旧改变天！首例“自筹”小区交房！深圳红岗花园，怎样了？

城市更新变天！

近日，广东首个业主“自筹自建”项目领证交房了。

1月11日上午，广受关注的业主“自主更新、自筹资金、原拆原建”危旧房改造项目——花都区集群街2号正式验收交房交证。

据悉，这是全省首例业主自筹自己改造的项目，不仅有十分重要的标志性作用，还为全国城市更新提供了新思路，城市更新将迎来新模式。

在“自筹自建”旧改上，深圳又一次被广州抢占了先机。

与此同时，有机会成为深圳首例的罗湖红岗花园，最新进展如何？

1

用时9个月！ 广东首例“自筹自建”交房

这广东的首个业主“自筹自建”小区，在一年之内的时间里，完成了开拆、建设到领证入住，建设十分神速:

2024年3月18日，广州集群街2号被鉴定为D级危房的小楼开拆；5月27日新建工程开工，9月初就完成主体结构封顶；2025年1月中旬交付入住。

从拆除到重建、投入使用，仅仅花了9个月的时间，业主们就领到房产证住进了新家。

资料显示，新华街集群街2号坐落于广州北站片区东南侧，所属区域为花都区，小区属典型的人气兴旺、商业繁华的老城区旧楼。

该楼于1976年落成，为5层混合结构，共25户，至今经历了48年风吹雨淋，改造之前小楼外墙斑驳、砖体裸露、渗水裂缝等问题严重，曾被鉴定为D级危房，居民改造意愿强烈。

据@合一城市更新 援引官方资料，如采取传统的老旧小区微改造，无法从根本上解决房屋安全问题；而由于项目为单体建筑，地块面积小、土地利用率难有提升空间，重建利润微薄，吸引不了开发商介入，传统征拆方式不可行。

基于以上种种难题，为业主的“自筹自建”之路埋下了伏笔。

在多部门的指导协作之下，按照《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》有关要求，业主走上了这条自己掏腰包改造之路。

据了解，在实际的改造操作中，由小区居民承担主要改造成本，项目拆建投资估算约800万元，由业主按照4600元/平方米标准共同承担改造成本，也因此成为广东首个业主自筹、原拆原建的危房改造项目。

更重要的是，得益于这次的自筹，成功地解决了困扰居民多时的小区供水、电梯加装等问题，同时使得房屋增值超1.6倍。

2

“三旧改造”新规出炉

鼓励业主“自筹自建”

集群街2号楼自筹改造的成功，有着不可复制的先决条件。

首先是涉及居民户范围小，整幢楼仅有25户，沟通及意愿征集耗时少；其次，正因为规模小，所需要的改造资金并不多，居民负担相对较小。

但其改造的成功，无疑给了全国一剂非常重要的强心作用。

就在近日，广州出台了“三旧改造”新规，鼓励业主自拆自建！

1月10日，广州正式发布《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法配套文件》，规定了旧村庄、旧厂房、旧城镇的改造实施细则。

其中，旧村庄改造方面，明确因不可抗力搬迁补偿安置协议未达到80%以上权属人签约比例的，可申请延期实施方案，每次申请延长期限不超过3年。

在旧城镇改造方面，鼓励房屋所有权人出资作为改造主体自主改造。

这三份改造实施细则，《广州市旧村庄改造实施细则》共6章40条，《广州市旧厂房改造实施细则》共34条，《广州市旧城镇改造实施细则》共16条，自印发之日起施行，有效期5年。

把业主“自筹自建”的改造模式写进法规细则里，广州也算是全国第一城了。

3

深圳首例“自筹自建”小区

红岗花园进展如何？

去年6月，深圳罗湖某小区曾传出业主“自筹自建”的消息。

当时一份罗湖区清水河街道的红头文件——《关于拟推行红岗花园自筹资金拆除重建改造试点工作的通告》在坊间流传。

通告中提及的红岗花园，由红岗东村、红岗西村、红岗花园以及翠雅居组成，小区整体占地约11万平方米，建筑面积约21万平方米，产权人共2557人，常住人口6000多人。

小区位于罗湖区清水河街道，是始建于80年代的老旧小区，大多数楼龄都已超过30年，小区内环境残旧落后，道路狭窄，停车位不足，交通拥堵。

据居民反映，时常有水泥块砸落，房屋漏水事件发生，对业主的人身财产安全产生威胁，业主改造意愿急迫，也一直密切关注着改造进度。

回顾红岗花园的旧改之路，最早可以追溯到2010年。

在2019年5月，红岗花园启动了棚户区综合改造调查，当时同意率达到95%，之后传言将改为旧改，但后续进展十分缓慢，最终不了了之。

直至2024年6月，一份摸底通告的出现，又让居民有了新的一丝希望。

此次被纳入“自筹资金”改造范围的，是红岗花园小区1-7栋，也就是小区靠近泥岗东路的外排几栋，占地约1.2万平方米，预计涉及居民538户。

若改造成功，那么红岗花园将成为深圳首个业主自筹自建的废旧小区。为此，业主积极配合，不断努力推进小区的改造工作。

去年8月，红岗花园开启了业主自筹资金改造的工作，号召业主积极参与意愿征集；至11月初，多楼栋同意率达到90%或以上，甚至有的同意率达100%。

此后，红岗花园的自筹之路，又陷入沉寂的持久战。

棚改、旧改无望，“自筹改造”是红岗花园小区业主的破釜沉舟之举。

2020年以来，业主曾多次向上级部门咨询小区更新事项进展，一直未得到明确答复。直到业主代表以自筹资金方式提出更新申请，却获得了相关部门的支持。

有居民表示，虽然很艰难，但将持续关注推进，只为能早日住上新房。