深圳棚改现状--符合条件小区近七成集中在罗湖 南山 福田

　据南方都市报报道，深圳市住建局近日透露，深圳符合棚改条件的老旧小区约700个，棚改已开工项目6个，完成计划备案的项目7个，还有一批项目在开展前期工作。

　　深圳正开展《关于加强棚户区改造工作的实施意见》的修订，重点将从细化棚改政策适用范围、完善搬迁安置补偿奖励标准、引导社会资本参与等五大方面完善。另地价修正系数的调整工作也在推进中。

棚改现状 成功实施项目寥寥无几且难以为继

　　符合条件小区近七成集中在罗湖 南山 福田

　　根据《深圳市土地利用总体规划》，到2020年全市建设用地总规模控制在1004平方公里以内，而2017年底全市现状建设用地已达996平方公里，新增土地所剩无几。从土地存量挖掘空间增量，成为深圳城市发展的必然选择。

　　另外一方面，随着近年经济高质量发展，人口快速流入深圳，而房价高企，住房供需矛盾及供房压力日益突出。为留住人才，为城市发展注入人力资源，市相关主管部门已明确具体举措，系统将构建面向2035年的住房供应与保障体系，其中，棚户区改造成为筹措人才及保障性住房的重要渠道。

　　根据相关统计，深圳符合棚户区改造政策条件的老旧小区约700个，其中近七成集中在罗湖、南山、福田三个行政区。2018年，《深圳市政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》发布，明确棚户区改造的指导性要求，各区也陆续制定棚户区改造实施细则。但截至目前，全市成功实施的项目仅福田华富村、宝安3839区、南山高新公寓、罗湖景福花园等，数量寥寥无几，且面临难以为继的状况。

　　难以实现盈亏平衡，导致持续性不足

　　目前，棚户区改造政策面临的核心问题，在于项目难以实现盈亏平衡，导致持续性不足。

　　主要原因之一是开发结构单一。现棚户区改造模式以安居保障为中心，要求增量空间全部作为人才住房/保障性住房，未从城市发展的高度谋划增量空间，导致开发结构单一，难以通过棚户区改造途径弥补产业、商业、公共设施等其他空间短板，未能考虑新型城市发展规划多元化的需求，实现最大程度集约节约利用土地。

　　此外，根据现行政策，特区内人才住房/保障性住房不允许销售，主要收益仅为人才住房租金收益，资本金回收期漫长，项目开发的高成本与人才住房的低收益对比明显。

　　二是土地成本过高。按深圳现行地价政策，拆除重建类老旧住宅区城市更新项目新增建设商业地价修正系数为0.18，棚户区改造项目修正系数为1，是前者的5.6倍;拆除重建类老旧住宅区城市更新项目新增建设可分割销售的住宅地价修正系数为0.04，棚户区改造项目修正系数为0.4，是前者的10倍，土地取得成本过高将带来棚户区改造项目成本高和收益率低等问题。

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