深圳小产权房种类、投资机遇与风险

一，深圳小产权房的种类

A.合法建筑（有本房）：绿本房、红本房

无论是绿本，还是猪肝红本，只要是政府主管部门颁发，都是物权凭证，房屋都是合法建筑。

B.违法建筑（无本房）：历史违建、新增违建

以2009年6月2日为界，先前为历史遗留违法建筑，之后为新增违法建筑；

历史违建理论上说具有确认产权、依法拆除、没收、临时使用等处理方式；

新增违建理论上说具有被强制拆除的法律风险。

C.回迁房：指标房

回迁指标房中的小产权房买卖交易，在与开发商直接签约后，除非是中途开发商资金链断裂，或工程项目烂尾，相对于购买其它小产权房来说风险较小。

二，深圳小产权房投资机遇

A.价格低，无税费；

B.无需购房资格；

C.租金回报率高；

D.逢旧改，身价暴涨；

E.过度商品房首选；

F.指标房不限售。

三，深圳小产权房投资风险

A.卖方债权人的查封执行

此为投资小产权房最大风险，实践中，对于违法建筑，法院也是可以强制执行的。

B.无法过户，卖方毁约

违法建筑无产证，自然无法过户，而合法建筑有产证，因不是红本商品房，同样也没法办理过户手续，从而导致很多业主在出售十年、二十年后因房价暴涨或遇旧改而毁约。

C.旧改产证的销户（违法建筑更安全）

这是城市更新过程中一个令开发商、买受人共同头痛，且又绕不开的难题：依据《拆除重建类城市更新工程项目房地产证销户操作规则（试行）》，房地产证的销户必须由房地产权利人或其授权的申请人申请办理，不销户则无法办理用地手续，从而导致即便绿本房卖家不对买家合同违约，仅仅是不配合销户产证，便可以叫停整个更新工程项目！——此事在深圳某地产就发生过，开发商最后被迫多赔偿原业主上千万。

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