南山12大旧改！绿景白石洲旧改、招商渔二村今年或入市

2023年，南山片区约有20多个住宅新盘将入市，新房主要集中在前海、蛇口、西丽片区，南头等片区，如果这20余个项目能顺利入市，对于买南山的购房客来说，的确有的选了。

近些年，南山一直以来也是置业关注的热点片区，接下来趋势仍然不会改变，毕竟经济和发展仍然是深圳之首，所以在买房上，如果资金够，南山依然会是首选。

目前片区土地来源主要是土拍和城市更新供应为主，可以说南山的项目真的是卖一个少一个。2022年，南山仅供应一宗住宅用地（前海的招商地块），所以接下来有多少项目还主要要看城市更新的力度和进度，我们都知道，城市更新的推进一向都要历经慢长的过程，少则5-10年，多则10年以上。

本文，娟子查看了2022年全年的南山更新局官方公示的信息，来看一下都有哪些住宅更新项目。

1、绿景白石洲旧改：总建面358万平“旧改航母”

一期总计2864套住宅

绿景白石洲旧改被誉为“深圳旧改航母”，总计容建筑面积高达358万平方米，且位于深圳CBD片区的核心地段。

目前正在建设中，项目一期分两个地块，一期（宗地号T308-0084）“绿景白石洲璟庭”计划于2023年面市。

项目一期（宗地号T308-0084）地块总建面约45.7万平，其中住宅约15.7万平；规划有1栋5座塔楼，其中，2座商务公寓（1座26层、1座59层），3座超高层住宅，均为74层。

从公示的参数来看，绿景白石洲璟庭有住宅、商务公寓、商业等，住宅总共1257户（保障房0户），其中≤90平的户型1193户，占比94.91%。

项目一期（01-10）地块，位于南山区深南大道以北、沙河东路以东，宗地号T308-0083，项目名为白石洲天悦花园。

项目总建面约53.2万平，住宅建面18.5万平。总户数1607户，其中90平以下的户型为1324户。

绿景白石洲旧改项目效果图

2、卓越九珑

已动工，约1100套住宅，建面约90-115平

卓越九珑位于南头街道，西至大新街，南至桃园路，东至南新路，北至荔园西路，地铁罗宝线由规划用地南侧经过，大新地铁站出入口设在规划用地的西南角。

历经多年，娟子目前经过时看到，已有一个地块在动工中，另一侧的房子还未完全拆除，如果快的话，在建设的部分今年应该可以入市。

从公示材料来看，该项目更新单元拆除用地面积19284.34㎡，开发建设用地面积17039.25㎡，计容积率建筑面积115765㎡。

据了解，卓越九珑整体容积率6.76，规划总户数近1400户，其中商务公寓约300户，住宅约1100户，建面约90-115平产品。

建筑场地分为南北两个地块，中间有一条东西走向的规划路横穿而过。

以下数据仅供参考，以开发商实际公布为准：

南地块拟建一栋33层商务公寓及2层商业裙楼，设置地下室三层。其中商务公寓地上计容积率总建面约1.6万㎡，商业约2100余㎡。

北地块拟建4栋住宅塔楼，其中有2栋规划为回迁房。住宅地上计容积率总建面约8.3万㎡，住宅底层配建商业物业约1.3万㎡。

卓越九珑效果图

3、招商渔二村

蛇口又一豪宅要来？预计2023年入市

南山区蛇口街道渔二村城市更新项目位于南山区蛇口街道，蓝漪路以东、望海路以北、蛇口老街以南、湾厦路以西。

2022年12月份，南山区渔二村改造专项规划修改（草案）公示，以及用地批复。

修改内容为调整建筑高度，建筑限高由130米调整为150米。

根据项目平面图，可以看出由2栋45层的住宅和1栋39层的公寓，以及一些商业和公共配套组成。

项目面积不大，用地面积仅9072.05㎡，规划容积率为7.25，总建面6.58万㎡。

这个旧改一样历经了漫长的过程，从2006年启动至今，已过去了16年多，目前项目在动工了，2023年有望入市。

据了解，此项目将结合蛇口半岛的滨海优势，建设集商业、娱乐、文化、居住于一体的具有滨海渔港风情的高尚商业居住区，利用渔港码头、游艇俱乐部等特色元素，传承“渔文化”，充分展现国际海滨城市风情。

项目位于蛇口广场旁，邻近半岛城邦二期，项目高层可以看海景，前面的海明苑建筑楼层并不高。

4、赤湾村改造（二期）

住宅 89024平方米，目前拆迁中

项目位于深圳市南山区招商街道，北至少帝路、东至赤湾七路、南至赤湾四路、西至赤湾九路。

整个项目（一期、二期）占地面积53734平方米，规划总建筑面积约为21万平方米。项目分为二期建设，第一期前海丹华园和赤湾海景大厦已建成交付使用，第二期正在搬迁谈判过程中。（据桑泰集团官网信息）

