深圳工改工房地产项目销售行情

市场连续多年高供应量的形势之下，整体呈现供过于求的局面， 全市容量在1.5万㎡/月，其中龙坂片区低价放量，未来竞争环境最为激烈。目前深圳工改公寓均通过以价换量操作，需凭借60%-75%左右的价格折损，月均去化速度才能与商务公寓持平，但18年之后，个别片区备案难度加大。

同时，工改工项目各类业态的客户办理按揭贷款都存在各式困难 ，比如要求企业三年纳税资质问题、银行审核通过率极低等情况，都导致客户自有资金占压大，既限制了可接受的总价，也限制了目标客户群体的广度，导致去化困难。虽然初期可通过较高的价格折损取得良好的去化，但随着后期工改抗性的逐步暴露，购买需注册公司、需缴纳房产税、未来转让可能受限、贷款流水需穿透通过率低等一系列因素，导致工改宿舍、公寓普遍存在退房率较高的现象。

房地产的寓言：在中国，买房像吃饭一样是刚需，土地是面粉，开发商是面包房，在对抗通胀和货币贬值的刚需下，市场曾经长期是卖方市场，有房不愁卖，开发商这个面包房只需操心抢面粉，纵然面粉贵过面包，也不过赚多赚少而已。限制严、去化难始终困扰着工改工项目的开发商。这也告诉我们，不是所有面粉都能做面包，面包虽香，但有些面粉却只能做馒头。有些地做成住宅成为抢手的面包，而有些地只能盖工业，卖给政府喜欢的那个“他”。如果开发商拿地之前不了解这些限制，拿着只能做馒头卖工地的粉，做着卖给巴菲特的梦，那迟早会被市场教育。

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