佳兆业佳园！福田CBD神盘，户型图曝光！128㎡可做四房？

可以抄底了吗？

在去年底市场最悲观的时候，我们明确告诉大家： 不要慌，2023深圳楼市一定会回暖！

短短两三个月，我们的预判就已开始兑现，少数去年根据我们的建议果断抄底的朋友，已收获满满！

那么，2023年深圳楼市还有机会吗？

现在还能入市吗？

最近的重要会议，传递了哪些重要信号？

未来3-5年，深圳楼市会怎么走？

最近，福田中心区的佳兆业佳园户型图曝光了，并传将在3月18日开盘，共143套准现房住宅。

随之而来的是一片质疑之声，项目的得房率较低，公摊面积较大。

还有，佳园可售商品房数量少，以回迁房居多，居住氛围并不纯粹。

甚至有种说法，该项目的商品房远远不如回迁房实用。

福田中心区这么好的位置，户型却被质疑！真的吗？

商品房才64%的得房率

304.95㎡户型，公摊占109.47㎡

据房地产信息平台的数据，佳园的价格在8.4万——12.57万之间，均价约为10.3万，总价约1162万——9891万。

项目分A/B两栋楼，其中B座主要以回迁房居多。

前面提到64%的得房率户型是在A座，另外304平米户型公摊109.47平米。

得房率的问题，可能会是项目入市影响最大的因素。

至于商品房不如回迁房，可以对比一下回迁户集中的B座户型。

B座一单元127.58平米户型，公摊面积25.67平米。

B座2单元129平米的户型，公摊面积26平米。两个户型的得房率都接近80%，这也是正常住宅的标准得房率。

有了对比，佳园的回迁房户型确实胜过商品房。

但项目的品质很高，去年10月14日， 佳兆业佳园进行了回迁选房。

淘房志现场实拍

现场还有选房时的庆祝装饰，回迁房的交付标准也挺高。

据佳兆业城市更新微信公众号显示：

此次进行回迁选房的是东山小区改造项目一期佳兆业佳园B座一单元、B座二单元两个单元8层及8层以上，共计197套房。

（项目）专门规划了老年活动站、社区健康服务中心等公共配套措施，方便老年群体。

回迁样板房精装效果图

在商品房和回迁房户型的争议上，南山的正东名苑面临过同样的问题。

当时正东名苑建面约90平的三房，被吐槽户型差。三房只有一个卫生间，客厅阳台不外拓，活动空间很挤，其中一个次卧就在厨房旁边。

不过，从目前佳园曝光的户型图来看，佳园的户型设计还是有很多亮点。以A座建面约128平米的四房两厅两卫户型为例：

01/02户型是双阳台，双卫设计，还是比较从容的；主卧是个大套房，能最大限度保障私密空间。

03户型做了动静分区，会客生活互不打扰。

05户型客餐厅一体化设计，几个卧室间的走廊面积缩小，让空间更合理。

138平米的户型迥异于传统户型，非常特别。

该户型的特点是灵活多变，没有多余的承重墙，这就能让业主充分发挥DIY能力，打造一片个性空间。

138平米的户型应该会是最抢手的户型。

与购物公园，会展中心为邻

佳园占据好位置与成熟配套

抛开户型方面的缺点，佳兆业佳园在其它方面其实非常能打，不论是位置，交通还是配套都堪称优秀。

事实上，佳兆业佳园的位置很好，在福田CBD的核心地段，背靠着福田会展中心。

淘房志现场实拍

不仅地段好，项目的配套资源也优秀。

项目的旁边500米左右有平安金融中心、星河COCO Park、会展中心等配套，皇庭广场、中心城、连城新天地等商业也很集中。

淘房志现场实拍

深圳图书馆、音乐厅、中心书城、市民中心等市政配套都集中在项目周边。

项目离购物公园地铁站（1/3号线）500米左右，稍远点还有石厦站和福田站，整体出行很方便。

淘房志现场实拍

根据目前福田区教育局官公示的学区范围，项目所在位置被划入在福新小学和石厦学校初中部学区范围内。 （具体学区划分以教育局公布为准）

其中，项目距离福新小学约550米，步行10分钟左右的时间；距离石厦中学步行约1公里，石厦中学的教育质量在福田区还是比较不错的。

最重要的是，项目周边近十年没有新盘入市，基本上可以说是唯一选项。

旁边有代表性的二手楼盘有星河国际、城中雅苑、中海华庭、发展兴苑等，二手房成交价在9万——10万。

整体来看，在福田中心区这样的地段，新房供应稀缺， 佳兆业佳园的入市，能满足很多有福田情节的购房者，尽管有缺点，但瑕不掩瑜 。