赤湾村改造（二期）用地面积为29386.6平方米，2022年进行了规划调整，增加公共配套设施建筑面积，增加公共配套设施建筑面积4295平方米。包括1所6班幼儿园（建筑面积2665平方米，用地面积2100平方米）、托育服务机构用房（建筑面积400平方米）、邮政所（建筑面积150平方米）、公共厕所（建筑面积60平方米）、环卫工人作息室（建筑面积20平方米）、社区级公共配套用房（含文化活动室，建筑面积1000平方米）。

02-01地块原批复规划容积叠加新增公共配套设施4295平方米，合计为98995平方米。

修改建筑限高，建筑限高由75米修改为120米。

赤湾村改造（二期）项目效果图

5、南头街道田厦巷头新村

目前规划已出，住宅51733平方米

南头街道田厦巷头新村位于深圳市南山区南头街道，北临桃园路，西临南光路。

项目更新单元用地面积为18881.0平方米，拆除用地面积为13941.5平方米，开发建设用地面积为10045.0平方米(含纳入零星用地861.5平方米)，规划容积79931平方米。其中，住宅51733平方米（含保障性住房10737平方米），商业、办公及旅馆业建筑23008平方米（含商业文化设施1150平方米），公共配套5190平方米。

公共配套设施配建内容：社区健康服务中心1700平方米、社区老年人日间照料中心1500平方米、邮政所100平方米、小型垃圾转运站150平方米、公共厕所60平方米、环卫工人作息房20平方米、再生资源回收站60平方米、社区级公共配套用房1600平方米。

田厦巷头新村城市更新单元于2015年12月列入《2015年深圳市城市更新单元计划第四批计划》，到目前已有6年多时间。

6、万科南苑新村

南山地铁口物业，总建面44.8万㎡ 配套18班小学

南苑新村更新项目位于南头街道，桃园路与南山大道交汇处东南侧，规划区紧临深圳大学，是南山区行政文体中心、高新技术人才创业基地的配套服务区，邻近地铁1号线桃园站。

该小区始建于1983年，共49栋楼，1310户居民，总面积13万㎡。周边配套有南山医院、南山文体中心、南山图书馆、荔香公园、欢乐颂商圈等，配套十分完善，交通便利。

根据规划草案，项目拆除用地面积为79449.5㎡，开发建设用地面积为55966.4㎡，计入容积率建筑面积448965㎡，容积率8.02。项目将采取TOD模式开发，计划将居住，商业，办公和公共空间解决在600米之内的范围。

其中，住宅220175㎡（包括33026平方米的保障性住房），商业33560㎡，办公50000㎡，商务公寓140000㎡，配套设施5230㎡，地下商业建筑面积51000㎡，规划停车位3450个（其中配建停车位3280个，公共停车位170个）。

该项目由1栋60F写字楼公寓、2栋30F-40F公寓、9栋33F-48F超高层住宅以及1所18班小学、1所9班幼儿园组成。

该项目此前拆除了一小部分，后停工一直未有动静，此项目2010年4月列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划，也就是作为深圳城市更新首批8个旧住宅小区改造项目。

历经12年，目前仍未拆除。

南苑新村更新项目效果图

7、招商联合饼干厂城市更新单元

2022年9月17日 ，南山区招商街道原联合饼干厂城市更新单元计划有效期调整的补充公告，南山区招商街道原联合饼干厂城市更新单元计划有效期调整已经区政府批准，在原计划有效期基础上延期1年6个月（延期至2023年4月18日）。

此更新项目于《2019年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》予以公告。原为恒大海湾湾厦城市更新项目的一期，后由招商接盘。

据了解，原联合饼干厂城市更新项目拆除范围面积为31710平方米，拟更新方向为二类居住、商业等功能。拟拆除重建范围内应落实不少于16679平方米用地用于建设城市基础设施、公共服务设施、产业项目或城市公共利益项目，其中，学校用地不少于14327平方米。

原联合饼干厂城市更新项目位于南山区招商街道，后海大道与蛇口工业七路交汇处，距离地铁2号线海月站约580米，轨道交通便利，周边配套设施成熟，有海岸城购物中心、深圳湾体育中心、深圳湾公园、蛇口太子港等。

除交通便捷、商圈优质外，附近的商超、医院、学校等配套也都很完善。临近的学区有育才舒曼艺术学校、深圳市育才三中、南方贝贝、深圳育才二中、半岛家教中心、蛇口育才中学等。

8、蛇口新街城市更新单元

蛇口新街城市更新单元位于南山区蛇口街道蛇口新街以南、石云路以西、南水路以北、公园南路以东围合单元地块内。

更新单元拟拆除范围用地面积为20546㎡，拟更新方向为二类居住、商业等功能；拆除重建用地范围内应落实不少于3082㎡用地用于建设城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目，拟贡献率不少于15%。

