烂尾30年、房价涨30倍！龙华别墅化身“最笋新盘”？

上个月底，深圳市规划和自然资源局发布了恒地尊悦花园（A807-0632）建设工程规划许可证的通告。

来源：深圳市规划和自然资源局

据了解，恒地尊悦花园所在地块原为烂尾了近30年的福罗拉山庄别墅区。随着老别墅区推倒重建，项目地块化身为高层住宅小区“恒地尊悦花园”，据媒体透露，项目预计将于下半年入市。

而项目所在地块由于发展周期跨越近30年，如今项目所在片区早已从原宝安区郊界成长为繁荣的龙华区民治街道，房价也从2000元/㎡左右涨至6-7万/㎡，房价涨幅高达近30倍。

项目接近封顶状态，临高速或有噪音

恒地尊悦花园位于龙华区民治民荣北路与民通路交界东侧，根据规划，项目总建面约10.5万㎡，其中住宅建面约6.4万㎡，3层幼儿园建面1600㎡，总户数约672户。

来源：深圳市规划和自然资源局

根据平面图显示，项目由5栋30层的高层住宅组成，容积率3.10，绿化率40%，车位779个，项目虽然体量不大，但整体密度在目前所售新盘中处于较低水平。

从地理位置上看，恒地尊悦花园位于深圳地铁4号线白石龙站和5号线民治站交汇的三角形区域，民治地铁站步行到项目所在的位置大约需要900米，这也是距离项目最近的地铁站。

尽管步行到地铁站的时间较久，可能会影响日常公共通勤体验，但项目周边有多条高速公路、快速干道形成超级快速路网，通过南坪快速、福龙路等可快速到达南山、福田。

通过实地踩盘，项目临梅观高速而建，或受噪音影响，另外项目西临横岭城中村，未来项目整体的居住体验将受到高速及农民房的双重影响。

梅观高速（乐居摄于23.05）

隔着梅观高速看到恒地尊悦花园，项目已接近封顶状态，只待获批预售入市。

30年烂尾别墅终拆除，福罗拉山庄化身普宅小区

其实早在去年，市场便早已传出风声称恒地尊悦花园将在2023年入市，直至上月底工程规划许可证正式发布之后，另不少网友更为好奇的是，这宗历史遗留问题众多的土地，如何拖延近30年之久？是否还存在其他内在隐患？

这里不得不提到恒地尊悦花园的前身：福罗拉山庄。

2014年，福罗拉山庄因产权纠纷和“强拆”事件被官媒报道。

来源：网络

据当时报道内容可以了解到，福罗拉山庄的土地属于龙华民治横岭社区所有，1993年4月18日，当时的横岭经济合作社与惠州中南房地产开发总公司深圳办事处的主办人签订合同，建设福罗拉山庄。但因为资金和政策等原因，该别墅区建设过程中便出现烂尾，据当时的业主透露，福罗拉山庄内本有47栋楼房，只有33栋有竣工验收许可证。

而后面则是由深圳泰生房地产开发有限公司在2009年接手福罗拉山庄的管理权，才引发强拆事件。

然而由于产权归属的复杂性，项目再度搁置。据一份案号为（2018）粤0308行初1186号的行政裁定书显示，裁定主要内容为福罗拉山庄拆迁补偿纠纷的案件。

其原告观点中有信息明确指出了土地的使用年限，“民治某股份合作公司、某某房地产开发有限公司受让了福罗拉山庄土地，出让土地期限为2014年12月2日至2084年12月1日。”

通过天眼查查询到，民治房地产开发有限公司拥有一宗位于龙华新区民治办事处辖区的普通商品住房用地，该地块出让合同于2014年12月2日签订。

根据恒地尊悦花园建设规划许可证显示，项目的建设单位为民治房地产开发有限公司，经查阅是恒地投资有限公司的全资子公司。也就是说，恒地地产最后接盘了福罗拉山庄地块，地块的产权年限从2014年12月起计算。

随着恒地尊悦花园的建设规划许可证获批，福罗拉山庄终于成为过去式。

恒地尊悦花园是恒地地产继恒地·悦山湖、恒地·听海、恒地·依云伴山之后，又一住宅项目。

房价涨近30倍，配套完善仍恐去化艰难

恒地地产最终接手福罗拉山庄地块所付出的成本我们不得而知，但是30年过去，龙华的地价及房价早已今非昔比，据公开资料显示，1994年，彼时仍隶属于宝安区的龙华普遍单价仅在1000-2000元/㎡之间。

2023年，早已正式成为行政区的龙华迎来了全新的变化，以深圳北站为核心的红山、民治等片区普遍单价超过6万/㎡，最高成交单价早已突破10万/㎡。

据了解，恒地尊悦花园周边目前以二手小区为主，距离项目最近的碧水龙庭，目前参考价在5.7万/㎡，实际成交单价大多在6万-7万之间，项目南侧19年建成的小区万科和风轩目前业主挂牌单价在7-8万/㎡之间。

新房方面，目前项目周边新盘不多，距离项目最近的是2021年开盘的中海明德里，备案带装修均价7.1万/㎡，据了解，中海明德里目前折后均价6.6万/㎡。

中海明德理（乐居摄于23.05）

除了与项目仅一路之隔的中海明德里，恒地尊悦花园附近在售的新房项目主要集中在深圳北站周边，有保利招商龙誉花园、超核中心润府、中海珑悦理等新盘，受到新房限价影响，三个项目的备案均价单价均是7万/㎡左右。

可以发现，虽然恒地尊悦花园所处位置以及视野均有瑕疵，但是周边二手房价格依然坚挺，这也得益于项目周边配套完善。

教育方面，项目除了自带幼儿园，侧边还有龙华区实验幼教集团和风轩幼儿园、民治碧水龙庭幼儿园，正前方约200米处是行知实验小学，另外步行约700米可到深圳市龙华区潜龙学校。

华南实验学校（乐居摄于23.05）

再远一点，1公里外还有深圳市龙华区龙腾学校、万科双语学校、华南实验学校、花城小学等，教育资源较为丰富（具体入学以当年区教育政策为准）。

商业方面，项目2公里范围内有8号仓奥特莱斯，星河COCOCITY，星河WORLD，华润超核中心（建设中）等大型商业体，日常生活采购便利。

8号仓奥特莱斯（乐居摄于23.05）

即使是与恒地尊悦花园一样受到高速与城中村夹击的万科和风轩，其二手房参考价依旧能高居周边二手小区之首。

当然，现在深圳的新房市场仍旧冷清，龙华区作为深圳新房库存量最高的区域，新房去化压力居于各区前列，即使是北站周边的那几个项目，也面临的去化艰难的尴尬境地。