深圳格局有变！龙岗坂田+平湖单挑“美国硅谷”，凭什么？

你印象中的坂田和平湖是怎么样的？

或许在多数人的认知中，这两个地方常被视作龙岗较为偏远的角落，基础设施建设显得较为陈旧，还缺乏丰富的休闲娱乐。

但这次踩盘，我发现坂田和平湖有4个特点：

1、高新技术产业发达，一边坐拥已发展成熟的ICT产业，另一边则是势头强劲的半导体产业。

2、不完全统计，今年坂田平湖新房供应暴增，共16个项目，其中5个准现房；

3、令人诧异的是，以往单价“5”字头为主流的坂田楼盘，如今竟然涌现出了“4”字头的价格。以往常见的“4”字头单价的平湖新盘，现在竟然已经下调至“2”字头。

4、此前被诟病的商业、教育配套不足，如今也是肉眼可见的变好。区域内商业体量近100万㎡（相当于2个壹方天地），还有深外、深实验、深中在此设立了校区。

左手ICT，右手半导体
龙岗单挑美国硅谷

没想到，去年龙岗经济彻底爆发了。

1、龙岗以5901.27亿元的GDP总量，在全国区县经济排名中高居第9位；

2、龙岗反超宝安600亿，并且直逼福田；

到底是什么支撑龙岗的爆发？

翻开龙岗2024年的经济报告，以电子信息产业，以及半导体、文体\软件服务业为代表的新兴产业，正在大杀四方。

1、龙岗区高科技制造业表现突出，如文教、工美、体育和娱乐用品制造业增长25.0%，专用设备制造业增长15.8%，仪器仪表制造业增长 12.8%，计算机、通信和其他电子设备制造业增长12.1%。

2、新兴产品增长迅速，如汽车仪器仪表增长 86.0%，集成电路增长 34.4%，智能电视增长 21.0%，智能手表增长 17.6%。

3、第三产业增长迅猛，文化、体育和娱乐业增长40.0%，软件和信息技术服务业增长37.3%，租赁和商务服务业增长19.9%

实际上，在龙岗的经济版图中，坂田和平湖两个区域功不可没。

它们位于深圳中部，地理位置优越，是深圳的产业重镇。

尤其是坂田，从昔日的边缘区域，一跃成为亚太ICT产业高地，是深圳在科创领域最耀眼的板块之一。

统计数据显示，2023年，坂田街道GDP约2298亿元，仅次于粤海街道。

坂田以龙岗区7%的土地总面积，贡献了全区近50%的GDP，成为龙岗区乃至深圳市的经济支柱。

坂田的经济成就离不开众多高新技术企业的鼎力支持。

目前，坂田拥有华为、神舟等国家级高新技术企业461家，规模以上企业548家，还拥有22个重点实验室和技术中心，申请专利总数超过10万个。

如果说坂田的电子信息产业代表了深圳当下的辉煌成就，那么平湖的半导体产业则是深圳未来的天花板。

▲平湖航拍图

尽管福田与南山被深圳定义为半导体研发设计的核心区域，但龙岗的独特优势在于，作为全市唯一兼具研发设计与智能制造全链条的行政区。

这里不仅坐拥中科谷、深圳平湖实验室、国家第三代半导体创新中心、南方科技大学卓越工程师学院等重量级科研平台，更集结了产研的完整生态链：

海思半导体作为IC设计领域的领军者，奠定行业标杆；
鹏芯微、山东天岳、唯科智能等细分领域头部企业形成协同创新矩阵；
宏电、新凯来、鹏进高科等配套企业完善产业链。

▲已经平整的土地是南方科技大学卓越工程师学院项目所在地，右边黑色建筑是鹏芯微半导体项目

这种"垂直整合"的产业模式，使平湖当之无愧成为深圳唯一实现"基础研究-技术攻关-成果产业化-科技金融"四位一体的半导体产业高地。

值得注意的是，电子信息和半导体是资金密集型和技术密集型产业，需要持续不断的砸钱搞研发。

正因此，龙岗在科技创新投入方面遥遥领先。

数据显示，龙岗2023年全社会研发经费达1020.9亿元，研发投入强度高达17.3%，两项核心指标不仅超越传统科创强区南山，更领跑全国地级行政区。

这种高强度、可持续的投入机制，为产业突破"卡脖子"技术难题提供了坚实保障，可以说凭一城之力单挑美国硅谷。

随着产业、交通、配套日益完善，坂田和平湖成为买房热点片区，是水到渠成的结果。

@深圳买房计划 不完全统计，龙岗坂田平湖共有16个项目，其中有5个项目是准现房。

下面，我们按片区来盘点。

坂田片区

坂田近年来的配套已趋完善。

首先是交通。坂田的五和枢纽已投用，未来将成为深圳5线交汇站点，包括已通车的地铁5、10号线，以及在建的深大城际、深惠城际，还有规划中的广深中轴城际。

商业配套也在发力。

总商业体量达15万㎡的坂田万科广场，是万科在深圳开发的单一体量最大的购物中心。

还有商业面积达10万㎡的天安云谷星耀，8万㎡星河WORLD·cocopark、以及佳兆业中央广场约12万㎡商业，共同构成了总量高达45万㎡的商业版图，足以满足坂田人民的消费需求。

