含着金钥匙出生的尖岗山，为何被挤出了豪宅区？

深圳有几个传统的豪宅区：深圳湾、香蜜湖、红树湾、华侨城、银湖、天麓、天琴湾，还有一个尖岗山。

从区位和资源来看，都有几个共同的特性：有山有水有公园，自然资源好，且片区小环境纯粹。

深圳湾背靠南山核心区，有海景有人才公园；香蜜湖有湖景有香蜜湖公园，且紧邻福田中心；华侨城有天鹅湖和燕晗山，紧邻南山中心；银湖有水库和银湖旅游区；天麓有海景和半山资源；天琴湾则紧临小梅沙；尖岗山有尖岗山公园和水库，且靠近新安老城区和南山。

尖岗山区位图：位于宝安和南山中间

深圳一路向西，再加上尖岗山紧邻南山，背靠宝安老城区新安，自然资源优异，无论是区位、还是资源都不差，为何频频突破市场价？即使业内人士说起来，也是各种纠结。我们接下来分析之：

1、被忽视的配套，是致命的伤

深圳的豪宅，是城市的豪宅，脱离了城市属性的豪宅，都已经在没落，比如天麓、比如天琴湾、比如银湖、再比如尖岗山。

离尘不离城，才是真豪宅的标配，做到离尘并不难，找个山清水秀的地方就行，而要做到不离城就不那么容易了。

不离城的关键在于配套。比如交通、教育、商业、医疗。

先说交通。尖岗山现状无地铁，且未来也无地铁规划。虽说地铁不是豪宅客户出行的选择，但是深圳的豪宅区，都是地铁覆盖非常密集的区域，比如深圳湾，11号线、13号线，且都是快线地铁；比如华侨城，1号线、2号线；比如香蜜湖，2号线、9号线……地铁保证的并不是豪宅客户的出行方式，更多的人流保证；

再来看教育。没有值得拿出手的学校，当然除了刚建好的宝实验（成绩好坏，尚不能定论），以及在建的万科都会四季的那个学校，也仍存较大的不确定性。

商业。基本是零，我想吐槽的是，现在去尖岗山，连买水的地都找不到。目前万科都会四季、越秀和樾府以及万科未来之光都配了些底商，等住宅入住并运营后，商业情况会有所改善，但是，并不能改善区域商业缺乏的根本情况。

医疗。零。

2、始乱终弃的豪宅定位是压死骆驼的最后一根稻草

出身高贵啊，但压不住一路向下的趋势。

尖岗山的第一个开发商是招商华侨城，于2004年联合拿下了尖岗山第一块地，这块地面积相当大，有60多万㎡，占了尖岗山地块的一半，可以说，这块地的开发对尖岗山的定性起了至关重要的作用。

尖岗山最典型的楼盘位置图

这就是后来的曦城。深圳非常著名的纯低密豪宅区。

60多万平米的巨型社区，被开发商建成了一个纯别墅区，分六期开发，一共建了3000套别墅，分为独立、连体和双拼三种形式，是深圳最大的纯别墅社区。

曦城307㎡的别墅户型图，上下共6层，赠送非常大

曦城之后的2012年，中海高价拍下了尖岗山第二个地块，这就是后来的中海九号公馆，仍然延续曦城的豪宅定位，除了联排别墅，还做了高层大平层和顶楼复式，别墅200平左右，平层和复式普遍在180-300平，当年开盘价14年开盘时售价在6-7万。

中海九号公馆小区大门

此后尖岗山再次被推到舆论顶峰就是泰禾的出现。

2015年12月25日，泰禾抢夺宝安尖岗山片区的A122-0352、A122-0345两宗居住用地，总价57亿。折合可售楼面价近6.2万。要知道14年中海九号公馆的售价也才6-7万。为此，当时的新闻漫天铺地都是尖岗山豪宅要卖到20万的新闻。

泰禾获取尖岗山地块的相关指标

大概物极必反：先是泰禾暴雷，再加上该项目巨大的亏损也迟迟不能入市；

然后是越秀和樾府开盘，在20年深圳市场最红火的时候，其住宅产品，也断断续续卖了1年多才卖完，也就是从越秀开始，尖岗山的定位，开始出现动摇，越秀定位的产品是110-170㎡的户型，已经不属于豪宅的产品了，而是属于改善型产品。

越秀和樾府位置图

从此，尖岗山的定位开始一落千丈：万科都会四季开盘，定位的户型是70-115㎡的3-4房户型，并且梯户比2梯7户，甚至西南角有一栋是4梯13的楼型，这已经是妥妥的刚需中的刚需了。

万科都会四季的户型分布图

佳兆业的凤鸣水岸继续沿用万科的定位，仍然是70多-110多的户型，包括22年11月开盘的未来之光，容积率只有2.91，这在深圳的新盘中，已经是属于非常低的容积率了，但仍定位的是70多-120多户型。

万科未来之光总平面图

我们梳理了下其价格变化，目前的价格已经回落至8万以下，这个价格，已经跟西乡的价格无二至了。

3、没有产业导入，这是最根本的原因

对比下其它几个房价已接近20万的豪宅区：

香蜜湖，现在叫香蜜湖豪宅区+香蜜湖金融中心；

深圳湾，是深圳6大总部基地之一；

红树湾，是深圳6大总部基地之首，超级总部基地；

华侨城，其文创业成为深圳最小资、最有文创的产业基地

……

没有纯粹的住宅，住宅+产业的导入才能给豪宅提供源源不断的动力和活力。

在这一点上，这才是尖岗山豪宅没落的真正的原因，也是曦城如此低的入住率的根本原因。