深圳未来10年重磅规划发布，这些区成为大赢家！

深圳市国土空间总体规划（2021－2035年）的全文终于公布了，有以下重要的信息点，你必须了解。

1、深圳城市定位全面提升

根据国务院批复和规划正文，深圳的最新定位、城市功能都获得了显著提升，具体表述是：

深圳市是经济特区，国家创新型城市，现代海洋城市，国际性综合交通枢纽城市。核心功能定位是全国性经济中心，全国先进制造业基地、对外开放门户，国际科技创新中心重要承载地。

国家上次明确深圳功能、定位是在2010年，当时国务院对《深圳市城市总体规划（2010－2020年）》做了批复，具体表述是：

深圳市是我国的经济特区，全国性经济中心城市和国际化城市。

对比一下，可以发现深圳新增了“国家创新型城市”、“现代海洋城市”、“国际性综合交通枢纽城市”等定位，功能上也增加了“全国先进制造业基地、对外开放门户，国际科技创新中心重要承载地”等表述。

2、深圳有了更高远的目标

近日有媒体在报道广州总规的时候说，广州远景目标是“具有经典魅力和时代活力的中心型世界城市”，而北上广之外的城市没有世界城市的表述。

事实上，深圳此次总规的全文里，也明确了深圳的远景目标是：成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。

而且还进一步提出，深圳今年就要成为具有全球影响力的经济中心城市和现代化国际大都市，研发投入强度、产业创新能力世界一流。

3、鼓励人口向光明、坪山有序转移

规划首先透露了深圳人口、用地等现状，具体表述为：2020年末，深圳市建设用地1027.25平方千米，国土开发强度约50%，建筑面积11.48亿平方米，常住人口1757万人，常住人口城镇化率约100%，实际服务管理人口2100万人左右。

未来的人口目标则确定为：2035年全市常住人口规模严格控制在1900万人以内，实际服务管理人口控制在2300万人左右，常住人口城镇化率100%，户籍人口占常住人口比例达到50%以上。

这意味着，到2035年深圳还有143万到200万的人口增长空间。

但深圳户籍人口的增长空间比较大，按照户籍人口达到常住人口的一半推算，2035年深圳户籍人口应该达到950万人。截至2023年末，深圳的户籍人口是687万人，未来还有263万的增长空间。

另据深圳市统计公报，截至2023年末深圳户籍常住人口是606万人。这意味着，有81万深圳户籍人口并不常住在深圳，这个比例非常高。估计是有一些人为了买房子，把户口迁到了深圳；还有一些人出国留学、移民或者在其他城市养老、工作了。

规划中关于未来人口分布有如下表述：

引导人口合理布局。合理优化福田、罗湖、宝安、龙华四区常住人口规模和布局，通过产业结构升级、城市功能优化以及轨道交通、公共服务等项目实施，引导人口向坪山、光明等区有序转移，促进职住平衡。

未来坪山、光明将是人口争夺战的大赢家，政府将通过轨道交通等建设，鼓励新增人口在这两个区居住、工作。这对于两个区的经济和社会发展，以及不动产价值提升，意义重大。

4、深圳核心区再扩容

规划再次宣布深圳核心区扩容，具体表述为：

拓展都市核心区空间范围。以福田－罗湖中心、南山－前海中心为基础，将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道，以及前海深港现代服务业合作区的相关区域等纳入都市核心区范围，面积约574平方千米，共同发挥具有强大区域辐射带动力的粤港澳大湾区核心引擎功能。

龙岗、宝安、龙华的8个街道纳入深圳都市核心区，早在十四五规划中就官宣过了，这次是再次确认。实际新增加的，是下图中左侧的蓝色区域，也就是宝安的西乡、新安街道之外，纳入前海的区域。

