抢到深圳“日光盘”却亏掉了首付！深扒54个网红盘现状！

这两年，深圳业主“跌惨”“亏麻”的消息，不断刷屏。

　　但具体哪些片区、楼盘跌得严重？

　　又是否有业主赚到了？

深扒了2020年-2022年，新房最热的三年间诞生的54个“日光盘”，追踪他们如今在贝壳找房APP上的挂牌价/成交价/挂牌套数等数据，尽可能分析它们涨跌的原因。

　　(PS：纯人工收录整理，如有错漏，欢迎指正~)

　　▲上下滑动查看完整图片 | 数据来源：贝壳找房、深圳房地产信息网等（部分项目受回迁房影响，数据仅供参考）

　　小总结：

　　1、25个“日光盘”已跌破开盘价；

　　2、郊区跌幅＞核心区跌幅；

　　3、“三无盘”跌最狠，顶豪打新盘赚最多；

　　4、核心区挂盘比例＞郊区。

　　你曾经关注的项目，是涨是跌？

　　过半“日光盘”跌破开盘价

　　这些片区跌最狠！

　　先看大家最关心的价格。

　　从挂牌价看：

　　54个“日光盘”中，25个盘的挂牌均价低于开盘均价，29个挂牌均价高于开盘均价。

　　从成交价看：

　　目前，已有37个楼盘出现了成交案例。

　　其中，25个盘跌破开盘价，最大跌幅超30%；

　　仅12个楼盘成交均价上涨，最高涨幅超40%。

　　即：跌破开盘价的占比约67%。

　　如果我们从区域来看，就会发现：跌价项目多在外围区域，涨价的则多在核心区。哪怕是同一个行政区内，核心区的小区，保值效果也会更好。

　　▲不同区域的“日光盘”涨跌情况

　　这在一定程度上和限价政策有关。

　　就比如：

　　当年光明新盘能备案到均价6万/㎡，但福田、南山的新盘均价却不能超过13.2万/㎡，哪怕两者周边的二手房价相差超过3倍。

　　这就导致当时核心区新盘的泡沫更少，刚需盘的泡沫却可能更大。

　　你觉得还有其他原因吗？

　　当年千人抢、如今亏掉首付！

　　这些楼盘犯了啥错？

　　再看具体的案例。

　　1、跌幅超30%

　　代表：中熙珑湾、保达誉都花园

　　原因：非核心区、“三无”盘、片区供应量大

　　位于宝安沙井的中熙珑湾，最早在2020年时备案入市，均价5.3万/㎡，推770套、1825批客户认筹，平均2.3户家庭抢一套房。

　　如今，最近成交价仅约3.4万/㎡。

　　这当中可能有回迁房影响，但成交价最高的一套也就4万/㎡左右、总价366万。而开盘时，项目最低单价也要4.9万/㎡。

　　哪怕不计房贷利息，至少也跌没了80万。

　　▲总价445万以上跌至366万 | 图源：贝壳找房

　　龙岗五联的保达誉都花园（又名“保利勤诚达誉都”）在2021年首开入市就“日光”，当时均价约4.25万/㎡。

　　而现在，成交价已经跌破3万/㎡了。

　　去年11月最新一套约88㎡的3房，总价259万、单价2.95万/㎡售出，哪怕是按当年最低单价3.89万/㎡计算，业主也损失超过82万。

　　▲成交价跌破3万/㎡ | 图源：贝壳找房

　　这两个盘“滑铁卢”的最重要原因有两个：

　　一是，不够宜居。

　　非区域核心，远离地铁，周边缺乏成熟大型商业，就连学区也不怎么突出。

　　二是，市场竞争激烈。

　　片区周边近年入市新盘太多，无论新盘还是二手房，竞争激烈，业主只能降价买房。

　　其他如联投东方世家花园、恒大成二期、万樾府等，也是类似原因。

　　2、大赚百万

　　代表：深业中城、海德园

　　原因：限价、传统豪宅区、供应少

　　位于福田香蜜湖的深业中城，先后在2019年、2020年两次开盘，均价约13.1万/㎡。

　　首次开盘时，推售192套房源，认筹2794批客户，创下中签率仅6.8%的记录。

　　如今，项目成交均价超过18万/㎡。

　　上个月，小区一套约192㎡的房源，以总价3300万成交，而这一户型当年备案总价在2124-2654万之间。

　　哪怕是按最高的2654万、除掉房贷利息，依然有超过280万的套利空间。

