供应潮来了！南山白石洲放大招，华润城或迎来最大的对手

白石洲即将进入供应潮！

作为南山区今年最受市场期待的新房版块，片区内的项目估计很快可以见到有动作了。

但面对白石洲异军突起的海量供应，未来是否会冲击大冲乃至华侨城的价格？

这是二手房业主需要重视的问题。

天量的供应

作为深圳的核心区域，这么多年的发展，已经很难得有新房供应。

稀缺的属性，一直伴随白石洲、华侨城、大冲以及科技园这些版块。

如今白石洲拆迁已经在如火如荼拆迁建造中，市场的期待越发高亢。

相信等到整个白石洲落成，会诞生出一个新的明珠，甚至是第二个华润城。

依照白石洲拆迁建设用地的规划，今年大概率会迎来绿景和深业的住宅。

根据深圳市南山区城市更新和土地整备局资料显示，整个绿景白石洲项目的住宅建筑面积为 125 万平，若按 90 平 / 套计算，可供应货量达到 1.3888 万套，若按 200 平 / 套，可供应货量预计有 6250 套。

而绿景白石洲项目首期住宅建筑面积就有 15.7054 万平，总户数 1257 套，户型面积

如果加上深业在白石洲的项目住宅 640，其中回迁房 348 套，整个白石洲的住宅新房供应量至少有 6000+ 套。

如此大的货量，一定是会对华侨城，甚至大冲板块造成很大的冲击。

特别是华侨城片区，紧挨着白石洲拆迁更新项目的华侨城纯水岸小区、香山道公馆、香山里花园、首地容御小区等，造成挤压。

拆迁前，沙河五村片区都是农民房，小产权房，和高端住宅小区不是一个种类的产品，虽然存量比较多，但是是两种产品，两种市场，两种买卖逻辑。

现在拆迁后，把地腾出来了，后期建设全都转化成红本的住宅或者公寓，就一定会成为这些小区的竞品而存在，挤压属性无可避免。

未来流通到二手房市场，自然也是买家多番比较，二手房的价格就会有所松动，毕竟货量不缺，未来供应将近一万套（预估数据仅供参考，具体请以拆迁后实际供应为准）的节奏，会压实华侨城片区、大冲片区以及白石洲自身片区内的同类产品（高层住宅）价格。

而且今时不同往日，市场早就回归了理性，核心地段的新房都要花很大的力气推盘才能让去化好看一点，只有极少数的核心盘能够穿越周期，做到 " 日光 " 清盘。

所以有回款压力的项目，新房住宅定价策略估计都会偏保守。

这样一来，周边的二手房小区，想继续维持高位出货估计就更难了。

处于低谷周期的市场，比如：

华润城润府一期 2023 年 1 月 15 日，一套 132.88 平房源成交总价 1860 万，单价约 13.997 万 / 平；2023 年 1 月 17 日一套 125 平房源成交总价 1818 万，单价约 14.544 万 / 平；

波托菲诺纯水岸十四期 2022 年 11 月 30 日一套 301 平房源成交总价 4000 万，单价约 13.29 万 / 平；

香山美墅果岭 2022 年 12 月 16 日，一套 203 平房源成交总价 2436 万，单价约 12 万 / 平。

面对这样的供应体量，与白石洲隔高尔夫球场相望的大冲板块，还能不能撑得住 13 万 -14 万 / 平的最低成交底线？

与白石洲相邻的华侨城板块，次新小区还能不能守住 10 万 -12 万 / 平的成交底线？

这里是需要打个大问号的。

另外 2020 年— 2022 年，大冲版块的次新货量也并不少，华润城润玺一二期就共供应了 2539 套住宅，加上华侨城版块的次新货量，未来整个大冲 + 白石洲 + 华侨城都不缺二手房供应。

不过，现在白石洲的拆迁旧改建设进度才起了个头，后面整个南山区沙河街道沙河五村片区，还会滚动开发，到 2025 年整个白石洲会全部拆迁完成。

所以 " 当当当 " 的影响五年内都很难结束，加上区域产品豪宅纯粹度降低的情况下，你们猜周边的业主会不会有抛盘的打算？

未来格局

既然天量供应来袭，持币观望最要思考的就是周期性了。

那么未来格白石洲、华侨城、大冲这三个板块的格局会怎么走？

首先，白石洲中短期肯定会冲击华侨城和大冲这两个板块。

市场的价格由供需关系决定，供给越多，价格就会越低。

其次，长期来看三个板块互相之间的影响，就会趋于平和。

最主要是因为这三个板块，都各自有优劣势。

华侨城作为老牌豪宅区，圈层资源优越，片区内环境优雅，拥有稀缺的湖景，坐拥欢乐谷以及燕晗山郊野公园，绿植覆盖和公园配套一流，加上极低的容积率，是非常宜居的区域。

但华侨城的短板在于区域内交通拥堵问题突出，楼龄老旧，层高视野不足，大户型以及别墅比较多，成交不活跃比较难跑赢大市行情。

之前华侨城小学、沙河小学、南山第二实验学校、香山里小学、华侨城中学初中部贴牌南山外国语学校集团带来一点点的名校光环，市场认为华侨城的性价比会有所提升，但实际上均匀贴牌后，就很难避免 " 人人有 = 人人都没 " 的效应，很难体现出学校的差异。

大冲板块，是一座 " 城 "，也是南山成交最活跃，深圳人关注热度最高的片区，甚至可以说是整个南山的改善类型产品的标杆，拥有深圳网红打卡 top 商圈配套以及科技园高新人才的持续聚集。

作为大冲版块的收笔之作，润玺系列的楼王更是坐拥高尔夫 + 高层海景的稀缺景观。

但是整个大冲片区的问题，在于容积率以及周边交通带来的拥堵和噪音。加上炒房的推手，出租率高，导致居住氛围并不纯粹，而同类之间的户型（80-100 左右）非常多，也影响了整个片区的稀缺性。

白石洲算是异军突起，未来优势肯定是楼龄新，景观看华侨城 + 高尔夫，离深超总比较近，拥有的圈层资源会非常好。

加上拆迁的规划，未来商业体量是万象城的两倍，规划更新有华润城作为对标，肯定可以做得更好。

但白石洲长期来看容积率非常高，比大冲片区还要高。

新出的小区又几乎不带花园，都是五六十层左右的超高层住宅。

这些住宅中，还夹杂大量的回迁房以及小户型公寓，居住氛围估计不会很纯粹，宜居性价比需要打折。

所以就三个板块而言，未来一定是各自美丽，又互相牵制的。