暴跌200万！龙华又有业主砸盘了

在龙华上塘板块，特发和平里放出一套88㎡的三房，业主放盘价530万，单价低至6.02万/平。

翻看小区整体成交历史，这一价格相比于高峰期同户型的成交价，暴跌近200万；

甚至比2016年的价格还要低，七年时间一分没涨。

笔者从中介小哥那了解到，目前这套房子已经卖掉了，而且是当天调价当天就成交了。

实话说，该房源价格确实够笋。

当前和平里的挂牌均价在7万+/㎡，能见到的性价比高的房源，都要去到6.3万元㎡以上。

不过像这种暴跌式卖房，似乎也说明片区的二手房市场，去化依然很困难。

龙华二手房市场到底降温了吗？

这个问题，除了卖家，最有发言权的就是一线地产中介。

笔者熟悉的龙华中介朋友表示，3月份他们店总共卖了8套房，只有1套二手房，7套都是新房。

“二手房这点销量，根本没法养活。”

包括他在内的很多同事，现在的主打方向，不是卖二手房，而是给新房推荐客户。

实探和平里小区

二手房已经跌回7年前

在上塘片区，目前已经聚集了众多的开发商在此开发楼盘，其中包括港铁、中海、特发、鸿荣源、潜龙和金茂等。

这是一个商品房集中的住区，片区内几乎都是超高层建筑，只不过居住密度偏高了一点。

但，这种高密度的地方就会人口密度高，那么他的配套以及商业都会快速发展，所以周边什么都有，生活非常便利。

所以这是一个非常适合刚需的地方。

而片区内的商品房户型配置也确实是这样，以80-89㎡的3房到4房为主，少量的120㎡以上的4-5房。

在上周，笔者前去实地探访了一番，大致地了解了一下板块内二手房的现状。

乘坐地铁4号线，首先来到了特发和平里，从龙胜地铁站A口出来就是。

分为二期开发的和平里，是上塘一带成交比较活跃的次新小区。

目前二手住宅成交均价在6.2万-7.3万左右，跟指导及差不多，至于挂牌均价，再高出5000元/㎡左右。

我先看了一套1期的89㎡复式4房，带装修报价680万，单价7.7万/平。

中介小哥介绍，这个户型上下两层面积加起来，使用率能达到120%左右；

一层是纯粹公共空间：客餐厅、厨房、卫生间、阳台。

二层则是休息区，业主隔成了三间卧室，每个房间都比较匀称，没有传统意义上的主次卧之分。

由于得房率高，这个户型最高峰的时候卖到过800万+，而近期的同户型成交跌到了600万出头。

目前，和平里挂牌房源以85-89㎡户型为主，所以紧接着我又看了一套89㎡的四房。

这套是平层，业主挂牌价635万，在同户型里面价格最低。

比较尴尬的是，这个户型虽然做到了4房，但卫生间只有一个，且还是卧室出阳台。

中介小哥表示，这就是楼体设计不合理的地方，小区同户型分奇数层和偶数层，所以有阳台位置差异。

和平里一二期的体量都不算大，小区园林绿化中规中矩，有配备了室外泳池及休闲中心。

它的优势，一是对口龙华第一梯队高峰中学学区房，全区排名第三。

二是地段好，靠腾龙路，楼下就是4号线地铁龙胜站，乘车和驾车出行都很方便。

但，近地铁是加分项，也是减分项。

拿二期来说，最近地铁的楼栋测算直线距离只有20-40米，存在着明显的硬伤。

前文提到的那套急售88㎡笋盘，就是朝地铁那面，阳台出去正对地铁高架。

所以这个业主选择低价出售，也不难理解，房子本身是有硬伤的。

这也应了那句俗话：没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。

龙华二手房还会继续下跌吗？

从和平里出来，一路之隔就是港铁天颂，两者的外部配套都差不多。

它的外立面是干挂石材，闪闪发亮，哪怕交楼已有6-7年，也看不出年代感。

港铁天颂是由9栋超高层和双拼别墅、叠墅、纯复式组成的一个低密社区。

其中高层楼栋主要的户型是80-89㎡的3房，目前挂牌均价7.7万，成交均价6.82万。

而小区挂牌房源以87-89㎡小户型为主。我看的第一套是高层87㎡的横厅户型，三房两卫，落地窗设计。

这个户型最大的亮点，全明采光没有无暗房，主卧带独立卫生间。

不过我现场感觉这个户型比较紧凑，有一个小卧室勉强够放一张床。

该房源的挂牌价608万，只比指导价高10万，而且价格还有商量的空间。

前段时间，小区的同户型成交总价是572万，这个价格还算相对合理。

目前这套房关注度很高，近30天带看了60多人次，估计用不了多久就会卖掉。

另外看的这套89㎡户型，比较传统的竖厅设计，简单装修，三房两卫。

这个是中间户，有明显的硬伤。北面的厨房和客卫，刚好被墙体遮挡，采光通风不佳。

尽管没有户型优势，业主依然很硬气，挂到了650万。

按照同户型成交价6万+/㎡的水平，短期想出手有难度。

从近两年的成交记录来看，港铁天颂二手房价格轨迹，与和平里大致一样。

像这种80多方的户型，2020-2021高峰期的成交价普遍8-9万，如今也回落到6字头。

除了和平里、港铁天颂外，同板块几个代表性的楼盘，都已经降到指导价上下。

潜龙曼海宁花园南区，成交均价约6.6万/平，指导价7.14万/平；

中海锦城，成交均价约7.47万/平，指导价7.14万/平；

金地上塘道一期，成交均价约6.74万/平，指导价6.66万/平......

龙华的二手房还会继续降吗？

在笔者看来，上塘板块二手房价水分已经挤得差不多了，算回归到一个合理水平，

但并没有改变其去化难的问题，没有明显价格优势的房源依然很难卖。

最重要的是，龙华新房市场的海量供应，是二手房去化的最大阻力。

据相关数据统计，目前龙华有94个存量住宅项目，可售套数近1万套。包括深铁珑境花园、深业颐樾府、华润超核中心等等项目....

就整体市场而言，不光卖家心里预期有所下降，买家的心里预期也是偏低的，对一些高价盘接受度不高。

但对于买家来说，今年会是一个不错的机会，在二手业主信心不足的情况下，总有机会淘到笋盘。