深圳楼市这些板块的坑，你都中了几个？

盘点一下，南山和福田那些被模糊概念，容易让人误解的板块，以供大家参考，看看你踩雷了没有。

ONE

深圳湾、蛇口、前海

南山容易误解的3个板块

1、深圳湾板块。

大家都知道这是深圳目前的龙头板块，也是目前深圳房价最高的板块。

因此只要和深圳湾板块沾边，顿时就变得高端起来。有不少房企为了拔高自己的调性，卖得更贵更好，往往都会想尽办法来搭上边。

但其实部分新盘完全和深圳湾板块搭不上边。

深圳湾板块其实就是深圳湾体育中心到深圳湾公园这一小片，后面是后海板块。但别看深圳湾板块不大，却也跨越了2个街道——蛇口&粤海。

所以，粤海街道≠深圳湾板块；深圳湾海景≠深圳湾板块。因为能深圳湾是一片海湾，能看到深圳湾海景的板块其实不少。

另外，深圳湾超级总部基地≠深圳湾板块，虽然“深超总”名字有个深圳湾，但是却属于红树湾板块，位于沙河街道。

▲南山深圳湾及后海示意图

2、蛇口板块。

这是深圳目前国际化氛围最浓厚的豪宅板块，居住着大量外籍人士，房价和深圳湾的差距并不大，动辄20万+/平。

因此一些项目也喜欢蹭热度。

和深圳湾板块一样，蛇口板块也跨越了2个街道——蛇口&招商。但不同的是，蛇口的范围要大不少。

不少人甚至都直接将招商街道划入蛇口，所以蛇口板块的房价跨度会比深圳湾高。但蛇口真正的核心位置，其实就是下图环绕深圳湾的区域。

▲南山区3大板块示意图

3、前海板块。

这是深圳目前最受重视的一个板块，是“国家千年大计”，被市场不少人寄予厚望，称之为“唯一能超越深圳湾的板块”。

因此蹭热度的项目就更多了。

没有扩容前，就有“老前海”一说，2021年前海扩容后，蹭前海热度的新盘就更多了。“大前海”、“前海半山”等关键词屡见不鲜。

▲前海扩容范围示意图

但其实前海真正的核心区域还是，前湾、桂湾和妈湾。

目前，前海核心区域其实新增了不少供应。即将入市的新盘就有两个：招商一湾臻邸、深业云海湾。

所以与其选择蹭前海热度的新盘，不如选择真正前海核心区的新盘。

▲前海核心区域示意图

TWO

香蜜湖

福田容易误解的板块

香蜜湖板块，深圳代表性的豪宅板块，很多人的终极置业目标。

凭借不断迭代升级的配套和恒定区位优势，香蜜湖一直被深圳的高净值人士追捧，这也为区域高企的房价带来有力的支撑。

因此周边的新盘都希望带上香蜜湖的标志，还出现了“泛香蜜湖板块”。

原来的香蜜湖板块其实就是香蜜湖及香蜜湖周边的区域，位于香蜜湖街道。即香梅路、北环大道、香蜜湖路和深南大道围合起来的这个区域。

▲原香蜜湖区域示意图

不过，根据最新的规划，香蜜湖将旁边高尔夫球场的区域也划了进来。

未来，香蜜湖板块将成为香蜜湖新金融中心，重点打造深南轴线金融产业带！

所以香蜜湖景观/香蜜公园景观≠香蜜湖板块。因为旁边能看到这个两种景观的板块不少，但区域价值却要低一大节。

▲新香蜜湖区域示意图

THREE

光明中心区、凤凰城、科学公园

光明容易误解的3个板块

光明，作为近几年的热点区域，吸引了一众房企抢滩。但备受刚需青睐的板块，其实也就凤凰城、光明中心区和科学公园3大板块。

所以，很多房企都会贴上“中心”的标签，让不少置业者难以分辨。

1、凤凰城板块。

就目前而言，凤凰城是光明城市公共配套和城市面貌最好的区域。而且原来的光明区政府就在这边，所以很多人也将凤凰城板块称为光明中心，但事实并非如此。

凤凰城板块其实跨越了2个街道——凤凰和光明。覆盖的范围不小，从6号线凤凰城站到高铁光明城站这一片都是。

▲光明区3大板块街道划分示意图

2、光明中心区板块。

光明中心区，这个板块才是光明的正中心，同样被给予厚望，未来的公共配套和城市面貌将超过凤凰城，但就目前而言还是略微逊色于凤凰城。

光明中心区板块同样跨越了2个街道——光明和楼村。覆盖的范围主要为，6号线光明大街站和光明站周边一公里左右。

3、科学公园板块。

相比前两个板块，科学公园板块的规划比较新。

因为紧挨着光明中心区板块，所以不少人也将科学公园板块称为光明中心，但事实同样并非如此。

其覆盖的范围主要为，地铁6号线光明科学公园站周边。值得一提的是，有部分科学公园的区域和光明中心区板块重叠了。

▲光明区3大板块区位示意图