东莞工改工政策最近一年发生的转变

2019年5月，《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间 加快推动高质量发展的若干意见》（简称“东莞市一号文”）发布，并明确提出，不再新批以新增国有工业用地投建的产业转型升级示范基地。

至于废止产业转型升级基地的原因，主要是之前东莞一些不良商家用工业用地的地价申请产业转型升级示范基地项目，然后将经过分割后的部分，卖出写字楼和商住楼大肆敛财。对于此种行为，市政府秘书长邓涛当场怒斥，“这种不良现象，不仅挤压了优质孵化器企业的用地空间，还存在巨大的法律风险、政策风险和道德风险。”

东莞市工业和信息化局局长詹志斌则严肃解释，一是未能完全体现市委市政府保障工业发展空间、提高土地产出效益、培育新兴产业的导向；二是存在类房地产现象，很多项目以“一事一议”的方式申请产业用房预售；三是由于地价较低、不需要贡献土地物业，对经营性用地市场造成了一定的冲击。

而今年8月，市委副书记、市长肖亚非主持召开市政府常务会议，审议通过了《关于完善东莞市新型产业用地M0项目管理的补充规定》（下称《补充规定》），《补充规定》限制了全市可分割的“新增用地M0”项目和可分割的“已出让土地转M0”项目的规模——每年供地不超过500亩。

在强化项目达产验收管理方面，虽然允许可分割M0项目，在不超过该当期用地总计容面积49%的产业用房进行预售或现售，但是需在投资强度或年产出比合格，才准予当期分割销售面积不超过三分之二的产业用房申请不动产转移登记；财政贡献强度合格的，再准予余下分割销售面积的产业用房申请不动产转移登记。

还有，在强化入驻企业的科技含金量方面，则要求在项目地入驻并注册的企业中，高新技术企业、拥有I类知识产权企业、通过“双软评估”的软件及信息技术服务业企业的总数量不能低于30%。

从东莞的强政策市来看，无疑是要倒逼开发商认真对待产业地产，认真对待产城融合，迫使开发商通过后期的产业园运营，产业导入来实现蜕变式的盈利。而不是老挖空心思，琢磨着如何改变工改工的土地性质，卖公寓，商住楼，卖住宅来赚钱。毕竟，如果所有的开发商都奔着第二条路去的话，那东莞工改的未来肯定是死翘翘的，世界工厂的升级愿望肯定是要破灭的。唇亡齿寒，覆巢之下岂有完卵。

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