深圳楼市还没真正回暖，整个南山的活跃度已经跑在了前面。
热点片区的二手房成交价不断刷新高度，华润城1个月的成交价涨了300万！
而新房的供应量也很足，据不完全统计，在2023年，南山预计有24个住宅新盘计划入市，将新增超1万套房源。
就连位于南山中心，已经拖了16年的艰难旧改—卓越·九珑都重新动工，很多网友都在猜测，今年能不能入市？
那么南山楼市将会在2023年“燃起来”吗？
一万间去实探大家比较关注的两个南山中心的旧改项目，卓越·九珑和绿景白石洲璟庭，从各个方面为大家给出购买建议。
论地段，白石洲旧改足够吸睛，位于深圳市南山区沙河街道，一面是名商高尔夫球会，再远一点就是华润城，另一面是华侨城豪宅区，波托菲诺纯水岸、香山美墅等豪宅都在周边......
白石洲旧改，我们常指沙河五村旧改，整体旧改项目分四期开发，包括上白石、下白石、白石洲、新塘、塘头等五个自然村。
整个旧改是深南大道沿线份量最重、影响最大，期望最高的改造项目，但是进度走得缓慢且艰难。
绿景白石洲璟庭,就是其中的一期01-08地块，由绿景开发。
一万间实探时候，绿景白石洲璟庭所早城中村的楼栋基本清空，基本剩下就是一些快餐店、小吃店和市场，客户群体基本也是附近工地的工人。
旧改围挡和旧改办公室算是村里最醒目的存在，很多已经清空的建筑被围起来等待被拆。
绿景白石洲璟庭项目的工地现场，如火如荼，不断有泥头车、叉车进进出出，目测主体已经出地面，看起来今年入市毫无悬念。
另外白石洲天悦花园地块建设也已出地面多层。
天悦花园项目01-10地块，有消息称，天悦花园为回迁房
根据项目建设工程规划许可证显示，绿景白石洲璟庭规划有1栋5座塔楼，包含2栋公寓+3栋超高层住宅，占地面积3.05万㎡，总建筑面积45.66万㎡，计容面积31.4万㎡，容积率10.9。
项目最大的亮点是，3栋住宅建筑高度最高244米，最大层数地上74层+地下5层，将刷新深圳建成的最高住宅，住在顶楼，能瞰深圳湾。
但是一万间看到这个容积率和层高，内心很为这个项目捏一把汗，即使绿景白石洲璟庭地段再好，超高层=使用率低，容积率高=舒适度差.......
深圳购房者近2年愈发挑剔，项目入市估计会被多方对比。
如与绿景白石洲璟庭一路之隔的深业世纪山谷城市更新单元项目，住宅预计也是今年入市，更别说前海还有2个限价新盘.......
而且绿景白石洲璟庭吹风价10万+/平左右，对比周边二手房价差也不大。
一万间跟不远处的湾畔花园门口的保安大叔了解了一下，湾畔花园目前二手房业主出价大概是10万左右，最高的也只是接近11万.......
