楼市回暖，在2023年，已经是板上钉钉的事情。

根据报道，全国多城都有带看量、成交量上升的情况，而且调价涨价的城市不少。

整个楼市一片花团锦簇的欣欣向荣景象。

最近一万间在跑市场、踩盘、以及谈项目的过程中，发现深圳的开发商飘了！

一万间认为趁着现在购房者心态比较好，可以降价促销，打开市场销量为接下来的“楼市小阳春”托底。

但是部分开发商却认为，市场好了，我们不打折，客户买涨不买跌！

......

那么，深圳市场真的好了吗？

01

深圳楼市现状

深圳楼市确实在回暖，但是远远未算恢复，一万间认为目前的深圳楼市正在经历一场煎熬的混战。

一万间之前去实探过几个楼盘，确实感受到营销中心的看房客多了起来。

新房成交的喜报也在朋友圈刷屏。

部分新盘热如四海华庭、保利招商龙誉、云奕府等项目相继宣布将回收折扣；

截图时间2023.2.22

美联深圳数据显示，春节后带看量及交易量都出现比较明显的增长。

以2月目前的整体情况跟1月对比，带看量整体上升1.5倍，交易量整体上升3成，所以楼市回暖的情况确实出现。

随着市场回暖，原来离开的房产从业人员，开始重新回流到工作岗位。

不少房产中介公司告诉记者，目前他们除了联系之前离职的同事，也开始招聘新人，以满足市场回暖的需求。

贝壳呼吁老同事回来上班

不过，深圳新房依旧上演着半热半冷的众生相，滞销楼盘依然在打折促销，如罗湖某盘8.5折，最高直减151万，另外带35万精装；龙岗某个盘甚至以“一成首付”“0首付”来博眼球；而部分公寓则推出“工抵房”，总价2字头，首付10%即可购房。

二手房方面，则是表现出迅速回暖的趋势。

深圳市房地产中介协会显示，截止至2月26日，深圳二手房成交量（录得量）已突破3000套关口。

与之对应的是，挂牌房源数量也在小幅减少，说明业主心态出现变化，有部分业主撤盘不卖了。

所以，挂牌价上涨也是意料之中的事情，据深圳中原研究中心统计，2月份以来深圳共有733个楼盘挂盘价上涨。

从片区分布来看，南山区涨幅楼盘最多，共有178个楼盘上涨；其次是龙岗区与罗湖区，分别有133与130个楼盘上涨。

而且，你肯定想不到，近期深圳挂盘价上涨最高的是位于盐田区盐田港片区的东海丽景花园二期，上涨了29.3%。

挂盘均价部分截图

东海丽景花园，图源：链家

深圳二手房业主反价是个“老生常谈”的话题了。

据深圳某自媒体报道，在南山华侨城片区，某次新房小区一个周末迎来100多批看房客，但却遭遇业主集体反价。

销售称“去年这个小区跌幅达到30-40%，是深圳性价比很高的次新房豪宅，很多客户抱着捡漏的心态过来看房，没想到业主全部反价，所以没有成交。”

另外，深圳很久没有被提起过的小产权房，也开始硬气了。

因为业务原因，一万间手中有很多小产权资源，最近在对接过程中，一万间发现跟他们谈价格也是“难上加难”。

如龙华某个和与东莞交界的项目，已经在悄悄提价，去年国庆一万间去洽谈，均价是2万左右，还有买房送车的活动，现在一万间再次去洽谈，发现已经涨价到均价2.2万/平，并且改了一个更大气的项目名字......

02

客户买账吗？

深圳开发商如此狂傲，那么深圳购房者买账吗？

事实是真的有人买账。

朋友圈中，满屏的喜报、以及二手房成交量节节攀升......

这些都是客户买账最直接的证据。

这些客户也有自己的考量，新房只是收回折扣，二手房就算涨也有指导价在压制着，现在购房利率也低......就怕万一松绑政策忽然降临，房价真的涨了，可能自己未来几年都将与深圳的房子擦肩而过。

“最近天天被各种成交上涨，笋盘减少的消息刷屏，房产中介销售天天催我，感觉好像现在不买，价格就要大涨似的。”购房者陈小姐说。

不过，一万间在调研中发现，大部分深圳购房者还处于观望状态，十分理性。

他们表示，现在市场上的房源还是比较多，加上深圳可售型人才房即将入市，调控政策也未见放松，自己不会盲目入市。

据媒体报道，2月上旬，光明区某在售的刚需楼盘，单价4万出头。销售大厅内人头攒动，但是真正的销售转化率仍然比较少，转化率仅10%。

还有龙岗某刚需盘的案场销售吐槽，“有个阿姨轮番把老公、女儿带过来看，但就是不说买不买，有点心累。”

原因是，刚需盘的目标客户资金抗压能力相对较弱，对价格非常敏感，目前深圳还没有明显的楼市松绑政策，价格没有明显上涨迹象，客户会考虑再三，“比较纠结”。

图源网络

还有个关于“香蜜湖某小区业主鼓动集体涨价”的帖子下面，评论区基本都是嘲笑。

“这种炒家多的盘，一定不能碰”......

另外也有几个粉丝跟一万间直接说，深圳房价他不关心了，专心排人才房、安居房。

03

评价

一万间还是那句话，深圳楼市说真正回暖尚且过早，购房人的情绪还是比较理性的！

那什么时候楼市才是真正回暖。

一万间认为，楼市是否真正回暖，跟两个关键点有关。

一是，深圳是否会出放宽政策。

购房者信心恢复+楼市政策的支持，才有望真正回归正常交易水平。

但是现在部分业内人士已经在担忧，目前深圳楼市“回暖”“量价齐涨”的现象会影响官方出政策的决心，因为央视已经在报道深圳楼市回暖的新闻了，这是一个很危险的信号。

二是，得等整个经济链条都复苏，当经济大环境好了，人们手里有钱了，自然也就肯买房了，但这不是一蹴而就的事。

作为一个深耕深圳楼市多年的地产人，一万间对于现在的“新盘调价”、“二手房涨价”的行为表示十分担忧。

因为目前市场信心仍然处于脆弱的萌芽期，楼市成交数据起色多数是积压需求释放或者业主让价所促成，也与楼市在农历春节过后的惯性回暖有关，购房者观望情绪仍在。

而此时乱涨价透支未来，是会伤害这种信心的。

因为现在的房价对于刚需客户而言已经是偏高的，涨价会伤害广大主流客户的购买意愿。

另外，开发商不要让“楼市回暖”这种现象迷惑了，忘记初心，“保交楼”依然是2023年的重要任务，现在趁着行情刚起，更应该促销走量，回款“保交楼”，而不是涨价。

切记，用盲目上涨或者用上涨来调动销量的做法纯属搬起石头砸自己的脚，容易破坏市场这来之不易的“回暖”小行情。