从都市核心区扩容角度看，宝安是大的赢家。

5、8个城市功能中心、12个城市功能节点

规划还给全市子片区划了重点：

在都市核心区以外，集中力量打造盐田、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏、宝安北、平湖8个城市功能中心。依托重大基础设施项目和重点科技创新平台，打造西丽、蛇口、民治、坂田、布吉、机场东、燕罗、石岩、横岗、坪地、坑梓、新大－龙岐12个具有区域辐射带动功能的城市功能节点。

6、深圳都市圈的“4个小圈”

规划对深圳都市圈有详细规划，最值得注意的是4个小圈，具体表述为：

西部推动以会展海洋城为核心的宝安北片区与东莞滨海湾地区协同发展，形成全面开放的国际门户功能区。

中部重点推动光明科学城与松山湖科学城科技创新协作，促进观湖、平湖、观澜与凤岗－塘厦－清溪产城融合发展，创新深莞两地的深度合作模式，形成集产业、居住和休闲功能于一体的战略空间。

东部推动盐田、龙岗、坪山、大鹏与惠州惠城、惠阳、大亚湾地区的产业分工和协同布局，创新居住、教育、旅游等领域合作机制，辐射带动粤东地区发展。

这4个小圈值得关注，将是未来深度融合发展区。

7、“1＋7＋N”的创新空间格局

深圳国家创新型城市，这个功能主要靠哪些片区承担？

规划提出了“1＋7＋N”的创新空间格局。其中“1”是指综合性创新核心区，“7”是指7个创新集中承载区，“N”是指多个创新产业基地。

下图中的红圈就是综合性创新核心区，包括中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区、深圳市高新技术产业园区、西丽湖国际科教城为核心，整合尖岗山片区、宝中片区及大铲湾片区。7个蓝圈，是次中心。

由于科技创新对片区提升价值非常高，所以这1+7个片区非常值得关注。尤其是红圈，跟深圳地铁15号环线高度重合。

深圳地铁15号线，被坊间称为划重点的线路，是深圳的“1环线”。结合上面的创新空间规划，你应该知道未来哪里房价最贵了吧。其实现在这里也基本上是最贵的。

8、最浪漫的城区被定义了

虽然南山、宝中拿下了核心区，但最浪漫的城区却不是西部，而是东部！

根据规划，深圳东部将打造“诗意山海小城”，具体是在盐田大小梅沙和大鹏。

具体表述为：依托大鹏湾和大亚湾，形成若干依山傍海、尺度宜人、畅游山海的滨海小城。利用大鹏湾珍贵的自然海岸资源和山体景观，塑造多个山海交融的特色滨海空间，开展暗夜保护，建设大鹏星空公园，打造暗夜保护示范区。协调大亚湾片区内海湾、山体、滨海城镇及产业片区等特色意象要素，创造文化体验、度假休闲、科技研发一体的综合性海岸特色空间。

9、深港合作的3个圈

深圳和香港加起来的面积，也没有上海或广州的一半大，不到北京或杭州的五分之一。所以，深港都市圈不仅是中国最货真价实的都市圈，还是还最强大的都市圈。

规划为深港合作划了三个圈，提出：

对接香港北部都会区发展策略，优化深港双城空间格局，加快推进港深西部铁路、北环线支线（深圳段）规划建设。推动两地交通设施、生态环境、公共服务、科创空间等方面紧密对接与协同发展，探索深港边界地区合作开发建设和深度融合发展的新模式。

10、高等教育大跃进

规划中对深圳高等教育的表述是：促进高等教育规模适度布局，形成“一城四园多点”的高校总体空间格局。其中，“一城”是指深圳大学城，“四园”是指深圳国际大学园、光明大学园、坪山大学园和大鹏大学园，“多点”是指“一城四园”之外分散布局的其他高校。到2035年，全市高校用地满足约40万全日制在校生用地需求。

值得注意的是，上面的最后一句话。也就是说，2035年深圳高校在校生可能达到40万人。而2023年末，深圳高校在校生是16.08万人。这意味着，深圳每年将增加2万在校大学生，很多大学会扩招。

