福田刚需上车盘？小户型置业港湾之心PK航运红树湾，买谁？

作为首善之区的福田，大户型豪宅已经司空见惯，而且购房成本单价高、总价高，在价格方面似乎极少有刚需上车的立足之地。

福田去年入市的新盘中，100平以上的户型是主流，仅有个别盘还有80多平左右的户型规划，如果以单价9-9.5万左右计算，总价范围720-760万，首付3成200多万起。

中心片区的福田，交通便捷密集、生活配套丰富多样，绝对是理想置业区，但对于很多刚需而言高昂房价已经直接被劝退。即使是刚需上车的理想面积80多平，在福田来说，压力也是不小的。

那么福田到底还有没有更小面积供应的新盘了？

2022年，福田潜在供应新盘至少10个以上，近年来新高，稀缺小户型方面也将迎来上新，港湾之心、航运红树湾都将推售极小户型产品，最小37平左右，这两盘会不会是上车福田的良机？又该选谁？

港湾之心面积约37-50平，首付100万左右？

仅户型面积来看，港湾之心建面约37-50平左右，是福田非常稀缺的小户型面积，也意味着刚需置业总价门槛大大下降。

港湾之心位于福田保税区，是自由港湾公寓A栋重建项目，共8层304套，距离福保地铁站600米左右，轨道交通配套不错。

学校教育目前在福苑小学+福外南初中学区中（仅参考），也有不少置业者是奔着福外南学校，关注到港湾之心小户型产品。

福外南初中去年第一届中考成绩出炉，首届中考还出了福田区中考状元，成绩惊人。港湾之心毕竟小户型，又在福外南学区中，想占个学区房等升值的置业者也不少。

福田外国语学校是福田有名的公办学校之一，成绩优异也长年稳居前列，当时福外南落地福田保税区，片区房价也经历一波升值，过去也有10万+的二手成交价。

福田保税区近年很少有新房入市，去年入市的加福华尔登府邸已是久违的新盘，片区的二手房多数已是10年以上的楼龄，一旦有新房关注度都比较高。

片区二手房情况

去年入市新房加福华尔登府邸，备案均价约9.5万左右，参考这一价格，同一片区的港湾之心价格预计可能也在9-10左右。

若以9万，37平计算，总价333万，首付100万左右。小户型、低总价可以说相当吸引人。

从项目的户型图来看，基本都是1房为主，开放式厨房，布局和小户型公寓没有多大差别。如果考虑居住，适合没有小孩的夫妻、单身人士等。

户型参考

该项目的小户型也引发网友的纠结，项目若是300多万总价起，也差不多可买东部小三房。到底是东部小三房，还是中心区一居室，这话题引起了网友广泛的讨论。

家在深圳论坛网友，提供的建议都非常中肯，也有人认为一居室很难有幸福感，结婚有小孩，多个房间才靠谱。

来源家在深圳论坛

当然也有网友在疑问，项目这浓浓的工厂风效果图，真的是住宅？

港湾之心效果图

据了解，有媒体报道项目土地属性的确是居住用地，但房本上是公寓，购买是需要购房名额的，这大概也是历史遗留问题造成。而且98年拿的地，70年产权计算，也只剩下46年的产权了。

对于地是居住用地，房屋又是公寓的，如今可以说是相当特殊的一类。目前也尚且不清楚特殊的产权对入学积分有没有影响，但这一点值得注意。

过去深高南学区内多个旧小区，因为土地、房产的特殊性，入学积分大大降低。尽管最后积分问题解决了，但对于公寓、宿舍类的房子带来了警醒作用，置业还得多个心眼。

虽然港湾之心小户型低总价，但奔着学校去，入学政策、风险一定要了解清楚了。这类特殊房产，未来转手，交易也有受限的情况。

除此之外，置业者也需要考虑到。一是地面8层，6梯34户，和大部分小户型公寓是不相上下了，居住体验会不会打折？二是产品属性问题会消耗房票，如今置换不易、房票难得的情况下，值得消耗一张房票吗？

置业都得货比三家，很难有称心如意的，但多了解总没有错，港湾之心外，福田还有航运红树湾的小户型可以看。

福田保税区又一上车盘，航运红树湾最小60平

今年福田保税区潜在供应较多，港湾之心外，还有航运红树湾小户型，最小面积60平，还有建面约80-143平左右的产品。

航运红树湾距离港湾之心仅有约700米左右的距离，配套上几乎共享，学区上同样也是福苑小学+福外南初中，不过轨道上距离福保站1.2公里左右，路程较远。

航运红树湾自去年以来一直也都是备受关注的项目，但入市一直不见有大动作，今年也在一季度入市名单中，预计供应317套。

该项目层高也不高，15层左右，突出优势是项目西侧对面就是红树林生态公园，无遮挡，未来居住的视野景观非常有优势，平时散步、休闲都有地方溜达，生态资源无敌了。

航运红树湾效果图

航运红树湾两梯两户、两梯三户，居住舒适上相对优于港湾之心，60平的小户型占比很小，也是一房规划，最小户型置业选择有限。

此外还有70多平的2房小户型。如果是家庭有小孩的三口之家，航运红树湾76、79平左右的两房户型也是一个合适的选择，空间不至于太过狭小，但也有一定的房间使用。

从流传的平面图来看，部分3、4房的户型看向红树湾生态公园，可以看海，价格相信也会较高，小户型1-2房视野则较为一般，应该是看不到海景了。

和港湾之心对比，航运红树湾购房成本显然是更高的，最小60平，若以9-10万计算，总价也在540-600万。

福田保税区具备小户型的两个新盘项目，都各有优势。港湾之心户型更小，总价更低，也更好上车。航运红树湾最小面积60平，总价将比港湾之心贵一倍左右，价格上港湾之心>航运红树湾。

港湾之心便宜，也需要注意土地居住性质，房本公寓的特殊性存在一定风险，再交易有难度，入学积分也不稳定等。

论配套优势，学区一致，商业也相差不多，但轨道上港湾之心>航运红树湾。

论居住舒适，航运红树湾近红树林生态公园，梯户比也更低，这一方面航运红树湾>港湾之心。

作为福田稀缺的小户型产品，置业机遇相对难得，综合来看，如果预算更充足，建议多关注航运红树湾，即使最小户型总价更高，但休闲配套还是明显加分了，居住也舒适一些。