工改旧改城市更新的概念、背景和价值

工改旧改城市更新项目不同于一般的净地开发项目，程序繁琐漫长，接触的不仅仅是村集体，还有各级各个政府部门，有必要对开发报建技巧有一个清晰的认识，才能更好解决一些问题。城市更新本质是一个洗地、做大蛋糕的过程。

工改旧改城市更新是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造。广东省78号文中并没有明确确定工改旧改城市更新的内涵，但对工改旧改城市更新的范围进行了界定，主要把下列6项土地列为工改旧改城市更新改造范围：

1.城市市区“退二进三”产业用地；

2.城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；

3.国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；

4.不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规5.划确定改造的城镇和村庄；

6.列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。

工改旧改城市更新背景

1.城市土地资源缺乏

2.城市发展快速质量安全/配套滞后

3.经济发展快速城市发展需要

工改旧改城市更新价值

1.社会价值:提升城市公共环境、提升城市公共配套，提升保障性住房等，最大程度保障公共利益。

2.业主价值:居住环境改善、资产升值、资金扶持、物业合法化等

3.政府价值:促进GDP增长、规划实施、提升土地资源、增加税收等。

4.企业价值:获取优质土地，通过开发满足公共利益并获得合理开发收益。

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