计真的不错。

以约70m²3房为例，在控制总价前提下，相比于市面同等面积2房产品多一房，优势很明显。

▲约70m²3房户型图

关于坪山新房，你还有什么想知道的？