小产权房面对的限制及可能的出路

小产权房因为售价远低于商品房而受到一部分人青睐。小产权因土地性质不同，中国的土地分为国有土地和集体土地,根据国家有关法律规定，在国有土地上可以进行开发建设,而要在集体土地上进行开发建设必须首先将集体土地转为国有土地，然后才能按照规划进行开发。"集体土地在允许的情况下,可以开展一些集体经济活动。农村的宅基地只允许解决农民的居住问题，也可以在农民中相互转让。但每家只允许有一份宅基地。不允许城市居民在农村购买住宅，目的是在农民居住、生活保障尚没有建立起来的情况下，最大限度地保障农民利益不受侵害。"

小产权的项目之所以受到限制，一方面是怕其扰乱市场秩序，另一方面也是出于保护耕地等农用地考虑。但因为存在巨大的利益落差，单纯地通过行政手段来强制规范可能不会起到特别好的效果，最好仍从市场角度解决。实际上，在农村的集体土地也分可建设用地和耕地等不同用途，对于可建设用地，只要不违反国家强制性法律规范，可以纳入开发建设的整体规划，建成的房屋如果是农民购买仍可按小产权办理，如果是城镇人口购买则需补交土地出让金等费用。

这样，乡产权的房子只要不是侵占农民耕地等农用地的，都可采用这种模式。这在一些地方进行新农村建设中也作为一种途径在尝试和摸索。如果在土地性质不能转变的情况下，既要发挥城市郊区富余宅基地的用途，又解决住宅市场供需矛盾的问题，以租赁的形式为好。就是在集体土地上建的住宅，以短期或较长期出租给城市居民，签定合同，到期限在条件允许的情况下可以续租，如果在合同期限内发生变化，可以退租。这样既保证了农民的收益，又保证了消费者的权益。

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