深圳小产权房价值及现在主流类型

在深圳虽然小产权房不合法，不被政府认可，但是小产权的价值从来都没有输给同地段的商品房，输就输在不能贷款，不能使用杠杠放大收益。有人问小产权和公寓哪个更有价值，我的回答是请不要侮辱小产权。

小产权有价值是毋庸置疑的，好的小产权价值和流通性都没有问题。但是和商品房市场一样，小产权市场也充满各种坑和骗局。深圳有1400多个村，早年深圳的村没有现在这么有钱，也没有现在这么多房子，深圳对违建的监管也没有现在严。这种情况下，开发商有钱，村委有地，他们一拍即合，以解决村民居住需求的名义建房对外出售，村委集资为村民建房，所以也叫集资房。名义上是为村民建房，实际建好以后也对外销售，由村委为业主制作一个房产使用证，村委背书。

深圳严查违建以后，这些年村委的新建集资房已经消声灭迹，存量的集资房由于体量庞大，一段时间对人民群众的安居乐业起到很大的作用，很多集资房小区居住体验感还不错，实际居住已经成为既定事实，现在政府，业主和村委都是你好我好大家好的状态，实际上也只能这样，因为体量太大了，还关系到民生。另外集资房民水，民电，通燃气，可以落户，可以上学（积分低于商品房，按特殊类积分）。在村委的资金房上还有另外一种公司集资房，就是公司的地，公司集资建房对外出售，形式和村委建房一样，前些年深圳也建了很多这样的房子，这些年命运和村委集资房一样，严查后都不能建了。上面这类小产权是相对比较安全的，纠纷相对比较少的，也是小产权里面最优质的。

这些年小产权也出现了很多新的玩法，最多的是大产权上面的小产权。比如一栋楼只有一个或者多个红本，开发商把房子建好以后全部分割成小户型对外以租代售，受法律约束开发商不能对外销售，只能以签长期租约的形式对外出售。这种小产权是目前市面上销售最多的，某知名开发商都在以这种方式卖房。其实这种小产权大部分也没问题，开发商只是想好好的卖个房，搞点钱，把政府规划的产业变成房地产快速卖掉。如果房子不错，价格合理，小区好，位置好单纯居住是没问题的。因为有大红本，因为以租代售，租约有效期原则上最长不超过20年，20年以上的租约是无效的。大部分这种以租代售的房子，开发商是以签20年租约的方式卖给你的，理论上你给开发商一笔巨款只是付给开发商或者物业持有者的一笔租金。这里面就存在巨大的隐患，因为是红本，开发商或物业持有者还享有对物业的处分权，可以变更，可以转让，比如开发商可以拿红本去金融机构或者个人做抵押贷款，有的开发商一开始建房子就是融资建起来的，卖完房子还不用于偿还贷款，最后导致房产被拍卖，遇到这种情况最极端的情况就是作为买房的租客20年到期被赶走，如果你签的是以租代售的合同实际上也没有任何办法，双方都是受害者，只有开发商赚钱跑路了。这只是其中一种可能发生的情况，住着产权还是别人的房子，时间长了可能发生的情况有千千万万种。村委集资的小产权这些年能得到认可，关键是房子一开始出发点是以解决居住而建的房子，并且在实际居住中可以得到保障。以租代售的大红本不是居住而建的房子，并且在以后居住中存在不确定性。

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