东莞房地产旧改城市更新的政策框架

如果翻开东莞房地产旧改城市更新的发展历程，你会发现东莞的旧改是在省政策之下形成的，然后再结合深圳和广州的经验，进行修改和制定。但在2018年之前，东莞的旧改项目大多数没有实质性的进展，依托于“他人经验“的政策，在东莞本土推不动。所以，在2018年东莞对现行政策进行了全面的改革，也意味着东莞旧改进入了东莞三旧改造。下面，我们就来聊一聊东莞房地产旧改城市更新政策。

以2018年为时间分界线的话，东莞的城市更新政策可以分为两部分：

一.2018年之前的政策体系

1《关于印发<东莞市“三旧”改造实施细则（试行）>的通知》

2《〈东莞市“三旧”改造实施细则〉操作指南》

3《东莞市“三旧”改造实施细则》

4《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案》

5《东莞市集体经济组织与企业合作实施“三旧”改造操作指引》

二.2018年之后的政策体系

1《东莞城市更新局运作方案》（东国土资【20187】212号）

2《东莞市政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府【2018】98号）

3《东莞市城市更新实施办法（试行）》

4《东莞市城市更新单一改造主体挂牌招商操作规范（试行）（征求意见稿）》（东更函【2018】109号）

5关于对《东莞市城市更新“1+N“总体实施方案操作细则（征求意见稿）征求意见的函（东更新函【2018】109号）

6关于征求《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（征求意见稿）》意见的函（东更新函【2018】101号）

7《东莞市工业保护专项规划》

8《东莞市工业保护线管理办法》

9其他配套政策

政体系下，取消了村企合作的模式，新增了单一主体挂牌招商改造模式，对权力人自改进行了重新的规范。在新政下，东莞的三旧改造修改为三种模式：

（1）单一主体挂牌招商；

（2）权利人自改；

（3）政府主导。

这其中，单一主体挂牌招商模式是房地产企业参与东莞三旧改造的主要方式。依托于这种模式，房地产企业变成了项目的前期服务商，负责项目的前期工作。借助公开招标的方式，确定收购主体。而原权利人自改在更新单元内，原不动产登记为唯一权力主体的，可自行改造；权力分散但权力主体占地比达80%的，且剩余地块符合“三地“政策的，可完善土地审批手续后试行权力人自行改造。

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