位于南山南头街道的「天源华府」于11月26日取证，推297套面积77-90-109-110-127-153-186㎡2-4房。

备案均价10.8万/㎡，单价9.6-13万/㎡；

附近在售的住宅新盘主要有卓越九珑备案价8.69万/㎡，荔源雅苑案价7.48万/㎡。

比较接近的是年初取证的前海时代三期备案价9.8万/㎡以及月中取证的蛇口四海名邸11.2万/㎡。

开盘折扣未定！但这个备案价按85折也要去到9.18万/㎡，只能说开发商对自己项目还有市场还是非常非常的有信心！

天源华府

天源华府位于南山的南头街道，南侧是南头古城，旁边是中山公园，12号线 “中山公园站” 就在楼下。

项目西侧则是中山公园，景观这块倒是比较优质，不会有什么高层建筑遮挡。

学区资源这边划分的是南头城学校，刚投入使用不久的新校区，没有什么特别响应的信息，当然，南头这块优质学区其实也不多。

项目信息

【占地面积】1.61万㎡

【总建筑面积】4.79万㎡

【总户数】429户（可售297+回迁132）

【楼栋数】5栋住宅+1栋幼儿园

【户型】约77-90-109-110-127-153-186㎡2-4房

【梯户比】2梯4户、3梯5户、3梯6户

【容积率】3.05

【绿化率】30%

【车位比】500个（1：1.16）

【楼层高】31-35F

交通：12号地铁线“中山公园站”D出口，就在天源华府楼下，无缝对接；另规划在建有20号地铁线“南头古城站”距离约600米。

商业：步行900米有6万㎡益田商业购物中心，缤纷商业中心，2公里有欢乐颂购物中心。

教育：天源华府小学初中学区划分在南头城学校。

休闲：中山公园，是深圳市唯一以“孙中山”先生名字命名的公园，占地49万㎡，历史悠久，里面还有一段古城墙，里面有上百年名木古树32课，观光树种200多种，近6万㎡的疏林草地，近3万㎡的人工湖区。

户型信息

天源华府容积率3.05，共由3栋31-35层住宅组成。

其中1栋1单元住宅35F/3梯5户，1栋2单元住宅31F/2梯4户，1栋3单元住宅33F/3梯6户。

总规划429套房源，其中商品房297套，建面约77-186㎡2-4房。

回迁房132套，停车位500个（车位比1:1.16）。

天源华府没有结合新规做调整，没有加大凸窗到80CM,主要通过凸窗+阳台赠送，但是使用率赠送前就能去到78%，赠送后基本都是85%左右。

户型图如下：

户型评价：

项目最小的77平只有4套，90平两房假如打85折的话，起步价也要740万左右！

同样的价格都可以买到金众云山海116平的4房，汉园茗院118平的4房，卓越九珑97平的3房。

110平设计比较一言难尽，厕所和卧室分开的，很不方便；90平只能做两房还只是一卫，186平只能做4房。

相比市面上一些80多平三房、110平四房的户型毫无竞争力。

备案价又高，如果开盘折扣不到位的话，感觉会去化艰难！

价格分析

天源华府备案均价高达10.8万/㎡！这个价格还是很出乎意外，快赶上绿景白石洲了！

虽然目前开盘折扣未出，但哪怕打到85折，折后均价也要9.18万，相比周边的卓越九珑（备案均价8.7万）、尚璟公馆（9万左右）还是贵了。

现在片区内主要在售新盘为卓越九珑和尚璟公馆，卓越九珑地段更好一些，产品为83-119㎡的3-4房，均价8.69万/㎡，折后660万起，开盘对外称卖了183套。

卓越九龙的配套好很多，对面有南山欢乐颂购物中心，附近有南山图书馆、博物馆、南山文体中心等。

二手房方面，项目周边的莲城花园79平2房最近成交价在600万，单价约7.59万；99平3房租金6500-10000/月。

麒麟花园A区最近116平4房成交价在830万，单价约7.16万，租金11000/月；103平三房成交价在900万左右，单价约8.72万，租金8000-9900/月。

项目评价

这是一个优点、缺点都非常突出的项目。

这个盘适合在南山的改善客户作为自住。地段还是不错的，南头片区商圈发展比较成熟；投资价值一般，老城区片区规划少发展慢，性价比如何还得看最终销售价格。

项目优势：

1、地段不错，地处科技园、前海和留仙洞总部基地三大板块之间，；

2、片区配套齐全，距离学校非常近，居家出行和小孩上学比较方便；

3、容积率在竞品项目中算很低的，仅3.05；三面被中山公园环绕着，景观不错。

项目不足：

1、体量较小，仅三栋建筑，社区环境和活动空间小；

2、有30%的房源将作为安置房返还给村民，居住属性不大纯粹；

3、周围环境一般，北侧是加油站，还存在不少工业区和维修铺；