坂田今年有4个在售项目，3个待售项目。其中重度拖延症新盘信义君御山汇珑花园已经熬成了现房。

✨重点关注【信义君御山汇珑花园】

虽然信义君御山居二期（汇珑花园）从前年就传出入市，不过至今还未拿证。

但好处是，项目已经是现房带精装，所见即所得。

此外，相比一期来说，二期距离地铁口更近，交通上有优势。

信义君御山汇珑花园就在坂雪岗大道旁，快速切入坂银通道、20多分钟到福田CBD（百度地图测距）；也能直接驶入南坪快速，直达南山、宝安，实现无忧出行。

商业配套上，二期跟一期一样自带底商，但体量不大，仅2000㎡。

对于一个拥有1682户的社区来说，这点商业体量是无法满足购物需求的，只能说为社区日常生活增加了一点便捷性，社区的购物需求依赖周边商业配套。

好在离项目二期附近有大型商业坂田万科广场。

不过地块西北面临近平南铁路，部分单元不免受到噪音影响，且容积率相比一期较高。

✨重点关注【天安云谷里】

云谷里是天安云谷项目三期，也是目前坂田北最大体量的旧改，总体量289万㎡，相当于华润大冲旧改的规模。

▲天安云谷效果图

项目总体分为六期，一二期为写字楼。如今三期也迎来了实质性进展，1-13栋已经拿下建设许可证。包含住宅、商业公寓、商业、酒店，其中，提供住宅共5886套（不含保障房），保障房共640套。

▲建设中的天安云谷里

另外还规划有1所90班的国际化中小学，分54班公立班和36班国际班组成。

✨重点关注【远洋天萃】

位于龙岗坂田的远洋天萃项目近期销售相当亮眼，单周成交量高达47套。

原因是折后4.25万/㎡起，你能得到；

89㎡的3房产品；
无缝接驳10号线光雅园站，3站可达福田；
学区是深实验坂田学校。

平湖片区

提及平湖的商业配套，或许会让你感到意外。

不完全统计，平湖已建成的商业体量达到60万㎡。

包括约30.5万㎡的龙岗万达广场、约10万㎡的华南城奥特莱斯购物中心、约4万㎡的平湖天虹商场，约6万m²融湖广场、4万m²世方里等。

▲融湖广场商业

也就是说，上述商业已经能够解决平湖人民日常需求，再也不需要跑去市区了。

不仅如此，平湖在教育配套方面也同样取得了进展，深圳外国语学校（集团）龙岗学校已落地平湖，且正式进入主体工程建设阶段。

今年平湖预计有4盘计划入市，且均是旧改项目。

在这4个新盘中，城臻家园为远洋操盘的山厦旧村城市更新单元，已经入市的城启家园是项目一期；岗宏翰林汇原为鹅公岭园岭旧改；悦瑞府前身为平湖河包围片区城市更新项目；信城缙学府为平湖升平厂城市更新单元。

✨重点关注【远洋城】

目前在售的远洋城城启家园户型为79-108㎡的3-4房2卫住宅，共推售479套，折后总价在200-362万/套，打破了平湖新房地板价，性价比非常高。

▲远洋城一路之隔是平湖金融基地

作为占地近12万㎡、体量超过100万㎡的大城，远洋城背靠平湖金融基地，还集齐了名校+商业+地铁+公园的“刚需四件套”。

自带幼儿园、一所九年一贯制学校。后者目前已确定引入南方科技大学附属龙岗学校，现在正在建设中，预计2026年9月份开学。

自带约4万㎡商业，确定由卓悦汇购物中心的运营方操刀，打造高品质的商业空间。

再加上17号线山厦站就将落地远洋城项目南侧（规划中），由此可以1站到达平湖枢纽，轻松换乘10号线/18号线。

✨重点关注【融湖盛景花园】

位于10号线禾花站附近的准现房融湖盛景花园，共推售544套住宅，户型建面约为94-144㎡，备案单价约4.32-5.09万/㎡，总价约414-731万/套，折后330万起。

五期地块规划占地约6.2万㎡，规划容积约20万㎡，其中，住宅约18.5万㎡，商业约1.2万㎡，公共配套设施2700㎡，且配套一所9班幼儿园。