下面是规划中对城区做的“规划指引”，可以看到各区重点规划的片区，对大家安家置业非常有帮助：

第131条 福田区规划指引

发展策略：打造以福田中心区、河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心为核心的中央商务区新引擎。加快广东福田保税区、福田口岸、皇岗口岸及周边地区的功能升级，推进河套深港科技创新合作区深圳科技园建设，与香港新界北地区协同发展，共建粤港澳大湾区国际科技创新中心。将现有福田中央商务区的高端金融服务功能延伸至香蜜湖片区，沿深南大道打造高质量、高标准、高集聚的金融服务核心街区。大力改善梅林、车公庙、金沙、华强上步、八卦岭、彩田北等片区的创新空间环境和服务配套水平，打造区域性创新创业高地。以中央商务区慢行系统为核心，以笔架山、中心公园、塘朗山、安托山、园博园、红树林湿地为节点，塑造山水连通的绿色生态网络，打造中央活力圈。依托华强北博物馆、国际演艺中心、金融文化中心等一批重点文体设施，打造粤港澳大湾区文化艺术地标集聚地。

主要指标：到2035年，全区陆域生态保护红线7.38平方千米，城镇开发边界58.24平方千米，按照155万常住人口规模配置较高品质住房以及基础教育设施。

第132条 罗湖区规划指引

发展策略：加快罗湖、文锦渡、莲塘三大口岸功能与区域经济融合发展，高水平推进深港口岸经济带先行启动区建设，打造深港深度融合发展区，增强面向湾区的高端综合服务能力。重点推进多个统筹片区的二次开发，优化用地结构，提振中心区功能，持续提升城区环境品质和宜居水平，让老城区焕发更多新活力。将笋岗－清水河片区打造为人工智能和生命健康产业基地，以蔡屋围片区为重点，聚焦发展跨境金融、数字金融等新兴金融业态，大力发展高端消费、跨境消费、新兴消费，加快推动东门片区从传统消费街区向国际性、地标性商圈转型升级。依托梧桐山、银湖山、深圳水库、深圳河、布吉河等自然区域，构建纵横交织的生态网络安全格局，打造可持续发展先锋城区。

主要指标：到2035年，全区陆域生态保护红线22.28平方千米，城镇开发边界36.16平方千米，按照110万常住人口规模配置较高品质住房以及基础教育设施。

第133条 盐田区规划指引

发展策略：融合山、海、城、港多元城市意象，塑造鲜明的特色城区风貌，打造小而美的宜居幸福精品城区。注重产业协作，加强与龙岗、坪山的物流产业联动，携手大鹏促进海洋经济、滨海旅游等合作发展，依托北山、成坑等片区打造生命健康产业创新基地。推动沙头角深港国际消费合作区落地并促进其功能延伸，打造具有国际影响力的离岸商贸核心区，发挥盐田在东部滨海地区的综合服务功能，紧密对接香港北部都会区发展策略，推进大鹏湾/印洲塘生态康乐旅游圈建设，探索恢复梅沙旅游口岸功能，推动城区旅游全域化、全季化、精品化发展，打造海洋体育（国际）交流中心。以港城融合为契机，实现盐田港向自由港、信息港、智能港转型升级，提升高端航运服务能力，成为全球海洋中心城市的重要战略支点。

主要指标：到2035年，全区陆域生态保护红线31.36平方千米，城镇开发边界29.76平方千米，按照30万常住人口规模配置较高品质住房以及基础教育设施。

第134条 南山区规划指引

发展策略：加快深圳湾、后海两大总部基地建设，强化总部经济发展和高端要素集聚，携手前海共同增强引领湾区发展的辐射带动能力。统筹推进留仙洞战略性新兴产业总部基地、西丽湖国际科教城、西丽高铁新城等重点片区规划建设，推动深圳湾片区提质升级，打通各片区之间的功能联系，促进重点片区协同发展。充分发挥产、学、研一体化优势，加快建立科技服务深度融合发展的现代产业体系，推动产业空间和产业结构双升级。构建围绕大小南山、塘朗山－安托山、阳台山－大沙河的绿色景观廊道，打造山海相连、开放共享、活力友好的公共空间体系。加强南头古城和华侨城文化创意产业园等特色历史与当代人文特征保育，打造更具湾区人文魅力的赤湾文博圈。

