2023年深圳第一个“日光盘”，诞生在了龙岗布吉。

信义荔景御园项目6栋销控表

虽然引发不少媒体报道，但是始终没有在市场激起啥水花。

一万间跟资深业内同行说起这个事情，对方也只是淡淡地说：

“个例而已，不能说明什么。”

“信义的盘在布吉有大量的群众基本，售罄不为怪。”

......

真不愧是.不会再翻红的布吉!

调侃完，我们回归正题，仔细说说布吉。

布吉的片区分析很的自媒体号都说过，今天我们就不重点说了，我们就说说你适合买布吉哪里？

改善首选

百鸽笼片区

百鸽笼片区是非常适合改善群体的一个片区，它是布吉少有、有圈层感的地方。

信义在百鸽笼开发的楼盘，基本都是布吉的标杆楼盘，住在里面的，可以说是布吉最富的一群人。

信义金御半山

“信义”在布吉深耕多年，已经形成了一个片区符号，附近的中介基本不说百鸽笼片区，会直接叫这里做“信义区”。

可见布吉人对信义的认可，如这次的日光盘—信义荔景御园（信义金御半山三期），信义的品牌是绝对的加分项之一。

信义金御半山3期项目现场

除了上述的圈层感，百鸽笼适合改善群体的原因还有以下几个：

1，房价不便宜

这里新房房价7万+，二手房最高房价10万+，刚需购房者根本买不起。

链家有挂牌价超10万+的房源（4.18）

2，改善客群需要的向上兼容，以及优质的配套，这里都有。

商业上，这里整个布吉最大的商业体，华润联合信义打造的12万平方米的布吉万象汇。

教育上，百鸽笼地铁站1公里范围内有4所九年制学校、3所小学、1所初中学校，其中就包括深圳排名第一的学校百合外国语学校（私立），以及百合世纪小学、华中师大附属可园学校、贤义外国语学校。

百合外国语学校，是深圳五大名校唯1的民办初中，多次“深圳中考平均分第1”

日常通勤交通也非常便捷，通过地铁5号线百鸽笼站，1站到达布吉站，可直接换乘前往福田、罗湖的线路。

自驾通勤，到罗湖10-20分钟左右能到，到福田、南山到福田、南山30-40分钟可以到达。

3，氛围感不错。

一万间去百鸽笼实探的的时候，最大的体验就是，这里有随处可见咖啡店，网红店。

这里已经脱离了布吉的的刻板印象——脏乱差旧，算得上布吉配套天花板，而且非常年轻化，小资化，甚至有点龙华龙岗new money聚集地的感觉。

不过目前百鸽笼片区并没有在售新盘。

大家可以关注与信义金御半山一路之隔的，就在布吉万象汇对面的新盘——百合世纪广场。

它与信义金御半山共享配套，预计今年会入市，吹风价7万/平。

不过有一说一，一万间还是认为目前百鸽笼片区，特别是万象汇商圈范围内，楼盘太密集，且多为高层建筑，界面虽然崭新，但是略显压抑。

最宜居

石芽岭片区

在说展开说石芽岭的之前，大家先看看这2张图片。

最低420万买68平2房，地铁口物业。

大家也不要以为鸿荣源尚峰是什么破落盘，人家一直号称“石芽岭片区内最高档的楼盘”，2015年5月9日在福田大中华首次开盘，而且自带山景豪宅标签。

一万间跟贴出这个房源的门店中介聊了一下，中介表示部分业主急卖，接近指导价放盘，而且是小户型才那么便宜。

随后中介还说有更便宜的房源，拿出手机给一万间展示了400万66平的同小区房源.......

图源链家

说实话，一万间是心动的。

因为在石芽岭走了一圈真的觉得很舒适，这里拥有比布吉其他片区更好的宜居属性，城市界面堪称布吉片区的“小南山”，没有拥挤的交通，没有密集林立的高楼，整个片区的绿化率高，道路干净。

片区环绕着约74万㎡的石芽岭公园，奠定了浓厚的生态宜居氛围，拥有很好的生态资源及景观，所以周边商品房很多都是以“山景”为卖点宣传。

深职院房地产研究所所长邓志旺博士就说过，石芽岭有三大居住特点——“一纯一高一低”，即超纯居住区(工业用地仅4%)，超高绿地率(绿地率29%)，超低容积率(毛容积率1.0)。

石芽岭比较有代表性的商品房有鸿荣源尚峰、宇宏健康花城、中海阅景花园，仅这三个盘就居住着大量的人群，撑起了周边的人气，形成非常成熟的住家氛围。

很多人诟病石芽岭没有大型商超，但是一万间实地考察后认为，石芽岭的商品房底商完全能支撑附近居民的生活所需，衣食住行基本都能照顾到。

这里的底商不比某些中小型商超差

如果实在想要感受大型商业的氛围，可以直接搭乘一站地铁到达百鸽笼站的布吉万象汇，或者远一点到木棉湾地铁站佳兆业广场......

