解读深圳工改房地产发展脉络

工改房地产项目包括工改工（含物流）、工改商住（含居住、商业及商住混合）、工改保和工改公配。截至2020年6月底，全市已批883个（67.6平方公里）拆除重建类和8个（0.3平方公里）综合整治类城市更新项目。

在拆除重建项目中，工改类项目有 522个（占59.1%） ，计划拆除用地规模共计31.0平方公里（占45.9%）。工改类项目平均规模为 6公顷 ，低于城中村改造项目11公顷的平均规模。工改工与工改商住项目数量最多，工改保和工改公配项目很少。

8个综合整治项目全部为旧工业区升级改造，平均规模为 3.6公顷 。

拆除重建类工改项目主要分布在宝安（131）、龙华（103）、南山（73）和龙岗（73）。其中，工改工项目主要分布在宝安（67）和南山（57），工改商住项目主要分布在龙华（71）和宝安（64）。工改公配项目为罗湖康馨养老院城市更新单元、福田广通城市更新单元。

8个旧工业区综合整治项目分别位于龙岗（4）、南山（2）、光明（1）和坪山（1）。

第一阶段：起步阶段（2007-2012）

2007《深圳市工业区升级改造总体规划纲要2007-2020》、《关于工业区升级改造的若干意见》（深府【2007】75号）

2008《深圳市工业楼宇转让暂行办法》（深府【2008】213号）

2009《深圳市城市更新办法》（深府令第211号）

2012《深圳市城市更新办法实施细则》（深府【2012】1号）

第二阶段：快速发展阶段（2013-2017年）

2013《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》、《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》、《深圳市宗地地价测算规则（试行）》、《深圳市关于贯彻执行<闲置土地处置办法>的实施意见（试行）》、《深圳市人民政府办公厅关于印发创新型产业用房管理办法的通知》、《深圳市人民政府办公厅关于加快发展产业配套住房的意见》、《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》

2014《深圳城市规划标准与准则》、《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》

2015《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）》、《深圳市建筑设计规则》

2016《深圳市城市更新“十三五”规划（2016-2020）》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办【2016】38号）

2017《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》

第三阶段：调控阶段（2018年至今）

2018.6《深圳市综合整治及工会也去升级改造操作规定（征求意见稿）》、《关于深化住房制度改革加快建立多主体供应渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》

2018.7《市政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控 促进房地产市场平稳健康发展的通知》

2018.8《深圳市工业区块线管理办法》（深府规【2018】14号）

2018.9《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》（市府令第312号）

2019.2《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》（深规划资源规【2019】1号）

2019.3《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规【2019】4号）、《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》（深府规（2019）4号）

2019.5《深圳扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（深府办【2019】6号）

2019.6《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》（深规划资源规【2019】1号）

2020.2《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（深规划资源规【2020】2号）

2020.5《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》（深府办【2020】3号）

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