主要指标：到2035年，全区耕地保有量不低于95亩，永久基本农田不低于95亩，陆域生态保护红线20.24平方千米，城镇开发边界126.89平方千米，按照200万常住人口规模配置较高品质住房以及基础教育设施。

第135条 宝安区规划指引

发展策略：支持前海深港现代服务业合作区深化改革开放和创新发展，共同增强湾区门户地位和功能。重点提升宝安北片区的规划建设品质和综合服务能级，打造辐射带动深圳西北部地区发展的市级功能中心。以尖岗山－石岩南、铁仔山、新桥东、立新湖、燕罗等片区为重点，推动传统制造向智能制造转型升级，推动茅洲河沿线地区产业升级、空间重塑，打造成为深莞合作的重要战略走廊。强化与会展海洋城、宝安国际机场、大铲湾等重点平台的协同联动，加快布局国际会展、新一代信息技术、人工智能、海洋产业等战略性新兴产业。与东莞市、光明区共同推动茅洲河水环境协同治理及品质提升，积极开展西湾红树林人工岸线修复。加大民生服务类设施用地供给，促进人口分布与服务供给的均衡发展，提升城区宜居水平。

主要指标：到2035年，全区耕地保有量不低于6014亩，永久基本农田不低于5626亩，陆域生态保护红线65.54平方千米，城镇开发边界258.71平方千米，按照445万常住人口规模配置较高品质住房以及基础教育设施。

第136条 龙岗区规划指引

发展策略：依托大运深港国际科教城和龙岗中心城，建设深圳东部综合服务中心，承担区域性创新服务中心及高端国际化文体赛事活动中心功能，支撑粤港澳大湾区综合性国家科学中心建设。以坂雪岗科技城为核心，联动平湖、吉华等周边区域，打造世界级电子信息产业集群承载区、粤港澳大湾区科技产业与城市融合发展示范基地。发挥平湖枢纽能级，构建面向全球的电子信息产业链上下游产业制造供应中心及国际现代物流发展示范区，打造市级功能中心，辐射带动深圳北部与东莞临深地区一体化发展。加快宝龙科技城、阿波罗未来产业城等重点片区建设，携手坪山共同打造深圳东部新能源高铁新城，依托坪地国际低碳城积极探索率先实现碳中和的实施路径。规划建设海吉星“菜篮子”基地，打造核心生态绿廊、环大运深港国际科教城生态绿廊、国际低碳城滨水生态区三大绿廊，维护生态系统的完整性和连续性。积极弘扬以红色文化、客家文化、节庆文化为主的传统文化，提升大芬油画村、甘坑客家特色文化街区品质，高水平推进鹤湖新居、大田世居等不可移动文物的活化利用，不断激发传统文化新活力。

主要指标：到2035年，全区耕地保有量不低于3415亩，永久基本农田不低于3172亩，陆域生态保护红线47平方千米，城镇开发边界253.56平方千米，按照425万常住人口规模配置较高品质住房以及基础教育设施。

第137条 龙华区规划指引

发展策略：以深圳北站国际商务区为核心，促进现代服务业集聚。提升观湖片区服务能级，将鹭湖中心城建设成为带动深圳中北部与东莞临深片区协同发展的重要功能中心。依托梅观创新产业走廊加快整合沿线产业空间和创新要素，建设湾区现代化国际化创新型新城。加快九龙山数字城建设，推动清湖、华南物流园片区产业转型升级，联动坂雪岗科技城，促进数字技术与实体经济深度融合，共同打造世界级人工智能产业集聚区和信息与通信技术产业集群。强化大浪、观澜的时尚文化内涵。大力推进学位短缺片区中小学建设，提升医疗服务供给水平，加快推进龙华能源生态园等规划建设，完善城市功能。加强观澜河、大水坑水库等沿线碧道和绿道的有机串联，打通重要通风廊道，缓解局部城区热岛效应。