一万间认为石芽岭没有大型商超这个缺陷，基本可以被低房价+宜居舒适度抚平。

这里也可以算是一个刚需片区，房价符合许多购房者的上车需求的。

二手房鸿荣源尚峰最低总价400万可以上车二房，宇宏健康花城最低458万总价可以上车三房，新房方面特发香悦四季限价5.1万/平......

目前地铁14号已经开通，从石芽岭到达福田市民中心预计20分钟左右。

以特发香悦四季为中心，周边学校就有深圳市龙岗区石芽岭学校、深圳实验承翰学校、南湾学校和多所幼儿园，稍远点是深圳市布吉高级中学。

最最最便宜

布吉站

如果你只有100万，想上车深圳，大概这能选择老布吉了（布吉站）。

在这里，100万首付你就可以买到地铁站旁、大社区、自带幼儿园、且户型相当不错的房子。

只要接受它是老旧小区。

——如最具代表性的—龙珠花园。

深圳龙珠花园是上世纪90年代的老小区，共16栋、4548户。

距离布吉地铁站直线距离不到500米，可直接搭乘3号、5号、14号线，前往各个区域都很方便。

而且因为地理位置原因，能共享了罗湖和福田的医疗资源。

到罗湖妇幼两个地铁站，到深圳人民医院四个地铁站，到市二医院两个地铁站，还有小区附近步行十几分钟的距离也有龙岗二院、罗岗医院、中海医院。

一万间之前实探过龙珠花园，小区内有幼儿园、社康、游泳池、篮球场等，而且做到人车分流。

在小区逛一圈，发现社群氛围很好，大多是家庭住户，小孩老人很多。

这里更像一个小型的城中村，很多楼栋的一楼都改为底商或者快递点，因此小区门岗形同虚设，人员可以自由进出。

目前龙珠花园最低总价194万可以上车。

图源：链家

因为价格接地气，即使龙珠花园因为某些原因名声不好，也改变不了它是龙岗的明星二手楼盘的事实，在2022年市场不景气的时候也能挤进全市成交量前十。

同样的在布吉站附近，总价200万左右的还可以去看看佳兆业大都汇、荣超花园、龙威花园二期、百合星城一期等，可综合对比一番。

但是买这些小区，我们要认清一点，老旧小区房价整体相对较低，因其占比大，会拉低片区房价的整体均价，涨幅跟不上大势（别想炒房）。

布吉

说到底还是基本盘太差

时至今日，依然会有人不死心问：
“布吉会涨吗？”

大概很多房产博主会跟你说，“不涨，投资慎入。”

当然，一万间也是认同，但是一万间想跟大家分析的观点是：

布吉楼市，其实就深圳楼市的缩影，它是分化的。

靠近罗湖福田的百鸽笼、石芽岭片区，还是具有升值的潜力的，但是它们的涨幅都不会很乐观，这也不只是它们的问题，这是深圳楼市的大趋势。

百鸽笼现在开发规划得差不多了，片区面貌基本定型了，而且百鸽笼除了信义的楼盘比较坚挺，未来涨幅可期，其他楼盘如佳兆业可园、万科红这些比较知名的，表现也平平无奇。

至于石芽岭，最大的优势是宜居，价格便宜，楼市预期可以跟坂田楼市对标，就是会微涨，但是房价又不会让人接受不了。

至于布吉其他片区，才是真正的“不涨，投资慎入”的片区。

它们没有圈层加持，没有大型商业支撑，甚至城市界面就是是商品房+城中村小产权房混建，远远望去，密密麻麻的像个马蜂窝。

而且因为历史遗留问题，布吉曾经无序狂建商品房，那个年代快速建成的商品房，原本品质就不高，经过20年风雨，大都陈旧老化，这就给人造成布吉整个基本盘都很差的印象。

这些老旧小区根本拆不动，很难通过旧改来改变布吉的现状，因此布吉失去活力，没有想象的空间，房价自然就涨不起来。

除此之外，一万间认为影响整个布吉房价的因素还有三个：

1，交通拉胯

布吉整个路网被大片农民房、广深铁路和各种工业园分割得七零八碎。

无论是南北向还是东西向的主干道都是堵车，加上布吉旧改多，封路，围挡很常见，一万间实探时候觉得高德地图都要被逼疯了。

加上地铁3号线走地上，直接造成龙岗大道这条唯一的南北主干道无法再修高架，目前龙岗大道的红绿灯多到令人发指。

2.缺乏核心产业、只能依赖罗湖，但罗湖也自身难保

布吉本身没有拿得出手的大企业、一直以来都是依靠罗湖辐射，但是随着罗湖逐渐没落，布吉也泯然众人矣。

更致命的的布吉现在还有无数的低端工业区，食之无味弃之可惜。

3，楼市一路向西，布吉名声不好

在布吉买房，很多时候就被打上刚需（穷）、涨不了的标签，

布吉也有7万+以上的新房（百鸽笼），但除了本地的居民，以及与它交界位置的部分罗湖，福田改善群体，很少人会主动去了解这个的布吉楼市配套的天花板，即使它很优秀。

大部分深圳人觉得7万以上，不如去买龙华，宝安。