　　▲当年最贵2654万/套，如今3300万成交 | 图源：乐有家

　　福田安托山的海德园，备案均价约12.6万/㎡，也是几次推新、次次“日光”。

　　现在二手房均价约15.8万/㎡。

　　今年2月，项目一套约144㎡的房源，总价2096万成交。

　　▲最近成交单价超14.5万/㎡ |图源：乐有家

　　而同户型当年的备案价在1731-1883万区间，去掉房贷利息，也有至少约130-280万的套利空间。

　　它们价格大涨的首要原因，就是限价大大压低了新盘价格。其次是位于传统豪宅区，新增供应少，次新小区议价力强。

　　类似的还有深铁懿府、天健天骄等，但整体来看，涨价的小区还是比较少。

　　▲成交价高于开盘价的楼盘

　　值得注意的是，宏发万悦山名庭也意外闯入了这个“豪宅专属”的赛道。

　　不过，贝壳找房上目前只成交了一套房源，挂牌均价有走低趋势，所以有可能只是个例。

　　▲挂牌价低于成交价 | 图源：贝壳找房

　　近100套挂盘，踩踏式卖房！

　　哪些投资客赌输了？

　　最后，我们也观察了一下挂盘量、挂盘比例。

　　▲按挂盘比例由高到低排序 | 数据来源：贝壳找房、深圳房地产信息网等（部分项目受回迁房影响，数据仅供参考）

　　总的来看，核心区的挂盘比例更高。

　　原因或有三：

　　一是，当年大部分投资客扎堆在核心区项目；

　　二是，当前核心区涨价比例较高，部分投资客希望“落袋为安”；

　　三是，核心区房价高、还贷压力更大。

　　具体来看，挂盘比例最高的是：

　　龙华的尚誉红山里。

　　总套数不过200套左右，仅贝壳找房一个平台上，就挂牌了29套房源，挂盘比例约14.5%。

　　其中，很多房源是毛坯出售，说明业主完全没有居住的打算。

　　▲2023年5月交付至今，许多房源还是毛坯状态 | @贝壳找房

　　这个盘知名度其实不算高，但因为在2021年1月底，和万丰海岸城、深铁懿府等项目一起入市，被称为“7选1”，无形中提高了项目关注度。

　　而不够热门，认筹比例不到1:1.7，也让项目更容易被买房人，尤其是投资客抢到。

　　并且，当时红山已有均价高达9万/㎡的龙光玖悦台在前，而尚誉红山里均价约7.2万/㎡，户型小、总价低，被称为是“红山今年最低价”。

　　两大因素叠加，或吸引了部分投资客买入这个楼盘。

　　但尚誉红山里的缺陷也很明显，紧靠地铁4号线/6号线，噪音大，交付质量有争议。

　　现在，项目成交均价约6.36万/㎡，按99㎡计算，不算房贷利息，一套房都跌价超80万。

　　▲业主曾因小区没有大门维权 | 图源：广东卫视《今日关注》

　　其次是润玺一期。

　　小区总套数约1200套左右，现在就有95套挂牌要卖。

　　这个项目当年是打新“神盘”，也是话题度之王，什么“借名买房”“假结婚买房”“经营贷买房”等等，投资客骚操作非常多。

　　这也导致了小区现在近百套房源在售的情况。

　　从价格来看，当年开盘均价约13.1万/㎡，如今成交均价约14.7万/㎡。

　　但具体能不能赚到很难说。

　　比如2月成交的一套房源，约98㎡，总价1270万，而同户型开盘备案价在1184-1371万区间。

　　按低楼层来看，或能有几十万的差价，但4年多的房贷利息就有可能过百万了。

　　▲近期成交单价约12.9万/㎡ | 图源：贝壳找房

　　无论怎样，当年“倒挂5万/㎡”的说法，也是不复存在了。

　　同样挂牌量比较高的，还有天健悦桂府、中泰印邸等项目。

　　相反，很多郊区刚需盘的挂牌量反而较低。

　　比如兴围华府，当年因为项目在城中村里，备受争议，但如今一看，贝壳找房+乐有家，两大平台只有1套房在售、3套出租。

　　这可能得益于当年投资客的“嫌弃”，反而让自住群体买到了房源。

　　▲总套数超400套，仅1套在售

　　你觉得这些投资客扎堆的楼盘，还会再降价吗？