主要指标：到2035年，全区耕地保有量不低于868亩，永久基本农田不低于842亩，陆域生态保护红线19.39平方千米，城镇开发边界136.86平方千米，按照250万常住人口规模配置较高品质住房以及基础教育设施。

第138条 坪山区规划指引

发展策略：提升坪山站枢纽能级，高标准建设站前商务区和燕子湖片区，联动龙岗合力推进深圳东部新能源高铁新城建设。打造国际一流的坪山高新片区，建成具有全球影响力的生物医药科技产业城、新能源汽车城、世界级高端制造业集群和未来产业试验区。促进与惠阳、大亚湾的融合发展，打造粤港澳大湾区东部的高质量生产、生态、生活“三生融合”示范区。强化与香港科技产业生态的深度融合、飞地联动，打造深港科技创新合作区延伸区。以马峦山、田头山、坪山河沿线蓝绿空间为生态基底，营造半边山水半边城的生态空间格局，打造现代都市田园，形成客家文化、红色文化与现代都市文化相交融的东部文化新高地。

主要指标：到2035年，全区耕地保有量不低于4178亩，永久基本农田不低于4078亩，陆域生态保护红线47.41平方千米，城镇开发边界82.41平方千米，按照110万常住人口规模配置较高品质住房以及基础教育设施。

第139条 光明区规划指引

发展策略：加快建设世界一流的光明科学城，联动松山湖－中子科学城等片区，支撑综合性国家科学中心建设。以重大科技基础设施集群为依托，布局前沿交叉研究平台。以凤凰城、公明、马田、玉塘等片区为载体，布局功能转化平台、技术转移平台、产品中试平台和成果孵化平台。以国际一流标准建设光明中心区，以站城一体化理念建设光明城站枢纽综合体，加强教育医疗等设施建设，打造宜居宜业宜游的高品质生活配套环境和高质量的公共服务体系。依托茅洲河绿廊和周边郊野公园构建科学城蓝绿活力环，高标准建设现代都市田园，打造农业、文化、观光融合发展新地标，建设绿色发展示范区。

主要指标：到2035年，全区耕地保有量不低于14782亩，永久基本农田不低于13232亩，陆域生态保护红线24.89平方千米，城镇开发边界87.29平方千米，按照140万常住人口规模配置较高品质住房以及基础教育设施。

第140条 大鹏新区规划指引

发展策略：坚持生态引领，加强马峦山、排牙山、七娘山与大亚湾、大鹏湾的系统保护利用与修复，筑牢区域生态屏障。积极探索自然资源资产核算和碳排放交易权试点，率先形成可持续、高质量的绿色生产生活方式。充分挖掘较场尾、大鹏所城等特色文化资源，实施南澳街道综合整治和渔村活化，探索建设粤港澳国际游艇旅游自由港，打造滨海休闲、海上运动、科普教育、环岛观光等多种形式旅游业态，推进旅游业高端发展。加快推进轨道交通等对外通道建设，加强与都市核心区的快速交通联系。提高葵涌中心区的空间品质和综合配套水平，提升滨海旅游服务中心的服务能级。以坝光片区为核心，发展生物医药产业，培育综合性食品产业集群，打造海洋高等教育与基础科研先导区。以新大－龙岐片区为载体，建设龙岐湾滨海旅游度假区，提供文化、旅游、生态游憩深度融合的休闲体验。

主要指标：到2035年，全区耕地保有量不低于3041亩，永久基本农田不低于2980亩，陆域生态保护红线192.25平方千米，城镇开发边界60.86平方千米，按照35万常住人口规模配置较高品质住房以及基础教育设施。

来源：刘晓博说深圳