名校旁but户型使用率低,龙城星龙园值得入手吗?

继颐安都会中央四期入市后，龙岗核心板块又一纯新盘获批预售许可证。

4月4日星龙园获批预售许可证，共有372套住宅房源获批预售，房源位于1栋、2栋，所推户型为建面约75-77㎡2房、85-98㎡3房、117-144㎡4房产品，备案单价约4.86-6.1万/㎡，整体均价约5.5万/㎡，备案总价区间约363-859万/㎡。

其中，建面约75㎡、85㎡的户型价格相对便宜，备案单价在4.9-5.7万/㎡。

截止到发稿，星龙园尚未发布销售公告，据现场销售透露星龙园将于4月8日-4月13日上线I深圳诚意登记，于4月15日正式开盘，具体以项目官方发布的销售公告为准。

星龙园一直以来受市场关注的一大原因就是处于龙岗头部教育学区范围内，那这个项目值得入手吗？小编浅列一下项目优劣势，大家可以根据自身需求参考。

优势：

1、项目与龙岗外国学校一路之隔，目前学校在扩建中，不过具体入学情况及条件，建议大家在区教育局多加了解。

2、有较好的区位优势，与大运中心体育场馆一路之隔，市政配套较为成熟；

3、临近地铁16号线大运中心站，不过前往市区还需在大运站换乘3/14号线；

4、星龙园户型起步面积小，相对周边二手房而言入首付要求门槛较低。

不足：

1、星龙园体量较小，仅2栋超高层；

2、户型使用率普遍不到74%（备案信息），比项目前期宣传的75%左右还少一点；

3、星龙园后期还有二、三期旧改，目前后期地块暂无动迹象，如若后期业主入住后施工，或将饱受施工带来噪音及粉尘污染；

4、星龙园物业公司为深圳市联成物业管理有限公司，注册时间为2022年8月，物业管理费为5.18元/㎡/月，在片区中属于偏高水平。

5、星龙园周边暂时缺乏大型商业配套，目前商业主要依赖周边小区临街商铺，大型商业需前往大运或龙城核心区域。

01

星龙园位于龙岗区龙城街道龙翔大道与黄阁路交汇处东北侧，临近地铁16号线的大运中心站A2和B出口。

星龙园北侧一路之隔是龙岗外国语学校、西侧是绿景大公馆，与大运中心体育场馆、大运中心仅一路之隔。

星龙园占地面积约9866.58㎡，总建面约75085.93㎡，由3栋建筑组成，其中1、2栋为住宅楼，建设为42层的超高层楼体，3栋为配建的6班幼儿园。

星龙园主推户型建面约75㎡-143㎡2房-4房，精装交付。

星龙园梯户比为3梯6户，所有户型的朝向均为东南或西南，户型分布如下图：

看了样板间后体验分享一下：78㎡、85㎡户型玄关处无预留入户鞋柜空间，其中85㎡户型生活阳台狭小摆不下洗衣机，78㎡卫浴无干湿分离空间，整体较为紧凑；

整体来说95㎡的户型格局比较方正，中规中矩，卧室空间紧凑，118㎡、145㎡的户型舒适度尚可。

不过，从官方网站公示的数据来看，项目户型使用率不足74%，略低于普遍的75%的标准。

02

再来看看周边环境及配套。

目前星龙园的学区划分是在龙岗外国语学校范围内，作为龙岗教育头部学校，也成为该项目最大的亮点，但学区划分可能有变动，冲着学校去的购房者可多加了解；

图 |周边环境，摄于2月2日

此外临近的大运体育公园等配套设置及城市面貌也是加分项，现在大运中心的运营商已由佳兆业变更为华润。

近期大运中心区域将进行改造提升，由单一的体育功能向功能复合文体中心转变，大运中心重启ROT项目已经动工，根据介绍，该项目总投资5.7亿元，项目单位为润欣商业投资（深圳）有限公司。

图 |大运中心重启ROT项目施工大门

不过，星龙园周边暂时缺乏大型商业配套，目前商业主要依赖周边小区临街商铺，短期内需前往地铁一站外的大运星河COCOPARK或者龙城，以及建成后的大运TOD项目，后续大运中心改造升级后可能会得到一定的改善。

综合来说，星龙园所在片区的近年来少有新盘推出，所在片区的二手房受教育资源的利好价格也水涨船高，不过从近3个月该校周边的热点二手房成交价来看，虽然报价在7-8万/㎡，但成交价在6-7万/㎡左右。

你会选择周边二手房还是新房呢？