严跃进：“不动产统一登记”将促进潜在交易房屋规模增加

　　4月25日，全国自然资源和不动产确权登记工作会议上，自然资源部部长宣布：中国全面实现不动产统一登记。这意味着经过十年努力，中国将国土空间所有不动产均进行了统一登记。

　　不动产统一登记制度成型，为后续高效研究国土空间、推进相关改革等都创造了良好条件，同时也对住房市场将产生积极影响。

　　“不动产统一登记”相关概念的厘清

　　其一，“不动产”内容范围囊括什么？

　　“不动产”要比“房地产”范围更广，主要包括土地、海域、房屋、林木等定着物，即其不单纯指土地和房屋。

　　城市里的房屋和相关土地、农村里的农房和宅基地、农村的耕地，这三类不动产和普通老百姓关系最密切，也是房地产领域关注的重要类型。

　　统计数据显示，十年来全国累计颁发不动产权证书7.9亿多本。这其中很大一部分涉及到农村土地承包经营权、宅基地、城市老旧小区和老公房、迟迟无法办证的商品住房等。

　　事实上，“房地产”并不等于“住房”。城市里的商业地产、工业厂房等都属于此次不动产统一登记对象，这也意味着本次改革不仅和居民家庭有关，也和企业等机构有关。

　　其二，不动产统一登记要“登记”什么？

　　这里主要涉及到“硬内容”和“软内容”的登记。硬内容是指可以测绘或直接统计到的内容，包括房屋坐落、不动产单元号、房屋用途、房屋面积等。

　　而软内容是指权利，包括权利人名字(如户主名字、企业名字等)、权利类型(如土地使用权、房屋所有权等)、权利性质(如出让、商品房等)、使用期限(如土地使用权截止年限等)、权利其他状况(如房屋结构、楼层、竣工时间等)。与普通老百姓关系较大的主要指土地使用权和房屋所有权。另外，从这两年各地不动产登记中心的推进情况看，部分地方还增加了居住权、继承权等新内容。

　　其三，本次政策“统一”了什么？

　　这里的“统一”共包括四层含义。一是统一的登记机构，即由自然资源部负责指导和监督全国不动产登记工作，各城市成立统一的不动产登记部门。二是统一的登记簿册，即红色的不动产权证书。三是统一的登记依据，包括物权法、不动产登记暂行条例等法规。四是统一的信息平台，即各城市不动产登记中心和信息平台。

　　实行不动产统一登记后的信息库实现了纵向、横向打通，纵向指国家、省、市、县四级打通；横向指自然资源、房管、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等多部门打通。

　　共计为800亿平方米房屋“发证”

　　理论上，所有房屋都会纳入到本次不动产统一登记制度改革中。笔者基于国家统计局和各地房产普查情况，测算出2022年底全国房屋建筑面积约为800亿平方米。

　　通俗理解，不动产统一登记制度已至少为全国800亿平方米的房屋颁发了“房产证”或“身份证”。当然，严格意义讲，有一些房产类型无法纳入到统一登记数据系统中，包括本身已有房产证且没有必要更换的、房产项目违法且短期内难以纠正的特殊案例。

　　广义而言，全面建立不动产统一登记制度，是对全国国土空间进行的一次大盘点、大汇总，其涉及各种类型不动产项目，有助于保护相关权利人权益。包括后续土地房屋相关的买卖、抵押、证明等工作，都可基于全国不动产信息系统更有效地开展推进，也在客观上更好地盘活了存量市场。

　　从房地产发展角度看，不动产统一登记将最少带来三方面影响。

　　第一，部分有瑕疵、有纠纷、无产证的房产项目有了合规标签，具备不动产权利证书后，其后续交易将更加顺畅。大城市的相关房产交易受益效用更强，包括这两年持续推进的老旧小区改造、城市更新等工作都将因这项工作而提速。

　　第二，潜在房屋交易规模必然要增加，换言之，政策落地增加了二手房挂牌量和交易规模，存量房市场也将形成规范、有序、高效的交易模式。

　　第三，有助于购房政策更加合理规范。全国统一登记，使相关部门具备了跨城市、跨部门的住房登记信息，自然可提高房地产政策的精准度，有助于促进房地产市场平稳健康发展。

　　全面建立不动产统一登记制度后，市场对此流传有一些揣测与担忧的声音。笔者认为，不动产统一登记制度利好政府部门对房产信息的全面掌握和使用，有利于房地产税开征工作。但这并不意味着房地产税的征收就已“箭在弦上”。房地产税在2023年并没有开征基础，后续即便开征，也会考虑要在共同富裕的总体框架下，平衡财税政策改革导向，以及房地产市场形势变化等内容进行合理征收。

　　此外，政策落地，起码在短期内，并不会造成市场上明显的“房东抛售潮”或房价骤降。

　　因为，短期看，全国住房市场正处于复苏阶段，房价总体企稳回升。中期看，新型城镇化工作继续推进，合理住房消费需求持续释放，房价总体平稳向好。因此，新政策效应之下，要在短期内实现房价骤涨骤跌，甚至形成行业较大起伏，并不具备可能性。