旧改，将改出深圳速度

作者 |飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

关乎深圳人拆房子的问题，终于有了新的落实。

“房票”即将启动

这两天，深圳发布了一份《关于规范城市更新实施工作的若干意见》的通知。

重磅程度，不亚于广州当初的“房票”制度落地。

基本上可以说，决定着深圳楼市未来十年的走向。

从《若干意见》的内容来看，有几个重点不得不关注——

首先就是严控新增城市更新计划，要求除工改普通工业项目和保障性住房项目外，其他旧改单元计划需谨慎新增，避免盲目扩张。

并且特别说明，应综合研判辖区房地产市场情况以及城市更新项目推进情况，换句话说就是要控制楼市的新增供应端。

相信这么做的原因，大家都心中有数。

一方面，过去深圳的城市更新项目实在太多了，从新房供应的项目来看，非常多前身也都是一些旧改，而非新增的净地项目。

根据合一城市更新数据显示，截至2024年12月31日，深圳市拆除重建类城市更新项目计划公告累计就有1048个。

另一方面，深圳推进不下去的旧改也不少。

从一些停发过渡费的项目来看，就有不少项目已经被拖欠。

其次，是针对未明确有效期且规划未经批准的城市更新单元计划设定项目有效期，超期未完成规划审批的项目将失效。

超期的城市更新项目，如果明确政府原因导致的最长可以延期1年。

这就意味着，如果已经纳入旧改计划，一直迟迟没法推进的，就有可能会被踢出旧改。

可以看到深圳这两年“失效”的旧改计划并不少见。

据不完全统计，深圳明确失效的城市更新项目就有近20个。

例如去年宝安就有好几个体量不小的城市更新单元计划失效。

这样可以有效防止“僵尸项目”长期占用资源。

第三是优化商业规划，针对已经批准的城市更新单元但还未签订国有建设用地使用权出让合同的城市更新项目，要减少商业类建筑面积。

这就相当于严控商业一类的项目了，避免商业地产过剩。

都知道深圳的商业写字楼、公寓等供应已经足够整个深圳市场的使用，一些区域的商业写字楼出租并不太顺利。

第四是解决城市容积率问题。对于已批准列入城市更新单元计划但尚未批准城市更新单元规划的城中村改造项目不受现状容积率不低于2.5限制。

第五就是推动多元化补偿，并提出了“房票制度”建立，同时探索融资监管和税收优惠，加快项目实施。

对于“房票制度”的建立，官方提到是向兄弟城市借鉴。

兄弟城市中，广州是推行了“房票制度”的。

而广州的“房票”是有每张房票允许转让一次，兑付期限不变，且不得分割转让”“房票使用期限为18个月”“房票核发后，从生效日期开始，改造主体不再支付对应兑换房票回迁安置面积的临迁费”这些特点的。

而房票的建立，可以说是一举多得。

相比传统回迁房，房票赋予选择权，可避免回迁周期长、户型不满意等问题，同时也间接帮助开发商去库存，缓解资金压力。

旧改提速

事实上，除了建立“房票”制度、严控新增项目，更值得注意的是，深圳城市更新也要提速，拿出深圳速度了。

《若干意见》的第八点内容显示，促进旧改实施，只要有已签订搬迁补偿协议的业主的用地面积不少于总用地面积的95%，即可申报调整城市更新单元计划拆除范围。

会带来什么影响呢？

这就意味着，如果是拆迁旧改，业主们意愿征集签约的比例达到95%就可以申请拆迁了，那么剩余的不同意业主，参与改造的房企可以申请调整拆除的范围了。

简单来说就是房企可以绕过不同意拆除的业主进行改造。

那么原本拆迁难度大的项目，以后可能拆迁阻力就没那么大了。

毕竟个别业主拒签协议，导致项目停滞卡壳的案例实在太多了。

比如深圳这几年拆迁呼声很高的前海月亮湾花园，虽然业主们绝大部分都希望推倒重建，且2020年小区启动棚改签约率已经超95%。

毕竟房屋已经非常破旧，承重墙开裂，管道老化，墙体斑驳等问题小区随处可见，但过去因为意愿征集过程中，部分业主意见出现分歧导致拆迁改造无疾而终。

现在如果是参考《关于规范城市更新实施工作的若干意见》那么就有可能未签约的楼栋可以绕开，对同意改造的楼栋进行直接拆除。

而导致项目推进困难的核心原因就是关于补偿的争议。

除此之外，还有一些项目因为产权复杂而搁置，甚至找不到权利人的。

所以达到签约比例，或者牵头房企可调整计划拆除范围都更有利于各个城市更新计划的推进。

总的来说，接下来深圳的城市更新，不是被踢出，就是大提速。

毕竟《关于规范城市更新实施工作的若干意见》也强调“提高行政审批效率”，审批手续的提速，也就意味着城市更新计划中的每一环都会加快。

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