深圳人才房，升值空间有多大？

降低申请标准之后，近期推出的人才房卖爆了，最新公布的申购数据，有71661人（次）申请8510套人才房，相当于9个人竞争一套房。

申请人数最多的是南山的安居同乐馨苑和深铁熙府，各有14000余人申请，加起来接近3万人。

其次是光明凤凰城的安居凤桐苑，1万多人申请。

再次是沙井会展城的华发新城华苑，1万多人申请。

剩下宝安、龙岗、龙华、盐田的人才房，分别有2000-4000人申请，民治的申请人最少，只有470人，惟一一个房源超过申请人的项目。

通过这些数据能看出，哪怕是房住不炒的人才房，大家一样看重投资属性，同样4万多的价格，申请南山的比申请民治的多了几十倍。

房住不炒就是一个伪命题，除非所有房子都不涨了。只要还有房子在涨，就不可能房住不炒。

另外，7万多的申请人次，说明深圳真实的买房需求仍然旺盛，很多人不愿出手不是不想买，而是买不起，或者不愿花太大的代价买。

还有一个表格同样值得关注，南山人才房的审核结果。

这两个炙手可热的人才房，深铁熙府70平的两房，供应1065套，一二梯队申请人10050人，中签比例10%；90平的三房，供应1015套，申请735人，中签比例100%，还有多余房源。

安居同乐馨苑69平的两房，供应161套，申请10953人，中签比低至1.5%，87平的三房，供应38套，申请755套，中签比5%。

有一个奇怪的问题，这两个人才房项目，申请两房的21003人，申请三房的1490人，比例达到了惊人的14：1。

相当于有一个申请三房的，就有14个申请两房的。

为什么申请两房的比申请三房的多这么多？当然有政策限制的原因。

人才房申购条件规定：

单身居民、2至3人家庭可认购两房户型。

高层次人才、4人及以上家庭可认购两房或三房户型。

家庭人数原则上只包含主申请人，配偶和子女，如果想把父母纳进来，父母必须拥有深户。

所以想申请三房的，要么至少有两个孩子，要么父母至少有一人是深户，自然大大减少了能申请三房的人数。

即使加上这个条件，这个数据比例仍然很诡异。

现在的双子女家庭相当普遍，和单子女家庭几乎是1：1的比例，而且单子女家庭只要父母有一人是深户，就能申请三房。

可是人才房申购却达到14：1的神奇比例，难道两房比三房住着更舒服吗？显然不可能啊。

我认为更深层的原因是：

1、安居同乐馨苑两房总价318万，三房总价401万；深铁熙府两房总价413万，三房总价531万。

这说明申购人才房的大部分个人或家庭，存款和收入最多能够到300-400万的总价。按首套首贷来算，首付能承受100万，月供能承受10000-15000，再高就上不去了。

因为收入的限制，只能申请两房。

2、两孩家庭的夫妻年龄普遍在35岁，很多已上车深圳，或者5年内有买卖商品房记录，不能申请。一孩家庭夫妻年龄普遍30岁，很多还没有上车深圳，有申请资格。

这两个原因导致了申请两房的远远大于申请三房的，其他人才房的申请比例应该也差不多。

各位可能要问了，就算你研究清楚了申请两房人数格外多的原因，又有什么意义？

当然有意义。

这说明，申请人才房的大多数家庭收入偏低，这一部分人群，原本没有深圳买房的希望，人才房的出现才让他们有了上车的机会。

留在深圳，安居深圳当然是好事，但如果人才房的业主多为中低收入白领，未来的居住环境很难形成高品质圈层，并影响到以后的二手市场价格。

但必须承认，人才房的推出，进一步遏制了二手市场的复苏。

截止上周，深圳二手住宅成交1852套，照这个走势，3月份总成交在3500-4000套之间。

比起去年当然是好了不少，但距离市场启动还差的很远，以深圳的人口和二手房存量，需要再翻一倍才算开始启动。

更不用说目前各热点城市都在陆续熄火。

年后这波热度和往年不同，是看到市场已无下行空间，一批观望很久的客户进场抄底。

一旦笋盘抄完，没有明确利好，就会再度陷入观望。

两会没有释放任何利好，就没有第二波人冲进去。

没有第二波人冲进去，复苏就会中断。

现在深圳就是这么个情况，不但两会没有预期，还有限价盘的压制，还有人才房的冲击，所以4月的深圳楼市，预计和3月差不多，甚至再降点温。

市场虽然要活不活，要死不死，但优质二手房却只有一个字——

涨

。

以华润城为例，润府一期的89平小三房，成交价从去年11月的1290万，攀升到最近的1590万，四个月时间，300万，23%的涨幅。

二期191平四房，上个月我们推荐给客户一套3200万的笋盘，客户犹豫了一下，房子没了，现在最低3500万，再不买，下一套3700万。

深圳楼市，真是既温柔，又残酷。

对于钱少的人来说，实在很温柔。

政府帮你摁住房价，倒挂盘，人才房，任你挑任你选，60万就能上车，如果60万都出不起，别担心，还有公租房给你住。

对于钱多的人来说，那是相当残酷。

因为手里钱多，没有更多保值增值的池子，只能高价竞拍千万级别的二手房，政府摁价又不给力，一不留神就要多花几百万。

所以现实很清晰，这就是两个市场，两个池子，两个购买人群。

结果就是桥归桥，路归路，你买你的，我涨我的。

一个池子可以减缓另一个池子上涨的速度，却不能抑止它上涨的趋势。

至于人才房，做为保障房，政府必然会制定退出和限制套利的政策，被多重限制之后，它就不是纯粹的投资品。

一个不纯粹的投资品，升值必然受限。

人才房的升值，要看政府最终确定的限制和退出机制。

如果限制不多，退出机制宽松，那加上套利的部分，确实可以跑赢周边的二手房。

如果限制过多，退出机制又严格，人才房的升值大概率跑不过同片区同价位的商品房，不论是限价新盘，还是品质略好的二手房。