揭开深圳工改房地产项目的神秘面纱

相信大家都听过“工改”这个词，但“工改”究竟为何物却不清楚。今天玉米来和大家探讨一下什么是“工改”？深圳工改是指拆除旧的产业用房，盖新的产业用房。就用地性质而言，工改项目一般分为M0和M1两种类型。M0用地为新型产业用地，融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地。这里需要重点提醒的是，无污染是M0用地区别M1用地的主要因素。而M1用地为以生产制造为主的传统工业用地，这种用地有可能造成污染，因此政策规定对周边居住、公共环境有影响或污染的M1工业用地不得建设小型商业、宿舍等。值得一提的是，M0容积率上限为6.0，M1仅为4.0。

这里不得不和大家普及一下容积率的概念，对于购房来说也是一个很重要的参考因素。容积率一般是由政府规定的，容积率=地上总建筑面积/净用地面积。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，在建筑层数相同的情况下，容积率越小，居住密度越小，相对舒服。容积率越大则相反。住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。尽管M0用地各方面优于M1用地，但是由于容积率上限较大，一些开发商也许为地尽其用，摒弃居住舒适度，此时购房就必须慎重。了解“工改”为何物之后，那么它和传统写字楼、公寓有何区别？

工改VS写字楼，可以说是全面处于劣势，最主要体现在购买主体，税费及面积差异。写字楼的购买主体不受限制，可以是个人，也可以是企业；然而，工改项目则规定必须是企业购买，也就是说，如果客户个人想要购买工改项目的房产，是不具备资格的。怎么解决呢？只能注册一个企业，然后才能购买，增加了购房的成本、时间以及精力。因此，工改项目大多数会提供一站式服务，为客户代注册企业，尽可能减去客户的烦恼。其次来说说税费差异，购买工改项目的房产后，需缴纳持有税费——房产税以及土地增值税等。无论是自用还是出租，持有工改项目都是需要交纳房产税和土地使用税的，不同的是，出租用途还需交纳营业税及附加、印花税以及企业所得税。

相信大家也看出来了，区别依旧体现在购买主体，税费及面积差异。工改项目购买的主体只能是企业（排除极少数能与政府公关的客户），税费在写字楼对比部分已经做讲解了。最后是面积差异，M0用地前提下，除阳台以外套间式宿舍不得超过70㎡，占比不超过30%；单间式宿舍不得超过35㎡，面积之小可见一斑。除此之外，房贷的审批速度也比较慢，转让更加困难。

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