湾畔花园是白石洲目前在售二手房住宅指导价最高的楼盘之一，为8.21万一平。
图源：链家
一万间认为，白石洲片区即使新房价格在10万+，都很难成为豪宅片区，因为白石洲旧改不断推进，将带来大量的高容积率和超高层住宅（深业世纪山谷最高69层，也是超高层）。
如果未来这里还有更多70多层的住宅（可能性很大），整个片区会不会成为高密度社区，居住体验能好吗？
高密度小区，图源网络
再长远一点看，白石洲旧改有大量的回迁房，未来入市，将进一步拉低整个片区的房价预期。
未来这里，应该很大概率会成为南山难得的刚需改善片区吧。
卓越•九珑前身为田厦南新路西片区城市更新单元，自2006年9月被列入深圳市城中村（旧村）改造年度（第一批）计划，距今已经拖了16年。
项目位置为南山中心区南头板块，属于发展较早的区域，周边以城中村、老旧住宅及2000年左右次新房小区为主，配套成熟，，地段优越，一直备受关注。
据了解，卓越九珑整体容积率6.76，规划总户数近1400户，其中商务公寓约300户，住宅约1100户，建面约90-115平产品，到时入市是南山真正的地铁口物业（距离1号线的大新站，步行距离只需320米），预估吹风价9字头。
最近有消息称项目又开始动工了，但是一万间去看的时候，发现确实是动工了，但相比于绿景白石洲璟庭，卓越•九珑“的进度就慢很多，目测还在挖坑基的阶段，今年入市的期望估计要落空。
今年南头潜在入市4盘，分别为：同乐公馆、天源华府、荔源雅苑、桑泰缙樾府，但是综合条件都不如卓越九珑，但对刚需来说，整体还是可以的，可以都先关注一下。（后续如果市场关注度高，一万间会出分析报道，请提前关注一万间地产哦~）
卓越九珑周边二手房指导价普遍在6万-8.2万/平之间，旁边隔了一个红绿灯的御成府均价8.9万/㎡，此前因为“不限购”备受关注，但是因为土地性质，去化据说一般。
一万间在卓越九珑周边逛了一圈，总结了一下：
1，卓越九珑对于改善客群来说，是个不错的选择，出门就是地铁，附近有南山欢乐颂、天虹、沃尔玛等商场，周边还有南山文体中心、图书馆、文化博物馆以及南山第六人民医院的加持，可以说生活中需要的配套都满足了。
3，南山旧改是个硬骨头，16年来，卓越九珑已经经历过动工又停工的情况，与它紧邻的恒大大新北旧改，也处于未动工的状态，所以我们很难预估，卓越九珑什么时候能入市。
自去年下半年以来，房地产市场相关利好政策不断，房地产支柱产业重提，相信最近很多关注深圳楼市的人都知道，南山二手房成交价开始反弹。
前海核心刚需盘，诺德国际，48平2房，2月16日成交总价550万，2月20日成交总价560万（4天涨了10万）、中海阳光玫瑰园，51平2房，去年年底已经跌至指导价成交，2月份成交一套成交价在580万左右，相比去年年底，涨幅8.01%左右。
更夸张的是华润城，从最新的成交数据来看，1个月的成交价格涨幅达到300万！
粗略来讲，就是小区近1个月多月，经过三次小区业主挂牌价格调整及成交来看，涨近三百万。
从三次成交时间及价格如下：
2月1日，华润城成交了一套89平的房子，总价1315万，而在去年底，价格为1250万左右
2月8日，成交一套的价格达到1420万。
3月4日，同样89平成交的价格，上涨至1555万，单价接近17万/平。
至此，华润城价格上涨基本追回到2年前了。
......
这很明显能看出，南山业主的信心很稳。
南山某中介表示“最近好多都是反价成交的，并且业主还不是特别想卖。、”“前海的二手房真实成交价已经涨了10%”.......
不过新房市场方面，即使是南山也不乐观，特别是今年南山新房供应量大。
前海的几个项目，大家反复比较，反复对比，介意噪音，介意花园小，介意厨房小等等。
新房市场的倾轧，很大的一个原因是今年人才房批量供应，人才房的关注度，甚至比住宅高。
所以今年的买家要比以往更“任性”，核心地段之间的新房竞争也更激烈。
对于新房项目来说，今年的压力会是前所未有的，靠地段、靠升值潜力成为“日光盘”已经是传说，想要从一众新房脱颖而出，回归品质属性才是最重要的。
另外一万间觉得，南山的旧改项目，开发商们得抓紧时间快点搞好，别拖了！
君不见，无论是吹风价10万+ 的绿景白石洲璟庭，还是吹风价9万+卓越·九珑，如果在早几年入市，都是“王炸项目”，根本不愁卖。
但是现在，它们以后的结果，大概是在一众项目中被反复对比，最后还要被吐槽一句：
“卖得太贵了！”
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