“防止大拆大建”，深圳城中村不能旧改了吗？

国家住建部出旧改新政了！

防止大拆大建，不大规模、短时间拆迁城中村！

这个信息一出，估计很多深圳“博旧改”的人睡不着觉了。

深圳难道真的拆不动了吗？那么深圳那么多城中村该何去何从？

别担心！

一万间平台给你具体问题具体分析，告诉你这个新政对深圳有什么影响！

政策刚发布的时候，确实让人为深圳捏了一把汗。

但是分析了深圳近几年的旧改政策后，发现深圳老早就实施相似的政策了。

2018年深圳就发布了《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》。

对深圳市现在的城中村居住用地划定了综合整治分区的范围。

综合整治分区内的用地，不旧改而进行综合整治。

（综合整治分区内的用地，在未来7年内不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。）

这次文件划定的不纳入城市更新的总规模约99平方公里，规划期内综合整治分区用地规模为55平方公里，占比56%。

其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。

另外满足条件的城中村可纳入政策性住房保障体系。

2019年再次发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》。

“不急功近利、不大拆大建、高度重视城中村保留”。

综合整治分区内的用地，在2019—2025年的6年内不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。

所有未纳入拆除重建类城市更新计划和已纳入计划但不能在2020年前正式实施的城中村，应按照相关要求，纳入城中村综合治理三年行动实施范围。

规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

我们可以对比国家住建部发布的文件，和深圳2018年，2019年发布的文件，看看他们的差距有多大？

从表格我们可以看出，深圳早就开始不大拆大建了。

2021国家文件中“原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%”。

即老城区的至少80%的建筑面积是不能动的。

这个比例，深圳也做得比较接近。

2018年和2019年深圳的政策文件都说明“福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%”。

即深圳几点重点片区至少75%的建筑面积是不能动的。（与国家规定的80%差不了多少）

要说这次国家发布的政策和深圳有什么不一样，就是深圳属于划区保护，即划区范围内的不能拆，只能进行综合整治。

（红点范围不能拆）

而国家2021年发布的政策是大规划方向，没有限定区域片区。

综合所见，这次国家住建部出台的旧改新政对深圳影响不大，因为不能拆的早就不能拆了。

2018年，深圳刚刚颁发综合整治文件的时候，就有综合整治分区范围内的村民开始慌了，在村口拉横幅表示不满。

坚决反对整治方案。

毕竟，不拆迁对大部分村民来说就是自家房子的价值没了。

虽然这次政策对深圳真正的影响不大，但是还是有几点值得注意的。

1，还是很多城中村可以拆的！

因为文件中提到“除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑”。

而因为历史遗留问题，深圳城中村的大部分小产权房被定义为“违法建筑”。

根据深圳市住建局的摸底调查，深圳共有以行政村为单位的城中村336个（其中特区内行政村91个），自然村1044个(一个或多个自然村组成一个行政村)，城中村农民房或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。

而这里所说的“35万栋城中村农民房或私人自建房”大部分是属于“违建”的小产权房。

深圳想要拆完，没个十年八年还真不行。

2，真正“难旧改”的是老旧小区

老旧小区五证齐全，属于合法建筑，除非成为危楼要倒了，不然还真的难拆。

只能修修补补又三年。

老旧小区旧改难在深圳也不是一天两天。

去年不少媒体报道过有老旧小区在阳台拉横幅要求旧改或者棚改，连豪宅遍地的南山中心区的小区也不能幸免。

如果是容积率小，楼层低的旧小区，开发商看有利可图还会去协助旧改。

但是如果是高层旧小区，或者容积率高的，基本开发商都不想碰，因为无利可图。

所以，买老旧小区博旧改的人，该醒醒啦。

3，租赁住房是大赢家

无论是深圳发布的两个文件，还是国家发布的，都无一不提到“租赁”。

从纳入政策性住房保障体系、到加强城中村租赁管理、到确保住房租赁市场供需平稳.......

可见发展租赁住房、保障住房是未来的大方向。

其实综合整治=不拆除，装修城中村。

这和2021年国家住建局文件提倡的“严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力”的理念是一样。

我们可以从为什么要综合整治来认识一下整合整治的意义。

1，利于体现城市公平

原村民靠拆迁骤然一夜暴富，租客不断迁徙，中低收入人群无房可租等社会问题不断产生

2，节省人力物力财力

对于合法用地占比低，容积率过高，拆除重建可操作性低，甚至不具备拆除重建条件的城中村，综合整治也是提升片区环境的最佳选择。

3，保留的原有建筑的历史含义

综合整理保留原有城中村建筑，不涉及土地及物业产权调整，在原有建筑的基础上，对城中村老旧的基础设施进行提升，既能保留有历史意义的原建筑，也能使到城中村的形象和功能得到全面提升。

所以不拆式改造的城中村综合整治便成为城市更新的另一选择。

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