经典工改商项目：珠海富华里CBD项目

市场对于工改项目呈两极分化，一方面觉得工改项目比村改项目更容易推进，另一方面工改项目面临着利润低问题，许多开发商都不愿意去推动工改项目。产业的集体升级，给市场带来了大量的工改项目，各地政府也纷纷出台工改政策鼓励市场参与。那么，今天就来盘点下广东省的经典工改项目，希望能给大家带来一些启示。

都市综合体项目“工改商”模式：中海富华里位于珠海市香洲区九洲大道与白石路交汇处,地处拱北商贸核心。作为连接城市东西部城区的主要干道，九洲大道交通拥堵严重，大道沿线的九洲商贸中心地区虽然位于珠海城市中心，但公共空间缺乏、市政配套不完善、旧工业用地比重大、城市活力不强，使得居民的居住品质逐渐下降，宜居城市的形象也大打折扣。在广东省大力推进“三旧”改造的契机中，珠海市适时启动了九洲商贸中心的规划建设工作。按照规划，该片区内原工业项目将逐步向西部城区产业园搬迁，原址用地向商业、办公等功能转化，发展现代服务业、市政及公用事业等。本项目就是该片区的首个项目，且是全市首个都市综合体项目，诞生之初就被赋予了“完善城市功能，改善商业格局，提升人居环境，塑造城市新形象”的重要使命。珠海富华里城市中心商务区综合开发项目在建设过程中，做了大量尝试，力求节约集约利用土地。在上下挖潜、功能集成等方面，不断推进城市功能完善、切实提升资源承载能力。

主要做法、模式特点及配套政策

（1）上下挖潜，功能集成，提升土地承载力

本项目用地较为规整，近似方形。在规划中将两栋写字楼位于用地东北角，一栋酒店位于用地西侧，南面布置公寓，而由北至南依次有序布置1~2层的商业建筑，形成街区式商业街。用地周边布置高层建筑，地块中央布置低层建筑，从而降低了整个高层建筑的建筑密度，同时也弱化了高层建筑给低层建筑带来的空间压迫感。将停车场、人防工程、设备用房、电力电站等全部放入地下，实现土地多重利用。

（2）按照珠海当时的“三旧”改造政策，退二补公进三

以“政府主导、规划统筹、市场运作、产业优化、稳步推进”为原则，充分发挥企业和社会资本参与改造的积极性，对旧工业区、旧厂房予以整合，完善配套，转换功能用途，提高土地利用效益，确保城市经济的可持续发展。2010年3月，我市印发实施《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（珠府〔2010〕32号），明确了我市旧工业厂房的改造方向，“旧工业厂房用地改造以香洲主城区为重点，以现代服务业为产业改造导向，采取收回、改建、拆建、收购等多种方式推进，鼓励引入经济实力雄厚的企业对工业片区进行成片收购改造，鼓励建设集酒店、餐饮、娱乐、消费为一体的综合服务体。以“退二补公进三”（第二产业退出主城区，补充公共绿地和公共服务设施，发展现代服务业）为土地开发结构调整方向，严格控制香洲主城区商品住宅建设，通过适当的土地收益分配推进改造工作。”

实施“退二补公进三”，对于改造后的原工业用地实施用途控制，不再用于工业建设，主要用于市政及公用事业、现代服务业、高新技术产业。严格控制商品住宅及其配套商业的开发。鼓励原工业项目向各工业园区转移。 

富华里CBD项目为旧厂房改造项目，原工业项目将逐步向西部城区产业园搬迁，原址用地向商业、办公等功能转化，发展现代服务业、市政及公用事业等。改造过程中注重土地功能的混合开发，充分挖掘地上地下空间利用潜力，同时加大城市公共绿地好公共服务设施用地的补充。同时注重历史建筑的活化利用，保存城市遗存的同时优化城市空间品质，体现了改造的完善城市功能，改善商业格局，提升人居环境，塑造城市新形象的重要作用。

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