写字楼不能改公寓卖！东莞出台新政严控“商改住”

将用于商业办公的写字楼当成用于居住的“公寓”出售，过去这是不少开发商“打擦边球”式的售楼方式。今后，这种方式在东莞将被明令禁止。

4月3日，东莞市自然资源局、东莞市住房和城乡建设局、东莞市市场监督管理局、东莞市城市管理和综合执法局联合印发《东莞市严控商业办公用房改公寓工作实施方案》（以下简称《方案》），进一步规范商业金融业用地、商住混合用地上的商业办公用房等非住宅类房地产项目的管理，从监督检查、制度设计、规划布局等方面多管齐下、加大惩处，严格新增商业办公用房的管控，坚决杜绝新的“商改住”行为。

应商则商、应居则居。政策的出台释放出东莞进一步规范商业办公类商品房管理，促进全市房地产市场健康平稳发展的信号。未来，东莞还将结合全市住房建设规划，设立配套型住宅用地（R），并加大保障性住房的供给，满足新市民、青年人居住需求。

“商改住”陷阱：

看似便宜，实则隐患不少

“商改住”是指一些开发商将商业办公类商品房改成公寓出售给住户的情况。

“通常来说，单个单元办公类商品房的面积都在80平方米以上，还有不少在250平方米以上。”东莞市有关部门工作人员经调研发现，在实际的出售中，不少商业办公楼被改成了居住属性的“公寓”出售。“有些‘公寓’的面积甚至只有30平方米，但是层高4.5米的办公楼改为复式‘小公寓’后，在市面上还颇受欢迎。”这类30—80平方米的中小户型成为“商改住”的主流面积。

好卖，是开发商“商改住”的强烈驱动力。而“商改住”后，这类“公寓”的价格往往只有住宅的一半，甚至还是复式结构，使用面积往往超过产权面积，因此在市场上颇受青睐。

在地铁2号线某出口，一地产项目商业配套多样、公共交通和生活配套都较为便利。凭借优秀的地段资源、明显的价格优势、小巧的复式结构，该楼盘也受到市民李女士追捧。租住半年，李女士用“深坑”形容自己的入住体验，“商水商电，入住生活成本较高，房间没阳台，晴天日照时间也不足一小时，衣服都晾不干。”

李女士所在的楼层有26户。

李女士表示，她所在的楼层有26户，目前房间空置率较高。最近，在家办公的她还深受附近在建商超的嘈杂施工影响，“和搬进来之初想象的不一样，我已经在寻思搬家了。”

“‘商改住’对于消费者来说弊大于利。”有关部门工作人员介绍，普通住宅一层常见为4-6户，“商改住”一层往往达到20户以上，这就导致公共通道窄，而防火分区和消防设施大多未做相应的改建，增加了火灾、疏散等安全隐患。同时，“商改住”往往要规避限制改居的建筑设计审批要求，设计上难免会有“硬伤”，如果后期加建夹层、加装管道燃气等违建行为不当，也容易产生建筑安全和消防安全隐患。

商业办公用房的一些建筑设计标准要求也明显低于住宅建筑。“比如，东莞对于住宅类商品房有保证大寒日最少3小时日照时间的规定，而商业办公用房则没有，这也导致了‘商改住’采光条件差、日照不足等问题，影响了居住的舒适性与健康。”除此之外，部分商住混杂的项目，人员复杂且流动性高，相互干扰，管理难度大，也存在治安风险。

不少“商改住”项目因其擅自加层等行为，存在一定风险隐患。

从城市规划的角度来说，随着“商改住”项目的增加，规划上与实际上的用地功能结构、居住人口、公共设施需求等方面会存在差异，导致片区公共服务设施、交通设施、市政基础设施错配，影响相关领域政府部门的科学决策和实际管理。

政策上新：

全流程全链条严控“商改住”

作为全国普遍存在的、历史阶段的产物，“商改住”行为涉及面广，对城市管理提出挑战。

2017年开始，北京、上海等一线城市出台政策打击非法“商改住”，其中北京规定新建商办类项目最小分割单位不能少于500平方米；不能出售给个人，只能是企事业单位、社会组织。2020年，佛山市规定商务办公类建筑每一分割单元的套内面积不得小于200平方米（首层除外）。

2017年，东莞发布《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知 （试行）》，旨在防止将商业、办公类建筑变相建设公寓、住宅类建筑。图源自网络。

东莞也一直对“商改住”行为明令禁止。早在2017年就已经出台了《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知（试行）》，从建筑设计规范上提出了限制“商改住”行为的措施，但当时仅对施工、验收、销售等环节作出了相关要求，但未能形成系统的管理机制。

近年来，一些开发商抓住商品住房价格上涨的趋势，紧盯新市民等群体的过渡性居住需求，以总价低、门槛低、不限购等“优势”招徕吸引购房者。

东莞市有关工作人员介绍，在销售环节从商品房买卖合同上很难揪出开发商的违规行为。“开发商往往是通过由业主与第三方公司签订协议，委托其把房子‘装修’成‘公寓’，而这种‘装修’往往在房屋竣工验收备案、初始登记（确权）之后才进行，因而逃避了监管。”因此考虑到实际情况，此次东莞重拳出击的对象是新增“商改住”。

《方案》提出，对新增的“商改住”实行零容忍，一经发现，将依法对项目开发商予以严厉惩处，并计入征信，对其后续的建设项目进行严格审查、从严要求，在符合上位法律法规的情况下，采取必要的市场准入限制措施予以惩戒，情节严重的限制或禁止参与土地市场交易。

具体来说，《方案》提出通过完善建设工程设计方案审查标准、加强建设工程施工阶段的监管、规范房地产销售管理、完善装修环节监管、加强违法建设行为执法查处力度、加强不动产登记管理、建立项目抽查制度等方式控制新增“商改住”。

比如，在建设工程设计方案审查标准方面，未来将通过细化平面立面设计、最小套内面积、建筑层高、功能井布局等内容，进一步完善管控。

东莞市有关工作人员介绍，在规划审批方面，东莞将继续加强规划审批和实施时序的管理，建立商业办公用房去化周期与规划调整、土地供给、项目审批相挂钩的管控方式。“对去化周期过长的镇街，我们将暂不予以批准商业办公用地。”他透露。

作为千万人口的特大城市，东莞也充分考虑到了新市民与青年群体的居住需求。未来，东莞将结合市住房建设规划，继续加大配套型住宅用地（R）的供给，同时继续加大对共有产权住房、保障性租赁住房等保障性住房的建设，让千万人口实现“住有所居”“居有所安”。