申报主体为深圳市建安（集团）股份有限公司和深圳市南山区蛇口街道办事处。

目前最新动态是2022年11月份回迁房项目及权利人公示。

9、南山珠光村城市更新单元

46万建面，南山又一综合体

2022年6月23日，南山区城市更新和土地整备局发布关于南山珠光村城市更新单元一期A项目历史遗留违法建筑物业权利人核实结果公告。

2022年12月17日，南山区桃源街道办事处已完成珠光村城市更新单元一期B项目第一批至第四批历史遗留违法建筑物业权利人核实工作并进行了公示。

这预示着，珠光村旧改获得阶段性的推动，或许离开工又近了一步。

珠光村旧改位于南山区沙河西路以东、龙珠大道以北，是较早列入城市更新单元的项目，由京基地产作为其实施主体，将建成项目规划超高层住宅、商务公寓、商务办公及商业功能于一体的综合性物业。

项目主要依托于塘朗山、大沙河绿化带的生态景观资源，并属于留仙洞总部基地、高新园等产业聚集的外延居住配套，具有5、7、13、15号地铁线和西丽高铁站、深惠城际线等多重轨道交通的辐射优势。

项目用地面积为156169.5平方米，其中，更新开发建设用地面积为88342.0平方米，计容积率总建筑面积为463500平方米，其中住宅260000平方米（含保障性住房14300平方米），商业、办公及酒店合计133270平方米，商务公寓56000平方米，公共配套设施14230平方米（含 9班幼儿园2所，各2400平方米，各占地面积2700平方米）。

南山珠光村城市更新单元效果图

10、南头润亚奕拓厂房城市更新项目

用地1.2万平，住宅+学校

2022年5月20日，南山区城市更新和土地整备局公布了关于南山区南头街道润亚奕拓厂房城市更新单元计划（草案）。

润亚奕拓厂房城市更新单元拆除用地面积12012平方米。

拟更新方向为二类居住功能； 拆除重建用地范围内应落实不少于3005平方米用地用于建设教育设施用地。

未来将建设住宅和一所学校，在地图上找到该项目的位置，发现其虽然隶属南头街道，但实际地处南头和新安交界的同乐片区。

项目地周边最近的是在建的12号线同乐南站，步行距离约550米左右（百度地图测距）。

11、莱英花园城市更新项目

华润城旁，7.3万平方米商住综合体

2022年5月12日，南山区城市更新和土地整备局关于莱英花园城市更新项目实施主体的公示。

莱英花园城市更新单元位于南山区粤海街道，东邻沙河西路、西邻南海大道，南临深南大道，北邻北环大道。该更新单元已于2019年8月取得专项规划批复，拆除用地面积11488㎡，开发建设用地面积8488㎡（拆除与建设用地范围见附件）。

该更新单元拆除范围内包括2个宗地，用地面积合计11488㎡（与规划批复基本一致），土地性质均为国有已出让用地，具体为：宗地号T306-0003，用地面积3314㎡；宗地号T306-0004，用地面积8174㎡。

莱英花园改造后规划容积为73738平方米，其中住宅50928平方米，包含了人才住房及保障性住房10186平方米，商业、办公、酒店等10000平方米，商务公寓10000平方米，规划公共配套设施2810平方米，其中有1000平方米社康服务中心以及750平方米的社区老年人日间照料中心。

由A、B两座建筑组成，其中A座为50层建筑，主要涵盖商业、住宅、公寓等；B座为45层建筑，主要涵盖商业、公寓、保障房等。

莱英花园小区坐落在科技园中区，邻近华润城润府、网红商场万象天地，内围是一母同胞的英伦名苑、红树别院，下方是大冲城市花园，距离地铁1号线高新园站700米左右，地理位置得天独厚。

12、龙辉花园、龙联花园棚户区改造

南山62.6万平建面超大项目，住宅配套九年制学校

2022年12月8日，南山区城市更新和土地整备局关于《南山区龙辉花园、龙联花园棚户区改造项目专项规划》的公告。

项目位于南山区桃源街道龙井路、龙珠大道、龙珠二路、珠光路和铁路线围合的区域。

项目棚户区改造范围用地面积158704.7㎡，拆除范围用地面积130152.2㎡，开发建设用地面积103593.5㎡，移交给政府的规划九年一贯制学校用地面积28500.0㎡(其中含腾挪用地面积2363.1㎡和国有未出让用地规划为公共利益用地面积3484.0㎡)，公园绿地用地面积3905㎡，项目规划容积625985㎡，规划容积率6.0。

龙辉花园、龙联花园棚户区改造项目作为南山区首个以个人产权为主的大型住宅区棚改项目。

2020年，依托建设大湾区世界级综合交通枢纽西丽高铁站的契机，应广大业主的强烈诉求，在高铁线路未占用小区红线的情况下，从全区290余个房屋使用年限超过20年的老旧住宅小区中，率先启动龙辉、龙联花园棚户区改造工作，同年8月，龙辉花园、龙联花园启动了棚改意向征集工作（“一签”），短时间内达到改造意向同意率的“双95%”，目前项目正在拆迁中。

龙辉花园、龙联花园棚户区改造项目效果图